Нерухомість

«Якщо послуги нав’язують, у людей ніколи не буде бажання їх отримувати»: рієлтори – про законопроєкт №3618, «болі» та потреби ринку

14 Липня 2020
«Якщо послуги нав’язують, у людей ніколи не буде бажання їх отримувати»: рієлтори – про законопроєкт №3618, «болі» та потреби ринку

9 червня у Верховній Раді зареєстрували законопроєкт №3618 – «Про рієлторську діяльність», а 26-го – Комітет з питань економічного розвитку рекомендував прийняти його за основу в першому читанні.

Рієлторськоє співтовариство виступило проти цього закону в чинній редакції. На думку Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ), він обмежує конституційні права українців розпоряджатися своїм майном, а також сприяє зростанню корупції в галузі.

«У грудні 2019 роки ми готували законопроєкт в робочій групі експертів разом з Фондом державного майна та Державною службою фінансового моніторингу України. На сьогоднішній день проєкт «висить» на сайті Фонду держмайна і далі нікуди не пішов, хоча він теж недосконалий та потребує глибокого доопрацювання. Новий законопроєкт №3618 був прийнятий без участі експертів ринку і всіх відповідальних сторін. По суті, це калька скандального закону, який намагалися прийняти у 2010 році, – пояснює Олена Маленкова, рієлтор, генеральний директор KDU Realty Group і член АФНУ. – Зрештою створили проєкт, в якому держава не присутня, надаються необмежені повноваження приватній структурі, а конституційне право продати або здати в оренду нерухомість – не можна реалізувати без паспорта об’єкта».

Редакція блогу OLX розпитала й інших експертів у сфері нерухомості, що не так з новим законопроєктом, а також які «болі» є на ринку та як їх можна вирішити.

лена Маленкова, рієлтор, генеральний директор KDU Realty Group

Олена Маленкова, рієлтор, генеральний директор KDU Realty Group

Що пропонує законопроєкт: ключові положення

Умови роботи

Згідно з документом, рієлтори повинні будуть пройти обов’язкову профпідготовку, скласти іспит та отримати кваліфікаційне свідоцтво (ліцензію). На цій підставі їх внесуть до Єдиного реєстру фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань в сфері рієлторської діяльності.

Працювати без кваліфікаційного свідоцтва не можна, інакше загрожує штраф від 8,5 до 17 тис. грн. Також у законопроєкті передбачили відповідальність рієлтора за професійні помилки. Наприклад, якщо він розкриє особисті дані клієнта третім особам або не укладе з клієнтом договір, у нього можуть забрати ліцензію на строк від одного місяця до двох років.

Оформлення угод

Усі об’єкти нерухомості та інформацію про договори потрібно заносити до Єдиної інформаційної бази даних у сфері рієлторської діяльності, інакше угода вважається незаконною. У базі будуть зібрані дані про власника нерухомості, адреса та кадастровий номер об’єкта, дані про його технічний стан, наявність боргів перед комунальниками тощо.

Кожному об’єкту присвоять унікальний реєстраційний номер. Якщо власник або рієлтор опублікує оголошення про продаж або оренду, наприклад, на спеціалізованій онлайн-платформі, і не вкаже там цей номер, йому загрожує штраф понад 40 тис. грн.

Регулювання ринку

Власник і держатель Єдиного реєстру та Єдиної бази – новостворена «Національна федерація фахівців в сфері рієлторської діяльності» («Національна федерація»). Ця ж організація буде видавати рієлторам кваліфікаційні свідоцтва та притягувати їх до відповідальності в разі професійних помилок.

Юрій Піта, президент АФНУ

Юрій Піта, президент АФНУ:
«Регулювати галузь необхідно тільки у відкритому діалозі з представниками ринку»

Про недопустимість примусових послуг

З правової точки зору проєкт закону обмежує права власників нерухомості розпоряджатися своїм майном. Річ у тім, що тепер для продажу або здачі в оренду свого об’єкта потрібно буде внести інформацію про нього до Єдиної інформаційної бази даних, отримати реєстраційний номер та використовувати його для будь-яких дій з нерухомістю. До того ж без цього номера нотаріус не зможе завірити угоду.

Водноча право користуватися Єдиною інформаційною базою даних і вносити туди інформацію буде тільки у суб’єктів рієлторської діяльності та інших уповноважених законом осіб (в документі не вказують, кого мають на увазі). Виходить, проєкт зобов’язує власників нерухомості звертатися до профільних фахівців та укладати з ними договір.

З мого досвіду, якщо послугу нав’язують, у людей ніколи не буде бажання її отримувати. І професія від цього тільки програє. Людина повинна звертатися до рієлтора добровільно – тільки за таких умов вона зможе по-справжньому відчути цінність послуги.

Про ризик монополізації

Користування Єдиною інформаційною базою даних не буде безкоштовним. Платити доведеться як за те, щоб внести дані, так і щоб отримувати інформацію звідти.

У законопроєкті не встановлюються будь-які обмеження щодо ціноутворення. Оскільки власником бази буде недержавна організація – «Національна федерація», існує ризик, що вона фактично монополізує ринок.

Поки що нам важко спрогнозувати ціни, але такі нововведення призведуть до збільшення вартості послуг рієлторів – адже туди також входитимуть витрати на роботу з Єдиною інформаційною базою даних.

Про корисні положеннях проєкту

Є в тексті законопроєкту незначні позитивні положення – наприклад, рієлторам хочуть дати додаткові можливості з використання державних реєстрів в Україні.

Також проєкт передбачає обов’язкове укладення письмових договорів з клієнтами. Це необхідно всім учасникам угоди. Клієнти будуть чітко знати, за які саме послуги платять. А для рієлтора такий документ – гарантія, що його не залишать без комісії за виконану роботу.

Письмовий договір також дозволить захищати свої права в суді. Хоча необхідно зазначити, що такі правила передбачені і в Національних стандартах EN 15733: 2019 «Послуги агентів з нерухомості – Вимоги до надання послуг агентів з нерухомості», які діють в Україні з 2019 року.

Про проблеми ринку нерухомості

На ринку нерухомості є ряд проблем, які потребують вирішення. Наприклад, ми часто спостерігаємо розміщення неправдивої та недостовірної інформації про об’єкт або умови його продажу/оренди, незаконне використання чужих оголошень.

Щоб запобігти таким явищам, потрібно на законодавчому рівні дозволити розміщувати інформацію про об’єкт тільки власникам нерухомості (або їх довіреним особам) або рієлторам, у яких є підписаний договір про надання послуг з необхідними повноваженнями.

Про необхідність регулювання

Я вважаю, законодавче регулювання галузі може піти на користь усім. Але законопроєкт потрібно розробляти в діалозі зі стейкхолдерами цього процесу і в першу чергу з учасниками ринку.

У поточній редакції його приймати не можна. В офіційній петиції на сайті Президента України АФНУ виступає за те, щоб не розглядати даний проєкт і провести публічну дискусію з усіма відповідальними сторонами.

Водночас в управлінні рієлторською діяльністю (як і іншими видами професійної діяльності), поряд з державою, основна роль повинна відводитися саморегульованим організаціям. Останні будуть забезпечувати, щоб всі учасники ринку дотримувалися етичних норм і стандартів професії.

Наприклад, якщо ми в АФНУ отримуємо скарги на неетичну поведінку членів асоціації, то наша Арбітражна комісія обов’язково їх розглядає. Якщо виявляє порушення, притягує колегу до відповідальності – аж до виключення.

Артур Пилипчук, директор агентства нерухомості Valion, організатор Realty Forum 3.0

Артур Пилипчук, директор агентства нерухомості Valion,
організатор Realty Forum 3.0:
«Вільна конкуренція підвищує якість послуг»

Про вільну конкуренцію

До ідеї регулювання ринку я ставлюся скептично. У багатьох країнах, де розвинена сфера нерухомості, немає спеціалізованого закону, який би визначав її роботу – досить Конституції, а також Господарського та Цивільного кодексів.

Наприклад, новий законопроєкт передбачає обов’язкове навчання спеціалістів. За 20 років роботи в галузі я бачив і бездарних рієлторів з кількома вищими освітами, і талановитих новачків-самоучок. Клієнти йдуть до тих, хто якісно надає послуги. Тому я повністю за вільну конкуренцію.

Про додаткові бази даних

Що стосується інших положень законопроєкту №3618, то він передбачає створення Єдиної бази, де буде вся інформація про об’єкти нерухомості. Але в Україні вже є Державний реєстр майнових прав на нерухоме майно.

Навіщо потрібен ще один? Напрошується єдина відповідь: щоб отримувати гроші за доступ до нього. Ці витрати ляжуть на плечі клієнтів.

Також, за словами юристів, дублювання інформації призведе до маніпуляцій та махінацій. Наприклад, підвищаться ризики, що про угоду дізнаються треті особи – зловмисники, які шукають жертву з грошима з метою вимагання.

Про якість рієлторських послуг

Сьогодні кожен може продати або здати в оренду свою нерухомість самостійно. Навіщо ж тоді люди звертаються до рієлторів? Тому що професіонали орієнтуються на ринку і допоможуть продати або здати в оренду швидше й дорожче.

Можна провести аналогію з будь-якою іншою сферою послуг. Водії можуть і самі обслуговувати свої машини, але звертаються на СТО, тому що там працюють профільні фахівці, які зроблять усе якісніше. Водночас в кожному місті є сотні СТО, але власники авто вишиковуються в чергу туди, де кращий сервіс.

Так само й конкуренція між рієлторами мотивує їх працювати ліпше, підвищувати якість послуг. До того ж клієнти з кожним роком стають дедалі вимогливішими, і це теж змушує фахівців з нерухомості нарощувати кваліфікацію.

Хто не може або не хоче робити добре свою роботу, просто йде з галузі. Так ринок самоочищається. А якщо змушувати клієнтів обов’язково залучати рієлторів, у фахівців не буде мотивації рости.

Руслан Русов, засновник Національної асоціації брокерів

Руслан Русов, засновник Національної асоціації брокерів:
«Потрібно регулювати не роботу рієлторів, а всю галузь повністю»

Про можливості для корупції

Законопроєкт №3618 зобов’язує незалежних рієлторів та агентства нерухомості отримувати спеціальні дозволи, які дають право працювати на ринку. Для цього потрібно буде пройти профпідготовку і скласти іспит в «Національній федерації».

У законі не прописані прозорі умови для отримання та продовження дозволів, але вказано, що члени «Національної федерації» повинні працювати на громадських засадах – тобто безкоштовно. Ми розуміємо, що це повноцінна зайнятість, адже на ринку України працюють 40-50 тис. рієлторів, і всіх потрібно буде атестувати.

Тому таке положення в законопроєкті, скоріше, асоціюється з можливостями для корупції. До того ж «Національна федерація» – недержавна організація, і не зовсім зрозуміло, як рієлторська спільнота зможе контролювати її роботу.

Про фінансове навантаження на рієлторів

У законопроєкті прописана обов’язкова професійна підготовка рієлторів у акредитованих закладах, але не встановлена ​​вартість такого навчання, щоб отримати або продовжити дію кваліфікаційного свідоцтва. Але навряд чи це коштуватиме дешевше $100. Це чималі витрати, адже середня зарплата рієлтора в Україні – $500-1000.

Про якість навчання говорити не доводиться. Зараз на ринку є хороші комерційні курси та тренінги для професіоналів у сфері нерухомості, які конкурують за студентів – і тому прагнуть дати цінні знання. У законопроєкті не прописано, чи зможуть ці заклади отримати акредитацію. А якщо для обов’язкової профпідготовки організують нові курси, то є ймовірність, що у їхніх творців не буде мотивації змагатися за клієнтів та ефективно навчати.

Зрештою рієлторам-початківцям, можливо, доведеться платити двічі: і за обов’язкові курси – для ліцензії, і за комерційні – для знань.

Про реформи для всієї галузі

Я думаю, що потрібно регулювати не роботу рієлторів, а загалом всю галузь нерухомості. Це не тільки агентства, а й, наприклад, банківський сектор, який видає кредити та іпотеки на придбання житла. В Україні досить високі відсотки по таких кредитах, що гальмує розвиток ринку в цілому.

Те саме стосується й інших законодавчих положень. Наприклад, якщо власник продає нерухомість, якою володів менше трьох років, він зобов’язаний заплатити податок – 5% від вартості об’єкта. Це демотивує інвесторів вкладати гроші в галузь.

Також потрібно залучати страхові компанії, щоб вони забезпечували обов’язкове страхування договорів купівлі-продажу. Таким чином покупці будуть захищені від махінацій, а рієлторам не доведеться витрачати час на візити в поліцію або суд у разі будь-якого інциденту. Водночас фахівці у сфері нерухомості не мають жодних важелів, щоб заздалегідь виявити проблеми в документах і попередити клієнта про ризики, – адже у них немає доступу до нотаріальних реєстрів.

Про інструменти роботи

У деяких країнах світу з розвиненим ринком нерухомості діє мультилістинг – система, через яку різні рієлтори можуть розміщувати інформацію про ексклюзивні об’єкти, щоб до продажу підключилися колеги і за частину комісії змогли швидше знайти покупця. Наприклад, така платформа успішно працює в США.

В Україні поки що немає такого цифрового інструменту. З одного боку, в роботі його не вистачає. З іншого – у нас на даний момент ринок не розвинений так сильно, як в тих же США. Якщо там через рієлторів проходить 90-100% угод з купівлі або оренді нерухомості, то в нас – не більше 30%. Думаю, коли ринок буде готовий, у нас з’явиться такий інструмент.

Текст: Валентина Шимкович