Нерухомість

Кожен десятий орендар стикався з обманом: як не потрапити на гачок шахраїв під час пошуку квартири

10 Лютого 2021   
 14642
Кожен десятий орендар стикався з обманом: як не потрапити на гачок шахраїв під час пошуку квартири

У розділі «Нерухомість» на OLX налічується понад 56 тис. оголошень* про оренду квартир по всій Україні, зокрема 15,9 тис. – у Києві. Частину з них розміщують рієлтори, решту – власники житла, але серед обох категорій, на жаль, зустрічаються шахраї. Їхня мета – не здати нерухомість, а нажитися на обмані довірливої ​​жертви.

Редакція блогу OLX поспілкувалася з трьома професійними рієлторами і запитала їх, які схеми шахрайства найчастіше використовують аферисти, з якими проблемами можна стикнутися під час оренди житла і як не потрапити на гачок недобросовісних орендодавців.

Кожен десятий орендар стикався з шахраями: як не потрапити на гачок шахраїв під час пошуку квартири

Наталя Міцута,
голова комітету з регіонального розвитку Союзу фахівців нерухомості України, рієлтор з 16-річним досвідом

Люди страждають через власну наївність

З мого досвіду, близько 10% людей стикалися з шахраями під час оренди квартири. Здебільшого – через власну наївність.

Один із найпопулярніших методів заробітку аферистів – схема з авансовими платежами. Шахраї публікують оголошення про здачу в оренду хорошої квартири за привабливою ціною і відмовляються її показати потенційному мешканцеві до того, як він перекаже їм на картку завдаток. Це може бути як фіксована сума – кілька тисяч гривень, так і половина або навіть 100% вартості одного місяця оренди. Аргументують це по-різному: нібито на квартиру величезний попит, і аванс потрібен, щоб забронювати житло за собою, поки його не здали комусь іншому. Або, мовляв, власник живе за містом, а щоб приїхати і показати приміщення, йому важливо переконатися в серйозності намірів орендаря.

У грудні 2019 року таку історія трапилася з моїм знайомим. Він знайшов в інтернеті однокімнатну квартиру за 7 тис. грн – у новому будинку в центрі Києва, недалеко від Миколаївського костелу. Я відразу його попередила, що таких цін не буває, це обман. Якщо вірити фотографіям з оголошення, така квартира повинна коштувати щонайменше 15-20 тис. грн.

Мій знайомий не послухався мене і пішов на перегляд. Коли був уже біля будинку, подзвонив власнику, а той йому відповів, що зараз не може приїхати, але ключі є у його родички. Потім попросив переказати частину грошей йому на картку, щоб підтвердити наміри. Мій знайомий вже багато чув про такі схеми і на гачок шахраїв не потрапив, але втратив час.

Інші мої клієнти звернулися до мене вже після невдалого досвіду. У схожій ситуації вони переказали на картку афериста 6,5 тис. грн – нібито оплату за перший місяць оренди. Потім прийшли за потрібною адресою, чекали, але ключі їм так ніхто і не приніс.

Які схеми з’явилися під час карантину

Під час локдауну з кінця квітня по травень 2020 року «просів» сектор подобової оренди хороших квартир у центрі. Щоб житло не простоювало, власники почали здавати їх довготривало за низькими цінами. Наприклад, однокімнатну квартиру в центрі Києва можна було зняти за 7-8 тис. грн.

На цій же хвилі активізувалися і шахраї. Вони розміщували в інтернеті привабливі оголошення та, як і в попередніх випадках, виманювали онлайн-переклад завдатку. Причому отримати аванс або навіть всю суму за місяць оренди стало набагато простіше, ніж коли-небудь: шахраї посилалися на карантин, соціальну дистанцію і в такий спосіб переконували жертву надіслати гроші на картку. Зрозуміло, що після цього аферисти зникали, і до реального перегляду квартири справа не доходила.

Інший варіант: шахраї подобово знімали справжню квартиру, підробляли документи про право власності та пропонували її жертвам у довготривалу оренду. Підписували договір, брали оплату за перший місяць, домовлялися про передачу ключів наступного деня – і зникали. На жаль, відрізнити підроблені документи від справжніх буває дуже складно, тут потрібен фахівець.

Як виявити «проблемне» житло

По-перше, не варто вірити у «безкоштовний сир». Якщо квартира коштує на 15-20% нижче середнього по ринку – найімовірніше, тут щось не так. Зорієнтуватися в ринкових цінах вам допоможе професійний рієлтор.

По-друге, в жодному разі не можна переказувати гроші на картку орендодавця до того, як ви побачили саму квартиру, її власника і оригінали його документів. Чесні орендодавці просять оплату лише під час підписання договору і передачі ключів, не раніше.

Також не давайте завдатку третім особам, які просто прийшли показати квартиру – навіть якщо вони назвалися родичами власника. Найімовірніше, це шахраї. Власник може й не здогадуватися про те, що його квартиру здають в оренду. А коли дізнається, зможе будь-коли вас виселити, адже він не підписував з вами договір.

Якщо спілкуєтеся з рієлтором, обов’язково перевірте, що він працює офіційно: як ФОП або співробітник в агентстві нерухомості, а також входить до організацій СФНУ або АФНУ – список їх членів можна подивитися на сайтах. Тільки ці фахівці несуть відповідальність перед клієнтами, оскільки турбуються за свою репутацію. Ще одна порада – погуглити прізвище і номер телефону рієлтора, почитайте відгуки про його порядність.

Кожен десятий орендар стикався з шахраями: як не потрапити на гачок шахраїв під час пошуку квартири

Богдан Маковецький,
фахівець з нерухомості, рієлтор з 10-річним досвідом

Від шахрайства не застраховані як орендарі, так і орендодавці

На мою думку, зараз на ринку оренди квартир стається приблизно вдвічі менше випадків шахрайства, ніж ще сім-вісім років тому. Річ у тім, що орендарі стали підкованішими: наприклад, вони розуміють, що перед угодою потрібно відкрити Державний реєстр майнових прав на нерухомість і подивитися право власності людини, яка здає житло, а також переконатися, що квартира «чиста»: немає арештів або іпотеки.

Але все одно проблема шахрайства не втрачає актуальності. У рієлторських групах у соцмережах постійно публікують історії про недобросовісну поведінку власників, орендарів або рієлторів і навіть формують «чорні списки» аферистів.

Наприклад, туди потрапляють власники квартир, які без причини виселяють мешканців і відмовляються повертати їм завдаток. Такі власники вигадують найрізноманітніші причини залишити гроші собі: скажімо, посилаються на хімчистку дивана. Але якщо ситуація повторюється з кількома орендарями, це свідчить про те, що з такими людьми краще не мати справ. Тому перш ніж зводити клієнта з власником квартири, я обов’язково перевіряю, чи немає його в «чорних списках».

Шахраї зустрічаються не тільки серед власників житла, а й серед орендарів. Наприклад, недавній випадок: люди знімають квартиру і вивозять усі меблі і техніку. У такий спосіб за місяць злодії «почистили» чотири квартири.

Як укласти безпечну угоду без допомоги рієлтора

Якщо ви вирішили знайти квартиру самостійно, я раджу підійти до цього з позиції рієлтора: не просто хаотично дзвонити за оголошеннями, а для початку скласти «базу» цікавих вам об’єктів.

На різних сайтах ви можете побачити різні оголошення про оренду тієї самої квартири завдаток від різних рієлторів. При цьому фахівці з нерухомості домовляються з власником про різні умовах угоди: в одних випадках комісію платить орендар, в інших – власник. Тому вам вигідно вибрати те оголошення, де вказано «без комісії».

Якщо ви подзвонили за одним із оголошень – з найдешевшою ціною, а рієлтор відповів, що цю квартиру буквально тільки що зняли, але у нього є інші цікаві пропозиції в цьому районі, не погоджуйтеся далі продовжувати діалог. Найімовірніше, рієлтор просто продублював привабливе оголошення колег, та ще й встановив вартість на 5-10% нижче, щоб заманити клієнтів і запропонувати якийсь зі своїх об’єктів. Якщо фахівець уже на першому етапі спілкування поводиться нечесно, то краще з ним не співпрацювати. Невідомо, в чому ще він може обдурити.

У такому випадку краще передзвонити за іншими оголошенням з тією самою квартирою – поки не натрапите на рієлтора, який дійсно співпрацює з власником і може показати вам саме цей варіант.

Чому не варто довіряти інформаційним агентствам

Якщо ви телефонуєте за оголошенням, а у відповідь вам пропонують купити так звану базу квартир, відразу кладіть слухавку. Такі послуги пропонують інформаційні агентства: за 700-1000 грн вони висилають список з 20-30 об’єктів. Нібито це актуальні квартири, з яких потрібно просто вибрати підхожий варіант.

Але в тому й проблема, що ці номери не актуальні. Вони взяті або зі старих оголошень річної давнини, або взагалі «зі стелі». Зрештою клієнт просто викидає гроші на вітер.

Річ у тім, що в інформаційного агентства немає інтересу знаходити свіжі дані про квартири, які здаються. Оплату вони беруть відразу – за саму базу, а знайдете ви житло чи ні – вже не їхня відповідальність. Водночас з точки зору законодавства все чесно: вони надали вам інформаційну послугу.

На що звертати увагу при перегляді квартири

У листопаді минулого року до мене звернулася дівчина: вона зняла квартиру, де немає опалення і зламаний холодильник. І їй з маленькою дитиною на руках терміново знадобилося знайти інший варіант. Дівчина постраждала від непорядної поведінки власника квартири, який не розповів всієї правди про поганий стан житла.

Щоб не потрапляти в такі ситуації, під час перегляду квартири обов’язково перевірте стан всієї техніки і обладнання: холодильника, телевізора, плити, духовки, мікрохвильової печі, пральної машинки, бойлера, змішувачів, розеток тощо.

Домовтеся з власником, що берете собі тиждень на «тест-драйв» техніки: якщо за цей час виявите якусь несправність, то власник полагодить або замінить пристрій за свій рахунок. Більш того, такий тест-драйв найкраще офіційно прописати в договорі про оренду – щоб у разі інциденту не виникало суперечок.

Також можна додати у договір пункти про те, хто ремонтує техніку після закінчення тест-драйву. Припустимо, якщо вона зламалася не з вини орендаря, а просто від тривалого терміну експлуатації, то можна дописати це в «обов’язки» власника.

Кожен десятий орендар стикався з шахраями: як не потрапити на гачок шахраїв під час пошуку квартири

Анна Розумна,
керівник відділу оренди житлової нерухомості АН Valion,
рієлтор з 8-річним досвідом

Аферисти працюють в умовах вседозволеності

Шахраї в галузі оренди житла існували завжди. Вони нічого не бояться, сміливо підписують з жертвами договори, ставлять на них печатки – але все одно їх ніхто за це не карає.

Щоб захиститися від шахрайства, найкраще звертатися до агентств нерухомості, які давно працюють на ринку, цінують свою репутацію і піклуються про інтереси своїх клієнтів. Ми як агентство ведемо список недобросовісних власників. Якщо ті поводять себе непорядно, більше з ним не співпрацюємо.

Наприклад, людина здає квартиру і через кілька місяців наполягає на підвищенні оплати. А якщо мешканець не згоден, він повинен негайно з’їхати. Коли в договорі про оренду нічого не прописано про можливість піднімати ціну в будь-який момент, то така поведінка власника неприйнятна.

Ще один випадок, з яким ми стикалися: власник був дуже нав’язливим. Він щотижня приходив перевіряти квартиру, хоча в договорі прописали, що це можливо не частіше разу на місяць і за попередньою домовленістю з орендарем.

Усе скінчилося тим, що останній знайшов у квартирі встановлену камеру. Клієнт подзвонив нам, ми поговорили з власником. Той не був готовий піти на поступки, тому вирішили розірвати договір. Нам вдалося домовитися, щоб він повернув клієнтам завдаток.

Як правильно ставити запитання про квартиру

Нерідко буває, що в оголошенні про оренду квартири неправильно вказані якісь дані: поверх, метраж тощо. Або написано, що є посудомийна машина, а її немає. Таке трапляється, якщо непрофесійний фахівець скопіював опис з якогось іншого об’єкта і неуважно його відредагував. Це не навмисний обман, а, скоріше, недбалість з боку агента з нерухомості.

Тому якщо якісь параметри для вас мають вирішальне значення, краще уточнити про них телефоном. Наприклад: а чи точно в квартирі є бойлер, а чи точно кухня 12 кв. м? Це допоможе не витрачати час на перегляд, якщо насправді житло не відповідає вашим побажанням, і на співпрацю з непрофесійним рієлтором.

Коли спілкуєтеся з власником, намагайтеся все розпитати якомога детальніше. Наприклад, «холодно чи в квартирі взимку?», – не надто вдале формулювання. Власник відповість «ні» і не збреше: для нього 20 градусів – комфортна температура, а для вас занадто мала. Тому краще уточнити цифри: «Скільки градусів у квартирі взимку?». Те саме стосується оплати комуналки: не «велика» або «маленька», а «скільки потрібно платити влітку і скільки взимку?».

Як грамотно скласти договір про оренду

Укладати договір я рекомендую безпосередньо в квартирі, яку збираєтеся орендувати, або в офісі агентства нерухомості. Перший варіант – зручніший: віодразу можна перевірити наявність меблів, техніки, зафіксувати показання лічильників і підписати акт прийому-передачі квартири. Під час укладання договору повинні бути присутніми власник, довірена особа з оригіналами паспорта, ІПН і правовстановлювальних документів на квартиру.

Якщо ж телефоном вам пропонують приїхати в офіс агентства нерухомості і оплатити квартиру без попереднього перегляду самого об’єкта і знайомства власником – погоджуватися не варто. Зазвичай так роблять шахраї: приймають гроші, а потім зникають.

Коли у квартири кілька власників, то в договорі про оренду повинні бути вказані вони всі. Інший варіант: укласти договір з одним власником, а від інших отримати письмовий дозвіл або довіреність на здачу нерухомості в оренду. Якщо цього не зробити, ті власники, які не беруть участі в угоди, можуть змусити орендаря звільнити квартиру і навіть змінити замки.

Також в договорі варто прописати всі деталі: який строк оренди, чи буде підвищення ціни, чи є прив’язка вартості до долара, хто ремонтує побутову техніку. Можна запропонувати власнику письмово зафіксувати вартість оренди – якщо не на весь термін дії договору, то хоча би на певний період.

Іноді зустрічаються дивні пункти – аж до виселення за дві години, якщо власнику щось не сподобалося. Нерідко останні прописують, що вони не повернуть орендарю завдатку, якщо він з’їде раніше ніж через півроку. Це чесно, головне, щоб усі сторони були в курсі.

Тому моя головна порада орендарям – щоб не потрапити в неприємну ситуацію, варто уважно читати всі пункти документа перш ніж його підписувати. Якщо вам щось незрозуміло або не влаштовує, не соромтеся перепитати або обговорити. Договір повинен захищати обидві сторони, щоб усі знаходили в рівних умовах.

*Дані – початок лютого 2021 року.

Текст: Валентина Шимкович