Нерухомість

Як вибрати й купити будинок своєї мрії: підказки рієлтора

1 Липня 2020
Як вибрати й купити будинок своєї мрії: підказки рієлтора

Переїхати з галасливого мегаполісу і бути ближче до природи – в період пандемії це питання стало особливо актуальним. Дедалі частіше люди прагнуть втекти за місто не тільки на літо, а й оселитися там, знайшовши хороший будинок для всієї родини. Крім комфорту, на перший план вийшла потреба в безпеці.

Що потрібно знати, вибираючи заміське житло, і на що звернути увагу, щоб не пошкодувати про рішення після новосілля, – з редакцією блогу OLX поділилася Олена Маленкова, рієлтор, генеральний директор KDU Realty Group і член Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України.

Тренд: ідеальний час, щоб купити будинок

За словами експерта, протягом останніх п’яти років будинки продавалися точково: люди, в яких не було гострої необхідності в заміській нерухомості, відкладали покупку «на потім».

«Покупці не розуміли, що буде з грошима, чи не впаде курс, чи варто витрачати накопичення зараз, якщо завтра будинок може коштувати половину запитуваної суми, – розповідає Олена Маленкова. – Заміське житло дійсно впало в ціні на 30-40%, але великого інтересу все одно не викликало. Квартири продавалися в десятки разів частіше».

Але ситуація з карантином і можливою ​​«другою хвилею» пандемії спровокувала відкладений попит. «З травня ринок заміської нерухомості показує дуже динамічне зростання: продалося все, що «стояло» рік або два, нові об’єкти швидко викликають інтерес, а гарні будинки площею 100-150 кв. м – у дефіциті», – резюмує рієлтор.

Вибір: на що звертати увагу

1. Вигідне розташування

Головна порада експерта: купуючи будинок, завжди думайте, як будете його продавати – кого він ще зможе зацікавити, крім вас. Купівля нерухомості – це, перш за все, інвестиція. Ви ніколи напевно не знаєте, як зміняться ваші плани або обставини в майбутньому, навіть якщо зараз здається, що ви житимете в будинку завжди.

Потенційним покупцям повинна бути цікава не тільки конструкція та територія, а й розташування. «Найкращий будинок, побудований у невдалому місці, продаватиметься за вартістю будматеріалів», – коментує Олена Маленкова.

За її словами, вибір місця включає кілька критеріїв.

Напрямок. Зверніть увагу на завантаженість дороги, по якій будете щодня виїжджати в місто й назад, щоб вам (або майбутнім мешканцям) не довелося стояти кілька годин у заторах.

Важливо і відстань до міста. Наприклад, якщо вам зараз не потрібно щодня їздити в офіс, будинок може перебувати не в 10-20 км від міста, а в 30-40 км. У той же час враховуйте, що ваш розпорядок може змінитися.

Інфраструктура. Як близько магазини, поліклініки/лікарні, аптеки, як швидко доїдуть екстрені служби, чи все добре з комунікаціями. Якщо ви плануєте завести дітей або вони вже у вас є, то чи є поруч школи, садочки тощо.

Мальовничість. Якщо ви хочете жити ближче до природи, поряд повиннні бути водойми або ліс, а не зоране поле.

Безпека. Хто живе в сусідніх домівках, чи немає занедбаних будинків, чи охороняється територія, або ж вам доведеться додатково витрачатися за охоронну систему.

Екологічна обстановка. Об’їдьте територію поруч з будинком, який плануєте купити. Перевірте, чи не розташовані поруч торф’яні болота, очисні споруди, чи немає проблем з каналізацією (наприклад, якщо неподалік триває будівництво інших об’єктів або котеджних містечок).

2. Бажана «картинка»

«Уявіть, який він – ваш ідеальний будинок: скільки людей буде жити, як ви збираєтеся проводити там час (частота проживання, побут, дозвілля), яким уявляєте інтер’єр або стан оздоблення, якщо плануєте займатися декором самостійно», – радить Олена Маленкова. Відповіді на ці запитання допоможуть максимально точно сформувати запит і спростять перегляди – ви будете знати, на що звертати увагу.

Водноча враховуйте тренди: «Буває так, що люди купують будинок на 700-1000 кв. м для великої родини з дітьми, але останні виростають, і зрештою батьки залишаються в ньому одні. А продати такий будинок буде важко: зараз немає попиту на об’єкти понад 500 кв. м, і навряд чи буде найближчим часом. У тренді – простота й практичність». Як уточнює експерт, у топі у покупців – одноповерхові будинки (максимум – два поверхи), розмір ділянки – до 10 соток, також клієнти цінують наявність води та «зелені» на території.

3. Пріоритети

У нерухомості чимало емоційних рішень: як каже Олена Маленкова, найчастіше люди купують не те, що планували спочатку. Тому потрібно зрозуміти, що для вас критично важливе, а в чому можна піти на компроміс заради додаткових можливостей.

«Наприклад, ви шукаєте сучасний одноповерховий будинок. А вам пропонують кілька поверхів, але в хорошому місці – закритому котеджному містечку, на території якого є школа та садочок, – і ви погоджуєтеся, – розповідає рієлтор. – Або ви вибрали Столичне шосе, яким до Києва можна дістатися за 20 хвилин, але не знайшли «свій» об’єкт в цьому напрямку і купуєте ділянку, щоб побудувати його самостійно. Буває ще й так, що на першому місці для покупця – конструкція будинку та якість будівництва, а напрямок не такий важливий. І він згоден жити далі, ніж хотілося б, але в будинку з екологічних матеріалів, в якому комфортно в будь-яку погоду, і не потрібно переплачувати за опалення».

Визначившись, приготуйтеся багато їздити на перегляди: «На якомусь етапі кількість перейде в якість. Наприклад, ви зрозумієте, що ніколи й нікому витрачати час на 25 соток городу і прибирання третього поверху, де стоїть більярдний стіл. Будьте готові, що в процесі вибору запити можуть змінюватися, і це нормально. Головне, щоб була “відправна точка”».

лена Маленкова, рієлтор, генеральний директор KDU Realty Group

Олена Маленкова, рієлтор, генеральний директор KDU Realty Group

4. Ціна

Часто покупці та власники орієнтуються на ціни на онлайн-майданчиках нерухомості. Не варто обмежуватися тільки цим джерелом інформації: звертайтеся за допомогою до професіоналів, оскільки відхилення від реальної вартості може становити до 50%.

«Деякі будинки виставляються ще за цінами десятирічної давності: тоді господарі вклали в будівництво $1 млн, зараз хочуть продати за $700 тис., а реальна вартість вже $ 150 тис., – пояснює експерт. – У рієлторів є внутрішня база, де збирається інформація про продані будинки. Наприклад, наші агенти витрачають 2-3 дні, а іноді й тижні, щоб проаналізувати пропозиції».

Враховуйте, як може розвиватися ситуація з часом. Олена наводить приклад: «Наприклад, готовий будинок у котеджному містечку від власника продається зо $950 за кв. м. Забудовник продає кілька будинків різної комплектації за ціною від $800 до $1200 за кв. м. Перший варіант здається вигіднішим, оскільки не доведеться вкладатися в ремонт. З іншого боку, якщо будинок хороший за всіма параметрами і буде багато охочих його купити, то власник може підняти ціну».

Помилки: чого не потрібно робити

Ви знайшли будинок своєї мрії, але на цьому все не закінчується. Довгоочікувана покупка може стати джерелом проблем, якщо не врахувати важливих моментів.

Помилка 1. Не мати представника на переговорах

Рієлтор, який працює в інтересах власника, буде діяти так, щоб продати будинок, не враховуючи ваших бажань. «Наприклад, людині, що не знає місто, скаже, що це гарне місце, а та потім стоятиме щодня в заторах, – пояснює експерт. – Покупцеві обов’язково потрібен фахівець з нерухомості, який допоможе з вибором, визначить сильні та слабкі сторони об’єктів, проведе переговори, щоб угода була вигідною». Також важливо запросити технічного експерта, який зробить свій висновок про стан будинку, наприклад, оцінить якість будівництва.

Помилка 2. Не проводити аудит документів

Часто під час покупки будинку з’ясовується, що на його будівництво не були отримані дозвільні документи (наприклад, інше призначення землі або зведення будинку не узгоджене з ДАБІ). У такому випадку покупець буде змушений самостійно зайнятися введенням будинку в експлуатацію.

«Також знаю випадок, коли люди придбали будинок на ділянці, яка не була приватизована, і провели умовну межу. А потім сусіди приватизували свою землю і виявилося, що «забрали» зайві 6 метрів», – розповідає Олена Маленкова.

Щоб уже після угоди не спливали нові обставини і не виникало судових суперечок, покупець разом з юристом повинні провести повну експертизу документів:

– паспорт та ідентифікаційний код власника будинку;
– дозвіл на здійснення угоди з боку чоловіка/дружини, завірений нотаріально;
– документи про сімейний стан власника (наприклад, свідоцтво про шлюб або його розірвання);
– довідка про кількість зареєстрованих в будинку осіб (в ідеалі на момент продажу всі мешканці повинні бути виписані);
– право власності на будинок та земельну ділянку;
– технічний паспорт;
– експертна оцінка будинку та земельної ділянки.

Маючи висновок фахівця, ви зможете прийняти остаточне рішення.

Помилка 3. Не укладати попередній договір

Людський фактор можливий завжди. Наприклад, покупець прийде на укладання угоди, а власник скаже, що знайшов іншого клієнта, який запропонував йому більше. «Але якщо ви укладали попередній договір і завіряли його в нотаріуса, то власник об’єкта повинен буде повернути вам завдаток у подвійному розмірі, – пояснює рієлтор. – Своїм клієнтам, якщо вони впевнені в покупці, я рекомендую давати більший завдаток, ніж стандартні 2-4%, щоб продавець розумів свою відповідальність».

Користуйтеся нашими порадами та укладайте успішні угоди.

Текст: Світлана Васильченко