С началом войны рынок аренды коммерческой недвижимости «замер». Но, по данным OLX Недвижимость, спрос на помещения для бизнеса постепенно возвращается. Растет и предложение. Больше всего свободных площадей – в Киевской области: в июне на OLX можно было выбрать из почти 21 тыс. объявлений. Это на 15% больше, чем было в довоенном феврале, и вдвое больше, чем в марте.
О том, как грамотно выбрать коммерческое помещение, чтобы потом не пожалеть о своем решении, редакция блога OLX расспросила Эдуарда Бразаса, руководителя комитета по информационным системам и аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) и директора управляющей компании ТЦ «Шоколад».
Сделка: аренда или покупка?
В последние годы большинство бизнесов отказываются от владения недвижимостью в пользу аренды – это общемировая тенденция. Дело в том, что при покупке помещения компания должна единоразово потратить крупную сумму, выводя ее из оборота. Вместо того, чтобы генерировать прибыль, деньги «закапываются» в недвижимость.
Тогда как при аренде бизнес сохраняет больше средств в обороте. Также он остается гибким и мобильным – сможет быстро переехать в новое помещение, если увеличится команда или изменится формат работы. Например, в кафе предлагали клиентам только выпечку для перекуса, а затем решили запустить полноценную кухню – для этого потребуется найти площадь побольше.
Бывают и исключения. К примеру, вы увидели объявление о продаже хорошего торгового помещения в историческом центре города. Такие предложения встречаются не часто, их в принципе ограниченное количество. Поэтому, если для бизнеса это оправдано и есть возможность вложить деньги, можно задуматься о покупке.
Другой пример – когда речь идет о бизнесе, связанном с производством. Если у вас много специфических требований к цехам и на рынке аренды просто нет подходящих предложений – тоже есть смысл рассмотреть покупку. Или даже приобрести землю и построить помещение под себя.
Покупка коммерческого помещения не должна быть самоцелью. Она оправдана, если нет других способов реализовать задуманное. Но в большинстве случаях самое оптимальное решение – аренда. Тем более сейчас, во время войны, когда помещение может пострадать из-за обстрелов или же вам понадобится быстро покинуть город.
Локация: всем ли нужна первая линия?
Чтобы не прогадать с локацией, нужно понять, кто ваш клиент. Где он живет, в каких местах бывает? Где его можно «поймать»? Откуда он о вас узнает и будет ли ехать к вам с другого конца города? Ответы на эти вопросы помогут определиться.
Представим, что вы запускаете небольшую кофейню на несколько столиков. К вам вряд ли будут ехать целенаправленно. Ваши клиенты – люди, которые проходят мимо. Поэтому нужно найти место с большой проходимостью. Желательно – на первой линии, чтобы быть в поле зрения посетителей. Хорошо, если рядом есть «якоря» – торговые центры или большие продовольственные сетевые магазины, которые генерируют хороший трафик.
При аренде бизнес сохраняет больше средств в обороте. Также он остается гибким и мобильным – сможет быстро переехать в новое помещение, если увеличится команда или изменится формат работы.
Некоторым компаниям не важен поток людей. Например, различные онлайн-магазины: они «живут» и находят клиентов в интернете. Покупатели приезжают к ним только для того, чтобы забрать товар из пункта выдачи. А значит, главное требование к локации – доступность, чтобы клиент мог до нее добраться. В этом случае нет смысла платить за первую линию или помещение в центре. Достаточно иметь понятный адрес и располагаться недалеко от транспортной развязки или метро.
Еще один тип бизнеса – когда клиенты идут к конкретному специалисту: стоматологу, парикмахеру, мастеру маникюра и т. д. Если это профессионал своего дела и люди передают его контакты по «сарафанному радио», то к нему приедут в любое место, где бы он ни находился. Поэтому, опять же, можно искать помещение, не привязываясь к конкретной локации.
Соседи: какой бизнес находится поблизости?
Для некоторых компаний находиться рядом с конкурентами – минус. К примеру, если в одном квартале работают две кофейни или два ателье, трафик будет «рассеиваться» между ними.
Пример из практики. В торговом центре, которым я управляю, есть зоомагазин. Поток людей там генерируют два сетевых супермаркета. Люди идут за покупками и по пути охотно заходят в зоолавку, чтобы докупить лакомств своим питомцам. При этом в супермаркетах тоже есть зоотовары, но там не такой большой ассортимент и нет консультанта, который поможет с выбором. Поэтому они – не конкуренты зоомагазину, а, наоборот, создают ему трафик.
Бизнес процветал, и через некоторое время владелица решила открыть еще одну точку в другом районе Киева. Она нашла помещение в прикассовой зоне крупного супермаркета. Казалось бы, это рабочая схема: маркет обеспечивает зоомагазину аудиторию. Но в этот раз дело не пошло. Продаж было немного, оборот не покрывал высокую стоимость аренды. В результате точку пришлось закрыть.
Мы стали анализировать причины. Оказалось, в том супермаркете выбор зоотоваров был гораздо шире, чем в супермаркетах в моем ТЦ. И на этот раз зоомагазин оказался возле прямого конкурента – поэтому и не смог привлечь достаточное число клиентов.
Но есть такие типы бизнеса, для которых соседство с конкурентами может быть преимуществом. Например, в каждом крупном городе есть район с обилием ресторанов. Люди приезжают туда, чтобы отдохнуть. Они могут за вечер перемещаться из одного заведения в другое: в первом заказать основное блюдо, во втором – десерт. За счет этого все бизнесы выигрывают.
По подобной логике работают торговые центры: они создают синергию. Большое количество однотипных магазинов притягивает клиентов быстрее, чем одна торговая точка. К примеру, в отдельно стоящий обувной магазин будут заходить только жители района – а в торговый центр могут приезжать покупатели со всего города.
Площадь: стоит ли брать «на вырост»?
Нет единой формулы, чтобы определить, сколько квадратных метров вам нужно. Можно ориентироваться на требования санитарно-гигиенических нормативов – 6 кв. м на каждого сотрудника.
Составьте список инвентаря, который вам нужен для работы. Тогда и станет ясно, каким должно быть помещение, чтобы все разместить. К примеру, для кофейни, которая продает напитки навынос, достаточно 2-3 кв. м. А для полноформатного ресторана может быть мало и 50 кв. м. Все зависит от того, какое оборудование должно быть на кухне, сколько столиков предусматривает бизнес-модель и т. д.
Некоторым компаниям не важен поток людей. Например, различные онлайн-магазины: они «живут» и находят клиентов в интернете. Покупатели приезжают к ним только для того, чтобы забрать товар из пункта выдачи.
Я рекомендую брать минимально необходимую площадь. Закладывать квадратные метры на перспективу, как правило, нет смысла: так вы будете тратить на аренду деньги, которые могли бы «работать» на генерирование прибыли. Разве что если вы точно знаете, что в ближайшее время команда сильно расширится, и у вас есть средства, чтобы оплачивать большее помещение.
Но и в попытке сэкономить нельзя уходить в крайность. Если помещение слишком маленькое и сотрудникам некомфортно работать, то они не задержатся в компании надолго. Тогда вам придется постоянно тратить время и деньги на поиск новой команды.
В нашем торговом центре есть магазин велосипедов. До того как прийти к нам, они работали в тесном и холодном помещении. Продавцам там не нравилось, из-за этого была текучка кадров. Да и много товаров там разместить не удавалось, что негативно сказывалось на продажах.
У нас они платят за помещение вдвое больше – но при этом их прибыль, наоборот, выросла. В магазине сформировалась постоянная команда. А за счет большей площади компания смогла открыть при магазине ремонтный центр – и получила новые возможности для роста бизнеса.
Особенности помещения: на что обратить внимание?
Подумайте, требует ли ваш бизнес особенных условий, таких как:
- отдельный вход в помещение. Это важно для клиентоориентированных компаний, особенно если они располагаются в жилых домах. Так и клиентам удобнее, и будет меньше поводов для конфликтов с жителями дома. Например, последние могут выразить недовольство, что в их подъезд постоянно заходят посторонние люди.
- отдельно стоящее здание. Для некоторых видов бизнеса проще работать, если у них за стенами нет соседей: ни других компаний, ни жилых помещений. Например, это касается любых шумных производств, заведений с громкой музыкой, а также медицинских центров.
- характеристики энергосети. Заранее уточните, на какую нагрузку рассчитана энергосеть – чтобы вы могли одновременно подключить все необходимые приборы. Также определитесь, какая группа энергопотребления вам подойдет. Например, третья группа – бытовые потребители. Если в таком здании пропало электричество, то вам придется ждать, пока службы устранят поломку. Тогда как вторая группа предусматривает наличие запасной линии энергоснабжения. В случае аварии вы сможете ее использовать и не останавливать работу бизнеса.
- доступ к канализации. Для обычного офиса, как правило, достаточно просто иметь доступ к санузлу. Если же у вас ресторан с кухней или производство, могут возникнуть специфические требования к водоснабжению, которые следует продумать заранее.
- звукоизоляция или возможность ее обеспечить. Это принципиально, если у вас шумный бизнес – например, студия вокала или кухня с мощными вытяжками. Тогда важно создать такие условия, чтобы ваша работа не мешала окружающим.
Если вы только запускаете бизнес и сложно сориентироваться с требованиями к помещению, то лучшее решение – посмотреть, как делают ваши конкуренты. Не стесняйтесь спросить совет у других предпринимателей – большинство людей открыты к общению и обмену опытом. Например, можно найти бизнес-сообщество в соцсетях, профессиональные клубы или ассоциации, и там задать вопросы коллегам по цеху.
Бюджет: как определиться с суммой?
После того как вы определились с желаемыми параметрами помещения, нужно задать себе вопрос: «А что я могу себе позволить?».
При планировании бюджета на аренду можно опираться на обороты бизнеса. Например, для кафе средняя цифра расходов на помещение – 15-20% от оборота. Для продуктовых магазинов – 3-5%, для непродуктовых – 8-10%.
В эту сумму стоит включить не только оплату непосредственно аренды, но и все сопутствующие платежи – к примеру, за коммунальные услуги. Обязательно уточните у арендодателя, во сколько вам обойдется отопление зимой – часто предприниматели забывают это учесть.
Закладывать квадратные метры на перспективу, как правило, нет смысла: так вы будете тратить на аренду деньги, которые могли бы «работать» на генерирование прибыли.
Если после всех расчетов оказывается, что на аренду помещения придется тратить 50% от оборота – это при любом раскладе не годится. Тогда у вас просто не хватит денег на остальные статьи расходов: зарплатный фонд, рекламу и т. д. А значит, бизнес долго не проживет.
Не получается выбрать подходящий вариант в рамках бюджета? Тогда стоит пересмотреть стратегию поиска. Например, можно снизить планку своих пожеланий – или же скорректировать бизнес-план, чтобы зарабатывать больше.
Пожалуй, единственный случай, когда оправданно платить за аренду слишком большую сумму – если у вас сеть, и одна из точек работает просто для имиджа. Пусть флагманский магазин в центре города и не зарабатывает денег, зато он создает вам узнаваемость.
Документы: как составить безопасный договор?
Есть только один способ провести сделку максимально безопасно – привлечь профессиональных юристов. Они разберутся во всех нюансах прав собственности и помогут составить договор с учетом ваших интересов.
Это важно не только при покупке недвижимости, когда вы рискуете большой суммой денег, но и при аренде. Ведь даже когда бизнес снимает помещение, он обустраивает его под себя, вкладывая средства в ремонт. И если компании вскоре после этого придется выехать, ей предстоит еще раз потратиться на новом месте.
Какие «подводные камни» могут возникнуть с договором? Например, собственник помещения выписал доверенность директору своей компании, чтобы тот нашел арендатора. Затем директор подписал с арендатором договор – и тем самым превысил свои полномочия, ведь доверенность позволяла ему только искать клиентов, но не заключать с ними сделки. Собственник узнал об этом и объявил договор недействительным. Тогда арендатор остается пострадавшей стороной – потому что заранее не изучил доверенность и не разобрался в юридических тонкостях.
Другой пример: стороны не очень четко прописали в договоре аренды свои обязательства и порядок действий при тех или иных обстоятельствах. Допустим, случился пожар. Кто делает ремонт – арендатор или собственник? Если не определить это заранее, потом не избежать судебных разбирательств.
Грамотный юрист поможет не забыть все эти нюансы и получить на выходе нужный результат.
