Нові вимоги до житла, відкладений попит і подорожчання собівартості будівництва до 30%: що відбувається на ринку новобудов

5313
Додати
до обраних
Поділитися
Валентина ШимковичАвтор

У квітні уряд розблокував Державний реєстр нерухомого майна – тепер українці можуть купувати нерухомість у тих регіонах, де немає бойових дій. Проте угод все ще небагато: інвестори зайняли позицію очікування та слідкують за коливаннями цін.

Приміром, за даними OLX Нерухомість, у Києві квартири у житловому фонді від 2011 року порівняно з лютим подешевшали на 5-8%, у Дніпрі – на 6-12%. У Львові, навпаки, середня вартість квартир зросла на 3-5% залежно від типу будинку.

Повертається до роботи й ринок первинної нерухомості: близько 40% забудовників України вже відкрили продажі. Редакція блогу OLX розпитала учасників ринку, чи триває наразі робота на будівництвах, що відбуватиметься з цінами на квартири у новобудовах і як війна змінює уподобання та вимоги людей до житла.

Одні забудовники на паузі, інші – відновлюють роботу

«Більшість забудовників у Київському регіоні ще не відновили роботу: раптом завтра буде повітряна атака, і ракета все зруйнує», – розповідає Артем Томін, генеральний директор будівельної компанії Tomin Family Development в Ірпені.

Проте його команда вже повернулася до активної роботи на об’єкті та наразі формує графік, враховуючи нові реалії. «Дуже хочеться отримати від держави звістку, що ризиків більше немає», – додає експерт.

Будівельна компанія ISL Group, яка також працює в Ірпені, вже на 70% запустила офісну роботу та на повну потужність – будівництво. «Наразі багато учасників ринку стикнулися з дефіцитом матеріалів. Але на наше будівництво це не впливає – ми все замовили й оплатили до 24 лютого. Тому маємо можливість працювати», – пояснює Микола Ільніцький, генеральний директор ISL Group.

Більшість забудовників у Київському регіоні ще не відновили роботу: раптом завтра буде повітряна атака, і ракета все зруйнує.

Значно більшу активність демонструє первинний ринок у західних областях України, які розташовані якнайдалі від фронту.

«Уже за два-три тижні від початку війни забудовники на заході країни почали перезапускати будівельні майданчики. Приміром, ми ще в кінці березня відновили роботи на львівських ЖК», – зауважує Ростислав Мельник, генеральний директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ.

У травні компанія продовжила будувати й у Києві. За словами Ростислава, статистика свідчить: будівництво житла в Україні активно ведеться у дев’яти центральних і західних областях, а також в Одесі.

Житло купують переважно люди, які мали такі плани до війни

«За моїми спостереженнями, хоча більшість забудовників ще не повернулися до будівництва, але вже відновили роботу офісів продажів. Компаніям потрібні оборотні кошти, щоб заплатити авансом підрядникам і постачальникам матеріалів», – пояснює Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ).

Проте попит з боку покупців залишається ще досить низьким. «Я спілкуюся з рієлторами і чув, що на ринку вже починають з’являтися перші угоди. Але загалом ринок ще не ожив – приміром, ми отримуємо буквально один-два дзвінки на тиждень, – зауважує Артем Томін. – Розуміємо, що ситуація змінила попит у бік житла середнього та нижчого цінового діапазону. Але для себе вирішили, що будь-якою ціною зберігатимемо якість на рівні житлових комплексів нашої компанії».

На ринку вже починають з’являтися перші угоди. Але загалом він ще не ожив.

У компанії ISL Group щодня отримують 5-6 дзвінків і вже мають кілька угод на етапі підписання договору. Але, за словами Миколи Ільніцького, це спрацьовує відкладений попит – на купівлю житла наважуються лише ті, хто мав такі плани ще до початку війни. Розглядають переважно однокімнатні та дешеві квартири – до $25-28 тис. Проте більшість людей дзвонить не задля купівлі, а щоб просто поцікавитися пропозицією.

Схожа ситуація й на заході країни. «Ми завершили будівництво та продажі великого проєкту якраз до війни, а зараз у наявності лише невеличкий об’єкт – таунхаус в Івано-Франківську. Люди ним цікавляться, зокрема тимчасово переміщені особи зі східних і південних областей. Ходять на перегляди, але купувати поки що не готові – лякає загальна невизначеність», – розповідає маркетолог будівельної компанії «Ярковиця» Ігор Земляков.

Ціни на житло в Києві можуть тимчасово знизитися на 15-20%

Наразі ключове завдання забудовників – розрахувати вартість квадратного метру, щоб вийти на ринок з правильною ціною, яка привабить інвесторів.

«Через війну зруйновані металургійні комбінати, тож маємо на ринку дефіцит матеріалів. Крім того, ще й паливна криза спричиняє складнощі з логістикою. На фоні цього у Київському регіоні собівартість будівництва підвищиться на 20-30%», – переконаний Артем Томін.

Проте він вважає, що забудовники не будуть збільшувати ціни, щоб не втратити покупців. «Вартість квадратного метра залишиться на довоєнному рівні або ж навіть знизиться на 5-10%. Це можливо за рахунок того, що компанії відмовляться від частини свого прибутку, тримаючи його на рівні не вище 5%», – пояснює експерт.

Забудовники не можуть працювати в мінус. Якщо зникне маржинальність, зникне й ринок.

Юрій Піта також прогнозує зниження цін у Києві, Одесі та містах центральної України. На його думку, квадратний метр здешевшає на 15-20%: «Це може тривати до червня-липня – потім вартість поступово зростатиме. Щодо західних областей – там вартість залишатиметься на довоєнному рівні або навіть підросте на 5-10%».

Його слова підтверджує Ігор Земляков: «У західних областях я не бачу тенденції до зниження цін. Низький попит може стримати збільшення вартості квадратного метра, але якщо зростатимуть ціни на будівельні матеріали, то вона підвищиться. Забудовники не можуть працювати в мінус. Якщо зникне маржинальність, зникне й ринок».

Загалом у компаній наразі більше запитань до ціноутворення, ніж готових відповідей. «У нас ще немає розуміння, яка буде вартість пального, де купувати будматеріали, як будуть побудовані логістичні ланцюжки, – наголошує Ростислав Мельник. – Приміром, залізниця насамперед доставлятиме будматеріали на інфраструктурні проєкти: відновлення мостів, доріг, навчальних закладів. І тільки після цього стане можливою доставка матеріалів для будівництва житла».

Попит на житло у Києві та великих містах не зникне

Через війну «портрет» покупця нерухомості змінюється. «Ймовірно, наш ринок втратив іноземних клієнтів, які інвестували у житло преміального сегменту. Проте з’явилася нова категорія серед українських покупців – переселенці, чиї домівки зруйновані, або ті, хто проживав у регіонах, де поки що найбільш небезпечно», – розповідає Юрій Піта.

Це приводить до змін у вимогах до нового житла. Юрій підкреслює, що тепер покупці більше цікавляться міцними стінами будинку, наявністю повноцінного бомбосховища або хоча б підземного паркінгу. А от великі панорамні вікна, навпаки, стають мінусом.

«Водночас укріплені стіни й облаштовані бомбосховища підвищують собівартість проєкту. Чи будуть люди за це платити – поки що складно сказати напевно», – зауважує Артем Томін. За його словами, першочергові потреби покупців – готове житло. Бажано – відразу з ремонтом, щоб можна було якнайшвидше заселятися та жити.

Укріплені стіни й облаштовані бомбосховища підвищують собівартість проєкту. Чи будуть люди за це платити – поки що складно сказати напевно.

На думку Миколи Ільніцького, найближчим часом попит матимуть однокімнатні квартири до 35 кв. м, смарт-квартири до 22 кв. м, а також двокімнатне житло до 48-50 кв. м. Такі варіанти найбільш популярні не лише в кризові періоди, адже покупці насамперед звертають увагу на раціональне використання площі.

Ростислав Мельник вважає, що житло з більшою площею також буде у тренді. «Раніше у будинку 50% займали однокімнатні квартири, 30% – двокімнатні та 20% – трикімнатні. Але тепер ці цифри зміняться на користь великих квартир, адже з’явиться більше людей, які потребують місць для проживання всією сім’єю, наприклад, через втрату житла», – пояснює експерт.

Щодо географії продажів, Юрій Піта впевнений, що хоча люди й почали охочіше цікавитися західними областями, але попит на житло у Києві, Одесі та інших великих містах не зникне. Ба більше: у центральних і західних регіонах найбільша небезпека наразі пов’язана з ракетними обстрілами, а їхня ймовірність всюди однакова.

Запуск нових будівництв – у планах, але пізніше

«Складно сказати, коли ринок повернеться до довоєнного стану. Це залежить від строків закінчення війни. Люди будуть готові інвестувати у нерухомість тоді, коли матимуть стабільний дохід, адже багато хто втратив роботу. А для цього має зміцнитися економіка країни», – зауважує Юрій Піта.

Ще одна передумова для розвитку ринку первинної нерухомості – загальний стан міст, у яких будується житло. «Ірпінь постраждав під час війни, але міська влада швидко приводить його до ладу. Тут уже відновили комунікації, залатали дороги, прибирають блокпости – життя повертається. Щойно запрацюють школи, дитячі садки, попит має підвищитися. Тому маємо всі шанси, що місто залишиться у лідерах Київського регіону», – розповідає Артем Томін.

У Tomin Family Development ставлять на меті якнайшвидше відновити будівництво, щоб виконати зобов’язання перед інвесторами. «Для цього ми наразі налагоджуємо співпрацю з постачальниками та збираємо робітників. Також намагаємося оптимізувати витрати всередині компанії, щоб рухатися далі та не зупинятися», – додає генеральний директор.

Люди будуть готові інвестувати у нерухомість тоді, коли матимуть стабільний дохід, адже багато хто втратив роботу. А для цього має зміцнитися економіка країни.

У РІЕЛ прагнуть запускати нові проєкти, але поки що шукають можливі шляхи. «Ми чекаємо на стабілізацію цін, щоб мати можливість розрахувати собівартість – і після того будемо приймати рішення щодо концепцій нових забудов», – пояснює Ростислав Мельник.

За його словами, вивести будівельну галузь на новий рівень допоможуть державні програми з відновлення житла. Також наразі від влади є позитивні звістки щодо запуску іпотечної програми, банківського кредитування та появи іпотечних фондів, на які чекали понад 10 років. Все це дасть можливість людям отримати дешеві гривневі кредити під 5% – й інвестувати у житло.

У планах ISL Group – завершити поточні об’єкти та розпочати будівництво нових. «Ми бачимо майбутній ринок виключно у позитивному ключі. Кожен наш будинок – як дитина, а красиві діти мають народжуватися на розквіт нашої батьківщини», – зауважує Микола Ільніцький.

Валентина ШимковичАвтор
Поділитися
Додати
до обраних
Оренда житла: на що варто звернути увагу

Оренда житла: на що варто звернути увагу

Якщо ми говоримо про довгострокову оренду, дешевше житло – не завжди вигідніше. Тож варто враховувати ще й інші характеристики помешкання.

Дізнайтесь про найцікавіше

Підпишіться на розсилку повідомлень про нові статті у нашому блозі. Оберіть рубрику або декілька рубрик, що вас цікавлять, і ми надсилатимемо вам сповіщення після публікації нових матеріалів.

Обіцяємо: це не буде занадто часто!