9 июня в Верховной Раде зарегистрировали законопроект №3618 – «О риелторской деятельности», а 26-го – Комитет по вопросам экономического развития рекомендовал принять его за основу в первом чтении.
Риелторское сообщество выступило против этого закона в текущей редакции. По мнению Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ), он ограничивает конституционные права украинцев распоряжаться своей собственностью, а также способствует росту коррупции в отрасли.
«В декабре 2019 года мы готовили законопроект в рабочей группе экспертов вместе с Фондом государственного имущества и Государственной службой финансового мониторинга Украины. На сегодняшний день проект «висит» на сайте Фонда госимущества и дальше никуда не пошел, хотя он тоже несовершенен и требует глубокой доработки. Новый законопроект №3618 был принят без участия экспертов рынка и всех ответственных сторон. По сути, это калька скандального закона, который пытались принять в 2010 году, – объясняет Елена Маленкова, риелтор, генеральный директор KDU Realty Group и член АСНУ. – В итоге создали проект, в котором государство не присутствует, предоставляются неограниченные полномочия частной структуре, а конституционное право продать или сдать в аренду недвижимость – нельзя осуществить без паспорта объекта».
Редакция блога OLX расспросила и других экспертов в сфере недвижимости, что не так с новым законопроектом, а также какие «боли» есть на рынке и как их можно решить.
Что предлагает законопроект: ключевые положения
Условия работы
Согласно документу, риелторы должны будут пройти обязательную профподготовку, сдать экзамен и получить квалификационное свидетельство (лицензию). На этом основании их внесут в Единый реестр физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риелторской деятельности.
Работать без квалификационного свидетельства нельзя, иначе грозит штраф от 8,5 до 17 тыс. грн. Также в законопроекте предусмотрели ответственность риелтора за профессиональные проступки. Например, если он раскроет личные данные клиента третьим лицам или не заключит с клиентом договор, у него могут забрать лицензию на срок от одного месяца до двух лет.
Оформление сделок
Все объекты недвижимости и информацию о договорах нужно заносить в Единую информационную базу данных в сфере риелторской деятельности, иначе сделка считается незаконной. В базе будут собраны данные о владельце недвижимости, адрес и кадастровый номер объекта, данные о его техническом состоянии, наличии долгов перед коммунальщиками и т. д.
Каждому объекту присвоят уникальный регистрационный номер. Если собственник или риелтор опубликует объявление о продаже либо аренде, например, на специализированной онлайн-платформе, и не укажет там этот номер, ему грозит штраф более 40 тыс. грн.
Регулирование рынка
Собственник и держатель Единого реестра и Единой базы – новосозданная «Национальная федерация специалистов в сфере риелторской деятельности» («Национальная федерация»). Эта же организация будет выдавать риелторам квалификационные свидетельства и призывать их к ответственности в случае профессиональных ошибок.
Юрий Пита, президент АСНУ:
«Регулировать отрасль необходимо только в открытом диалоге с представителями рынка»
О недопустимости принудительных услуг
С правовой точки зрения проект закона ограничивает права собственников недвижимости распоряжаться своим имуществом. Дело в том, что теперь для продажи или сдачи в аренду своего объекта нужно будет внести информацию о нем в Единую информационную базу данных, получить регистрационный номер и использовать его для любых действий с недвижимостью. К тому же, без этого номера нотариус не сможет заверить сделку.
При этом право пользоваться Единой информационной базой данных и вносить туда информацию будет только у субъектов риелторской деятельности и других уполномоченных законом лиц (в документе не указывают, кого имеют в виду). Получается, проект обязывает собственников недвижимости обращаться к профильным специалистам и заключать с ними договор.
По моему опыту, если услугу навязывают, у людей никогда не будет желания ее получать. И профессия от этого только проиграет. Человек должен обращаться к риелтору добровольно – только при таких условиях он сможет по-настоящему почувствовать ценность услуги.
О риске монополизации
Пользование Единой информационной базой данных не будет бесплатным. Платить придется как за то, чтобы внести данные, так и чтобы получать информацию оттуда.
В законопроекте не устанавливаются какие-либо ограничения по ценообразованию. Так как держателем базы будет негосударственная организация – «Национальная федерация», существует риск, что она фактически монополизирует рынок.
Пока что нам трудно спрогнозировать цены, но такие нововведения приведут к увеличению стоимости услуг риелторов – ведь туда также будут входить расходы на работу с Единой информационной базой данных.
О полезных положениях проекта
Есть в тексте законопроекта незначительные позитивные положения – к примеру, риелторам хотят дать дополнительные возможности по использованию государственных реестров в Украине.
Также проект предусматривает обязательное заключение письменных договоров с клиентами. Это необходимо всем участникам сделки. Клиенты будут четко знать, за какие именно услуги платят. А для риелтора такой документ – гарантия, что его не оставят без комиссии за проделанную работу.
Письменный договор также позволит защищать свои права в суде. Хотя необходимо отметить, что такие правила предусмотрены и в Национальных стандартах EN 15733:2019 «Услуги агентов по недвижимости – Требования к предоставлению услуг агентов по недвижимости», которые действуют в Украине с 2019 года.
О проблемах рынка недвижимости
На рынке недвижимости есть ряд проблем, которые требуют решения. Например, мы часто наблюдаем размещение неправдивой и недостоверной информации об объекте или условиях его продажи/аренды, незаконное использование чужих объявлений.
Чтобы предотвратить такие явления, нужно на законодательном уровне разрешить размещать информацию об объекте только собственникам недвижимости (или их доверенным лицам) либо риелторам, у которых есть подписанный договор о предоставлении услуг с необходимыми полномочиями.
О необходимости регулирования
Я считаю, законодательное регулирование отрасли может пойти на пользу всем. Но законопроект нужно разрабатывать в диалоге со стейкхолдерами этого процесса и в первую очередь с участниками рынка.
В текущей редакции его принимать нельзя. В официальной петиции на сайте Президента Украины АСНУ выступает за то, чтобы не рассматривать данный проект и провести публичную дискуссию со всеми ответственными сторонами.
При этом в управлении риелторской деятельностью (как и другими видами профессиональной деятельности), наряду с государством, основная роль должна отводиться саморегулируемым организациям. Последние будут обеспечивать, чтобы все участники рынка придерживались этических норм и стандартов профессии.
К примеру, если мы в АСНУ получаем жалобы на неэтичное поведение членов ассоциации, то наша Арбитражная комиссия обязательно их рассматривает. Если выявляет нарушения, привлекает коллегу к ответственности – вплоть до исключения.
Артур Пилипчук, директор агентства недвижимости Valion,
организатор Realty Forum 3.0:
«Свободная конкуренция повышает качество услуг»
О свободной конкуренции
К идеи регуляции рынка я отношусь скептически. Во многих странах, где развита сфера недвижимости, нет специализированного закона, который бы определял ее работу – достаточно Конституции, а также Хозяйственного и Гражданского кодексов.
К примеру, новый законопроект предполагает обязательное обучение специалистов. За 20 лет работы в отрасли я видел и бездарных риелторов с несколькими высшими образованиями, и талантливых новичков-самоучек. Клиенты идут к тем, кто качественно оказывает услуги. Поэтому я всецело за свободную конкуренцию.
О дополнительных базах данных
Что касается других положений законопроекта №3618, то он предполагает создание Единой базы, в которой будет вся информация об объектах недвижимости. Но в Украине уже есть Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество.
Зачем нужен еще один? Напрашивается единственный ответ: чтобы получать деньги за доступ к нему. Эти затраты лягут на плечи клиентов.
Также, по словам юристов, дублирование информации приведет к манипуляциям и махинациям. К примеру, повысятся риски, что о сделке узнают третьи лица – злоумышленники, которые ищут жертву с деньгами с целью вымогательства.
О качестве риелторских услуг
Сегодня каждый может продать или сдать в аренду свою недвижимость самостоятельно. Зачем же тогда люди обращаются к риелторам? Потому что профессионалы ориентируются на рынке и помогут продать или сдать в аренду быстрее и дороже.
Можно провести аналогию с любой другой сферой услуг. Водители могут и сами обслуживать свои машины, но обращаются на СТО, потому что там работают профильные специалисты, которые сделают работу более качественно. При этом в каждом городе есть сотни СТО, но владельцы авто выстраиваются в очередь туда, где лучше сервис.
Точно так же и конкуренция между риелторами мотивирует их работать лучше, повышать качество услуг. К тому же, клиенты с каждым годом становятся все требовательнее, и это тоже заставляет специалистов по недвижимости наращивать квалификацию.
Кто не может или не хочет делать хорошо свою работу, просто уходит из отрасли. Таким образом рынок самоочищается. А если заставлять клиентов привлекать риелторов в обязательном порядке, у специалистов не будет мотивации расти.
Руслан Русов, основатель Национальной ассоциации брокеров:
«Нужно регулировать не работу риелторов, а всю отрасль целиком»
О возрастающих возможностях для коррупции
Законопроект №3618 обязывает независимых риелторов и агентства недвижимости получать специальные разрешения, которые дают право работать на рынке. Для этого нужно будет пройти профподготовку и сдать экзамен в «Национальной федерации».
В законе не прописаны прозрачные условия для получения и продления разрешений, но указано, что члены «Национальной федерации» должны работать на общественных началах – то есть бесплатно. Мы понимаем, что это полноценная занятость, ведь на рынке Украины работают 40-50 тыс. риелторов, и всех нужно будет аттестовать.
Поэтому такое положение в законопроекте, скорее, ассоциируется с возможностями для коррупции. Более того, «Национальная федерация» – негосударственная организация, и не совсем понятно, как риелторское сообщество сможет контролировать ее работу.
О финансовой нагрузке на риелторов
В законопроекте прописана обязательная профподготовка риелторов в аккредитованных учреждениях, но не установлена стоимость такого обучения, чтобы получить или продлить действие квалификационного свидетельства. Но вряд ли это будет дешевле $100. Это немалые траты, ведь средняя зарплата риелтора в Украине – $500-1000.
О качестве обучения говорить не приходится. Сейчас на рынке есть хорошие коммерческие курсы и тренинги для профессионалов в сфере недвижимости, которые конкурируют за студентов – и поэтому стремятся дать ценные знания. В законопроекте не прописано, смогут ли эти заведения получить аккредитацию. А если для обязательной профподготовки организуют новые курсы, то есть вероятность, что у их создателей не будет мотивации соревноваться за клиентов и эффективно обучать.
В результате начинающим риелторам, возможно, придется платить дважды: и за обязательные курсы – для лицензии, и за коммерческие – для знаний.
О реформах для всей отрасли
Я думаю, что нужно регулировать не работу риелторов, а полностью всю отрасль недвижимости. Это не только агентства, а и, например, банковский сектор, который выдает кредиты и ипотеки на покупку жилья. В Украине достаточно высокие проценты по таким кредитам, что тормозит развитие рынка в целом.
То же касается и других законодательных положений. Например, если собственник продает недвижимость, которой владел менее трех лет, он обязан заплатить налог – 5% от стоимости объекта. Это демотивирует инвесторов вкладывать деньги в отрасль.
Также нужно привлекать страховые компании, чтобы они обеспечивали обязательное страхование договоров купли-продажи. Таким образом покупатели будут защищены от махинаций, а риелторам не придется тратить время на визиты в полицию или суд в случае какого-либо инцидента. При этом у специалистов в сфере недвижимости нет никаких рычагов, чтобы заранее выявить проблемы в документах и предупредить клиента о рисках, – ведь у них нет доступа к нотариальным реестрам.
Об инструментах работы
В некоторых странах мира с развитым рынком недвижимости действует мультилистинг – система, через которую разные риелторы могут размещать информацию об эксклюзивных объектах, чтобы к продаже подключились коллеги и за часть комиссии смогли быстрее найти покупателя. К примеру, такая платформа успешно работает в США.
В Украине пока что нет такого цифрового инструмента. С одной стороны, в работе его не хватает. С другой – у нас в данный момент рынок не развит так сильно, как в тех же США. Если там через риелторов проходит 90-100% сделок по покупке или аренде недвижимости, то у нас – не более 30%. Думаю, когда рынок будет готов, у нас появится такой инструмент.
Текст: Валентина Шимкович
