Схеми шахрайства під час продажу-купівлі квартири на вторинному ринку

Після гучних історій з банкрутством «Аркади» та «Укрбуду», коли десятки тисяч людей вклали гроші в будівництво та залишилися ні з чим, в українців знизився рівень довіри до забудовників. За оцінками експертів, до 40% людей, які планували купити квартиру в новому будинку, наразі звернули увагу на вторинний ринок. У результаті пропозиція квартир зі старого житлового фонду в десятки разів перевищує попит.

Наприклад, у категорії «Нерухомість» на OLX налічується понад 74 тис. оголошень про покупку квартир на вторинному ринку по всій Україні, зокрема 10,7 тис. – у Києві.

Хоч житло вже побудоване, в угодах з такими квартирами є певні ризики та «підводні камені». Володимир Копоть, керівний партнер юркомпанії KopotLawyers та співзасновник онлайн-сервісу перевірки документів новобудов Monitor.Estate, розповів, які шахрайські схеми поширені на вторинному ринку та як уникнути помилок, що призводять до втрати грошей і часу.

3% угод укладаються з підробленими документами

Обсяг продажів первинного та вторинного житла майже зрівнявся: за даними аналітиків, у середньому за 2020 рік первинною нерухомістю цікавилися 60% покупців, вторинною – 40%. І я впевнений, що остання не втрачатиме своїх позицій.

На первинці бувають привабливіші ціни, але там багато довгобудів і недобросовісних забудовників – тому й ризиків більше. Тоді як квартири на вторинці вже готові, їх не потрібно чекати. Це стає головною перевагою для покупців.

Зростання попиту підтверджує і підвищення цін на таке житло. У 2020 році вторинна нерухомість подорожчала на 9,7%, тоді як вартість первинної зросла на 6,1%.

Щоб досвід придбання житла на вторинному ринку був позитивним, головне – не натрапити на шахраїв. Ніхто не знає точних цифр, скільки покупців або продавців стають їхніми жертвами – офіційної статистики немає. Водночас від колег я чув, що приблизно 3% угод на вторинному ринку відбуваються з підробленими документами.

Для нас як для юристів чітка ознака афери – відсутність необхідних паперів і відмова знайомити з власником житла. Часто в таких випадках представники продавця кажуть, що в них все є, і вони покажуть документи в день угоди. Мовляв, покупцеві нічого перевіряти – все зробить нотаріус. Але найчастіше останній теж є учасником шахрайського угрупування.

Якщо вас не знайомлять з власником квартири, то є ризик, що ця людина теж – жертва шахраїв: ймовірно, житло продають не з її згоди. Тому ми радимо клієнтам відмовлятися від сумнівного варіанту та розглядати інші пропозиції.

Афери при купівлі квартири

Кілька поширених махінацій, які використовують аферисти на ринку вторинного житла.

1. Передача завдатку без підписання відповідного документу

Покупець подивився квартиру, йому все сподобалося, і він готовий її придбати. Своєю чергою, продавець просить завдаток $1-2 тис. і обіцяє врахувати цю суму до загальної ціни під час остаточного розрахунку в день підписання договору купівлі-продажу. Якщо учасники угоди фіксують домовленості у вигляді нотаріально посвідченого попереднього договору, то все законно.

Проте шахраї пропонують підписати договір завдатку, розписки або авансу – такі документи ніяк не захищають прав покупця. Річ у тім, що там зазначається, що гроші передаються в борг, але не вказується, що вони призначені для купівлі квартири. Результат: аферисти забирають гроші та зникають.

Максимум, що можна зробити, – повернути кошти через суд. Але малоймовірно, що покупець буде судитися через $1-2 тис. Тому за такою схемою зловмисники можуть назбирати «авансів» на десятки тисяч доларів.

Як не стати жертвою схеми: давати завдаток тільки за умови підписання відповідного попереднього договору, посвідченого у нотаріуса.

2. Продаж через неактуальну довіреність

Продавець діє від імені власника, який видав довіреність на продаж нерухомості. Юридично це законно і нібито проблем бути не має. Але є багато нюансів: наприклад, власник видав довіреність два-три роки тому і вже передумав продавати, а відкликати документ забув. Або навіть відкликав, але покупець не перевірив у Єдиному реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів, що довіреність більше не актуальна.

У таких випадках власник житла має право оскаржити його продаж в суді, і покупець залишиться ні з чим. Розраховувати на повернення грошей можна лише тоді, якщо поліція знайде шахраїв, доведе їхню провину та притягне до відповідальності.

Гірший «сценарій», коли власник взагалі помер. Тоді його спадкоємці можуть звернутися до суду з вимогою повернути квартиру як таку, що продали незаконно. І знову-таки покупець залишиться без квартири та, ймовірно, без грошей.

Як не стати жертвою схеми: особисто зв’язатися з власником житла і переконатися, що він готовий продати квартиру. Якщо ж підписувати договір купівлі-продажу буде його представник за довіреністю, то перевірити у реєстрі, що документ дійсний.

3. Підробка документів при продажу вторинного житла

Шахраї підробляють документи про право власності та укладають угоду без присутності справжнього власника житла. За законом, до кола обов’язків нотаріуса не входить перевірка справжності цих документів. Тому якщо аферисти надали повний пакет підроблених паперів, нотаріус може завірити договір купівлі-продажу – він не нестиме відповідальності за те, що право власності виявиться фальшивим.

Коли реальний власник дізнається про угоду, він оскаржуватиме такі дії – і суд буде на його боці. Як і в попередньому випадку, гроші можна повернути, тільки якщо поліція схопить шахраїв.

Як не стати жертвою схеми: звернутися до юристів, щоб вони завчасно перевірили весь пакет документів.

4. Завищення площі житла

В оголошенні про продаж шахрай вказує одну площу квартири, але насправді вона трохи менша. А покупець навряд чи помітить невідповідність під час первинного огляду квартири.

Нечесний продавець розраховує на те, що клієнту так сподобається житло, що він не відмовиться від покупки навіть тоді, коли побачить документи зі справжньою площею. При цьому такий продавець зазвичай каже, що просто переплутав цифри. У такий спосіб він наживається на покупцеві. Наприклад, «накинувши» зайвий квадратний метр на квартиру в центрі Києва, продавець може заробити додаткові $1,5-2 тис.

Недосвідчені покупці часто мислять не категоріями ціни за квадрат, а думають про загальну вартість житла. Тому якщо у квартири немає недоліків і все подобається, вони зазвичай приймають ціну і не усвідомлюють, що насправді вона завищена.

Як не стати жертвою схеми: під час першого огляду квартири попросити у власника документи, щоб одразу оцінити реальну площу нерухомості. Якщо не хочете переплачувати, можна спробувати поторгуватися і наполягати на ринковій вартості квартири, виходячи зі справжньої кількості квадратних метрів.

5. Обіцянка виписати дітей після підписання договору купівлі-продажу

Припустімо, покупець зацікавився квартирою, у якій зареєстровані неповнолітні особи. Це не впливає безпосередньо на право власності покупця – після підписання угоди він буде єдиним господарем житла. Проте якщо продавець «передумає» виконувати свою обіцянку, він може примусово змусити покупця залишити дітей мешкати за цією адресою на підставі, що нібито їм більше нема де жити.

Це завдасть покупцеві шкоди у користуванні майном: уявімо, він перевозить свої речі до нової квартири, а жінка чи чоловік з дітьми відмовляються звільняти житло. Якби це були повнолітні особи, можна було б викликати поліцію, яка примусила б їх виїхати. Проте з дітьми це не так просто: виселити з квартири неповнолітніх осіб можна тільки через суд.

До того ж якщо у квартирі зареєстровані сторонні люди та немає встановлених лічильників на воду, газ тощо, то новому власнику доведеться платити більше за комунальні послуги.

Як не стати жертвою схеми: ще до підписання договору пересвідчитися, щоб у квартирі не були зареєстровані сторонні люди, особливо діти, а виписка з квартири при продажі має бути підготовлена до оформлення угоди.

6. Наявність заборгованості за комунальні платежі

Цей випадок теж не впливає на право власності, але додає додаткових витрат покупцеві – адже борг перейде до нього. Тому варто заздалегідь попросити у власника квитанції та перевірити їх. Також треба звірити показники лічильників: колишній власник міг спеціально подавати занижені цифри, щоб сплачувати мінімальну суму.

Як не стати жертвою схеми: завчасно перевірити квитанції та лічильники.

7. Махінації з оплатою

Попередні схеми стосувалися обману покупців, проте й серед них зустрічаються аферисти, які розраховують заволодіти нерухомістю безкоштовно. Наприклад, вони можуть оплатити покупку фальшивими купюрами. Щоб цього уникнути, варто перевірити кожну купюру через спеціальні пристрої – зазвичай їх мають нотаріуси.

Інший варіант: покупець переказує гроші через банк і відкликає свою оплату. Щоб захиститися від цього, я раджу продавцям не поспішати реєструвати договір у нотаріуса та передавати права власності, допоки гроші не опиняться на їхньому рахунку.

Як не стати жертвою схеми: дочекатися, поки гроші зарахуються на рахунок, і тільки після цього підписувати договір купівлі-продажу.

8. Квартира під арештом

Схема полягає у тому, що нерухомість, яка знаходиться під арештом, виставляють за низькою ціною. Часто покупцям подобається саме вартість, а через поспіх на перевірку житла не витрачають часу. Сам факт продажу квартири під арештом є неправомірним. Коли правда викривається, договір про купівлю анулюється, адже він виходить за межі правового поля.

Як не стати жертвою схеми: що потрібно знати при купівлі квартири, так це історію об’єкта. Як дізнатися, чи квартира під арештом або на ній є інші обтяження? Бажано перевіряти власника на наявність судових проваджень, пов’язаних із нерухомістю. Зверніться до нотаріуса з гарною репутацією, щоб уникнути ризиків.

9. Шахрайство при продажі спадкового майна

Власники спадкового майна одразу виставляють його на продаж. Головний ризик тут полякає у появі «нових» спадкоємців, які також можуть претендувати на житлоплощу. Тоді вони можуть на законних умовах запросити визнання права на спадщину в судовому порядку та запустити процес відчуження майна.

Як не стати жертвою схеми: краще відмовитися від ідеї купувати нерухомість, яка перейшла у спадщину нещодавно. У вас банально немає можливості перевірити, чи є якісь потенційні спадкоємці. Якщо ж житлоплоща об’єктивно приваблива фінансово чи розташуванням, то вірогідність, що хтось захоче оскаржити таку спадщину, велика. Купувати квартиру, яку отримали в спадок, можна тільки після вступу в права на спадщину продавцем. На це треба пів року після смерті попереднього власника.

10. Продаж квартири з кількома власниками

Схем є декілька: продаж вторинного житла без згоди одного з власників або продаж квартири без дозволу іншої людини, яка володіє нею сумісно.

Як не стати жертвою схеми: перевіряйте детально документи на право власності квартири. Якщо при цьому ви дізналися, що майном володіє декілька людей, треба отримати у письмовій формі згоду співвласника на відчуження майна. Якщо у вас немає способу, як перевірити квартиру перед покупкою, краще або звернутися до фахівців, або відмовитися від цієї житлоплощі.

11. Продаж квартири без згоди одного з подружжя

Продаж квартири без згоди одного з подружжя неможлива. Майно, яке пара отримала в шлюбі, вважається спільним. І права на нього мають обидві людини. Випадками можуть бути тільки нерухомість, яку передали в спадщину або подарували.

Як не стати жертвою схеми: оформлення купівлі продажу квартири можливо лише після того, як ви перевірите всі документи. Подібні афери при купівлі квартири є доволі поширеними. Щоб не втратити житлоплощу в такому разі, знадобиться доволі багато судових процесів. І хоча за фактом все буде очевидно, формально треба пройти багато етапів. Звертайтеся з самого початку до перевірених нотаріусів, які зможуть виявити ознаки шахрайства.

Немає документів – немає угоди

У нашій практиці була така історія: до нас звернулися клієнти, які зацікавилася квартирою та попросили нас супроводжувати угоду. З’ясувалося, ця нерухомість належала декільком особам. При цьому один з власників перебував за кордоном і через карантин не міг приїхати в Україну. В такому випадку він мав надіслати нотаріально завірену згоду на продаж.

За законом, закордонний документ має бути апостильованим – мати спеціальний державний штамп, що засвідчує дійсність підписів. Але нам надіслали звичайну довіреність, яку підписав нотаріус. Ми пояснювали продавцю, що цього недостатньо, але він відмовився дороблювати пакет документів. Зрештою, угода так і не відбулася.

Ці продавці навряд чи хотіли обманути клієнтів. Водночас коли документи для угоди не оформлені як треба – це ризик для покупця. Адже якщо намір когось із власників житла не зафіксували належним чином, він має право звернутися до суду та вимагати визнати такий продаж незаконним.

Зазвичай покупець може повернути гроші в обмін на квартиру. Але варто мати на увазі, що йому повертають тільки ту суму, яка зазначена в договорі купівлі-продажу. Якщо там навмисно вказали занижену вартість – наприклад, щоб не платити додаткові податки, то тільки на ці кошти й можна розраховувати.

Щоб максимально себе захистити, я раджу ретельно перевіряти у державних реєстрах продавця та його право власності. Також варто дізнатися, чи не фігурує нерухомість у судових справах: чи є обтяження по квартирі.

Найкраще звернутися по допомогу до юристів, які працюють у цій сфері. У порівнянні з вартістю квартири та витратами у разі можливих проблем – це невеликі гроші, за які ви можете забезпечити собі спокійний сон.