Эта статья поможет понять, что такое обмен недвижимости, какие особенности имеет договор мены квартиры, дома и земельного участка, а также какие документы следует проверить, чтобы не стать жертвой мошенников.
Что такое договор мены
Договор мены — это документ, удостоверяющий обмен имущества или иной ценности между сторонами соглашения. Объектом сделки может быть имущество, имеющее рыночную ценность: недвижимость, транспортные средства, техника и т.д.
Договор мены недвижимого имущества заключается, когда осуществляется обмен жилья или земельного участка. Обычно в документе указывается, какое имущество обменивается, его состояние и рыночная стоимость. К тому же в тексте соглашения могут указываться условия передачи собственности, платежей, гарантии для сторон.
Зачем разменивать жилье
Такая форма мены позволяет владельцам либо улучшить свою жилищную ситуацию, либо снизить финансовые затраты на содержание недвижимости.
Размен жилой недвижимости может быть выгоден для людей, которые:
- ищут жилье в определенном районе или с особыми характеристиками, но не могут позволить себе приобрести такую недвижимость за полную стоимость;
- хотят купить квартиру или дом с минимальными финансовыми вложениями;
- стремятся сохранить свою недвижимость как инвестиции, но вместе с тем изменить место жительства.
Следовательно, во многих жизненных ситуациях размен жилья можно рассматривать как выгодную альтернативу покупке или продаже недвижимости.
Как оформить обмен квартиры
Чтобы сделка имела юридическую силу, нужно знать, как совершить обмен недвижимости и правильно оформить договор мены.
Процедура предусматривает несколько этапов:
- Договоренность по обмену.
Стороны устно договариваются об условиях, определяют стоимость объектов, дату и процедуру передачи собственности.
- Подписание договора.
Чтобы сделка имела юридическую силу, она должна быть правильно сформирована, подписана обеими сторонами и удостоверена нотариусом. Традиционно в тексте указывают подробную информацию о недвижимости, подлежащей мене, в том числе размер и адрес. Также в документе прописываются условия передачи имущества.
Договор мены. Пример:
- Регистрация договора.
После подписания документ, для вступления им в юридическую силу, должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах.
- Оплата налогов и сборов.
Сумма может колебаться и зависит от особенностей участвующего в обмене имущества.
Пакет документов для обмена квартир
Чтобы заключить договор обмена квартиры, стороны должны предоставить нотариусу следующие документы:
- паспорт и код налогоплательщика;
- правоустанавливающие (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарении и т.п.);
- техпаспорт на обмениваемую недвижимость;
- справка по оценочной стоимости имущества;
- справка о зарегистрированных жильцах;
- отказа от претензий к недвижимости от лиц, по закону имеющих на нее право.
Если в сделке принимают участие несовершеннолетние (зарегистрированные в квартире), тогда потребуется разрешение от службы опеки и попечительства. Если квартира была приобретена супругами, нужно предоставить письменное согласование от супруга. Если на момент заключения договора мины супругов развелись, в пакет документов прилагаются свидетельства о браке и его расторжении.
Как обменять квартиру с доплатой
Если оценочная стоимость обмениваемых объектов разная, можно выполнить обмен квартир с доплатой. В этом случае этот пункт прописывается в тексте договора с указанием размера доплаты. В зависимости от условий договора компенсировать разницу можно деньгами или имуществом (земельный участок, гараж и т.п.).
Как обменять квартиру на квартиру
Обмен квартиры на квартиру происходит по стандартному алгоритму:
- Найти потенциального партнера для сделки в своем населенном пункте или другом, если интересует междугородный обмен квартир. Для этого можно обратиться за помощью в агентство недвижимости или заниматься поисками самостоятельно. Кстати, удобно искать объекты для обмена через сервис OLX. На сайте в разделе «Недвижимость» появляются новые объявления от владельцев из разных регионов Украины. Поэтому остается лишь указать в фильтрах поиска нужные критерии.
- Осмотреть выбранную недвижимость, устно согласовать аспекты грядущей сделки.
- Заключить договор и оформить все необходимые документы.
Варианты обмена могут быть равноценны или с доплатой.
Обмен квартиры на дом и дома на квартиру
По украинскому законодательству разрешено производить обмен квартиры на дом или наоборот. В таком случае обмен недвижимости также производится по стандартной схеме. В зависимости от оценочной стоимости объектов он может быть равноценным или с доплатой.
Какие нужны документы на обмен квартиры на дом
В случае обмена дома и квартиры пакет необходимых документов несколько отличается от бартера квартира-квартира. Владелец дома, кроме стандартного пакета, должен предоставить документы на земельный участок:
- право собственности;
- выписку из Государственного земельного кадастра;
- экспертная оценка.
В некоторых случаях нотариус может запросить и другие документы.
Обмен дома на квартиру
Договор мены жилья разных типов (дом и квартира) заключается по тому же образцу, что и в сегменте квартира-квартира, в то же время в документе прописывается пункт о доплате.
Обмен такого типа может быть интересен для владельца дома по разным причинам:
- желание переехать в городскую квартиру;
- потребность снизить расходы на содержание недвижимости;
- желание сменить жилье с избыточной площадью на более компактное и т.п.
Такая мена может заинтересовать и в том случае, если в доме есть несколько владельцев, желающих разъехаться и получить отдельное жилье.
Договор мины земельных участков
Договор мены земельного участка — способ размена земли. Во многих случаях такое соглашение может быть достаточно выгодным. Скажем, продажа земельного пая — вариант, который устроит владельцев, желающих избавиться от земли и получить за нее деньги. Мена дает возможность поменять один участок на другой — в более удобной местности, с другими размерами и т.д.
Согласно украинскому законодательству, договор обмена земельными участками между арендаторами не может быть заключен. Субъектами соглашения должны выступать только владельцы, предоставляющие стандартный пакет документов, удостоверяющий правомерность операции обмена. В договоре мены указывают условия сделки, площадь участков, их пределы расположения и т.д.
Мена недвижимости: налог
За заключение договора обмена недвижимости придется уплатить налог, что предусмотрено ст. 172 Налогового кодекса Украины:
- на доход физических лиц — 5%;
- госпошлина — 1%;
- военный сбор — 1,5%.
Кроме того, придется заплатить за услуги нотариуса.
Чем обмен квартиры отличается от продажи
Продажа и обмен квартир — это разные сделки с недвижимостью, каждая из которых имеет свои особенности. Договор мены состоит в том, что стороны передают свое имущество друг другу. Операция «купля-продажа» предусматривает, что одна сторона передает имущество другой по определенной цене. Есть определенные отличия и в процессе оформления документации, размере комиссионных расходов, налога. Фактически в сделке мены каждый субъект одновременно является и продавцом, и покупателем.
Что выгоднее — обмен или продажа
Однозначного ответа нет, ведь все зависит от конкретных жизненных обстоятельств и потребностей каждой из сторон. Выбор варианта операции определяется рядом критериев:
- финансовая выгода — если вам нужны реальные деньги, выгоднее может стать продажа, если есть необходимость переехать в другое место, но нет возможности купить жилье, тогда мена;
- ограничение времени — если нужно быстро изменить место жительства, тогда обмен — более удобный вариант, поскольку не придется тратить время на продажу, а затем на покупку;
- количество предложений — обмен обычно дает больше возможностей, ведь можно провести равноценную мену или с доплатой.
Кроме того, при купле-продаже приходится платить больше сборов и налогов.
Способы размена жилья
Предусмотрены разные способы размена жилья:
- договор купли-продажи — собственник продает недвижимость и из полученных средств покупает другую;
- договор мены — владельцы обмениваются имуществом с доплатой или без;
- размен ипотечной недвижимости — возможен только при условии получения согласия банка, который до момента погашения кредита является собственником такого жилья.
Выбор метода размена зависит от ряда причин: наличие средств, ценности собственника, временные рамки, состояние рынка недвижимости и т. п.
Нужен ли риелтор в случае обмена недвижимости
Риелтор для обмена недвижимости не обязателен. Услуги такого специалиста могут понадобиться, если у вас нет времени или желания самостоятельно заниматься поиском варианта обмена. Но нужно быть готовым, что придется оплатить комиссию за его услуги.
Быстро найти вариант недвижимости для мены можно и самостоятельно — с помощью сервиса OLX, где собраны сотни предложений от владельцев жилья из разных областей Украины.
