Як бізнесу вибрати приміщення: поради експерта з комерційної нерухомості

З початком війни ринок оренди комерційної нерухомості «завмер». Але, за даними OLX Нерухомість, попит на приміщення для бізнесу поступово повертається. Зростає й пропозиція. Найбільше вільних площ – у Київській області: у червні на OLX можна було вибрати з майже 21 тис. оголошень. Це на 15% більше, ніж було у довоєнному лютому, і вдвічі більше, ніж у березні.

Про те, як грамотно вибрати комерційне приміщення, щоб потім не пошкодувати про своє рішення, редакція блогу OLX розпитала Едуарда Бразаса, керівника комітету з інформаційних систем та аналітики Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) та керівного директора компанії ТЦ «Шоколад».

Угода: оренда чи купівля?

Протягом останніх років більшість бізнесів відмовляються від володіння нерухомістю на користь оренди – це загальносвітова тенденція. Річ у тім, що в разі купівлі приміщення компанія має одноразово витратити велику суму, виводячи її з обігу. Замість того, щоб генерувати прибуток, гроші «закопуються» в нерухомість.

Тоді як у разі оренди бізнес зберігає більше коштів у обігу. Також він залишається гнучким та мобільним – зможе швидко переїхати до нового приміщення, якщо збільшиться команда або зміниться формат роботи. Наприклад, у кафе пропонували клієнтам тільки випічку для перекусу, а потім вирішили запустити повноцінну кухню – для цього потрібно знайти більшу площу.

Бувають і винятки. Наприклад, ви побачили оголошення про продаж хорошого торгового приміщення в історичному центрі міста. Такі пропозиції зустрічаються не часто, їх у принципі обмежена кількість. Тому якщо для бізнесу це виправдано і є можливість вкласти гроші, можна задуматися про купівлю.

Інший приклад – коли йдеться про бізнес, пов’язаний із виробництвом. Якщо у вас багато специфічних вимог до цехів і на ринку оренди просто немає відповідних пропозицій – теж є сенс розглянути купівлю. Або навіть придбати землю та збудувати приміщення під себе.

Купівля комерційного приміщення не має бути самоціллю. Вона виправдана, якщо немає інших способів реалізувати задумане. Але здебільшого найоптимальніше рішення – оренда. Тим паче зараз, під час війни, коли приміщення може постраждати через обстріл або ж вам знадобиться швидко покинути місто.

Локація: чи всім потрібна перша лінія?

Щоб не помилитися з локацією, потрібно зрозуміти, хто ваш клієнт. Де він живе, де буває? Де його можна «зловити»? Звідки він дізнається про вас і чи їхатиме до вас з іншого кінця міста? Відповіді на ці запитання допоможуть визначитися.

Припустімо, що ви запускаєте невеличку кав’ярню на кілька столиків. До вас навряд чи їхатимуть цілеспрямовано. Ваші клієнти – люди, які проходять повз. Тому потрібно знайти місце з великою прохідністю. Бажано – на першій лінії, щоб бути у полі зору відвідувачів. Добре, якщо поряд є «якорі» – торговельні центри чи великі продовольчі мережеві магазини, які генерують гарний трафік.

У разі оренди бізнес зберігає більше коштів у обігу. Також він залишається гнучким та мобільним – зможе швидко переїхати до нового приміщення, якщо збільшиться команда або зміниться формат роботи.

Для деяких компаній потік людей не важливий. Наприклад, різні онлайн-магазини: вони «живуть» і знаходять клієнтів в інтернеті. Покупці приїжджають до них лише для того, щоб забрати товар із пункту видачі. Отже, головна вимога до локації – доступність, щоб клієнт міг до неї дістатися. І тут немає сенсу платити за першу лінію чи приміщення в центрі. Достатньо мати зрозумілу адресу та розташовуватися неподалік транспортної розв’язки або метро.

Ще один тип бізнесу – коли клієнти йдуть до конкретного фахівця: стоматолога, перукаря, майстра манікюру тощо. Якщо це професіонал своєї справи і люди передають його контакти одне одному, то до нього приїдуть у будь-яке місце, де він не був би. Тому, знов-таки, можна шукати приміщення, не прив’язуючись до конкретної локації.

Сусіди: який бізнес поблизу?

Для деяких компаній розташовуватися поруч із конкурентами – мінус. Наприклад, якщо в одному кварталі працюють дві кав’ярні або два ательє, трафік «розсіюватиметься» між ними.

Приклад із практики. У торговельному центрі, яким керую, є зоомагазин. Потік людей там генерують два мережеві супермаркети. Люди йдуть за покупками і дорогою охоче заходять до зоолавки, щоб докупити ласощів своїм «хвостикам». При цьому в супермаркетах також є зоотовари, але там не такий великий асортимент і немає консультанта, який допоможе з вибором. Тому вони не конкуренти зоомагазину, а, навпаки, створюють йому трафік.

Бізнес процвітав і за деякий час власниця вирішила відкрити ще одну точку в іншому районі Києва. Вона знайшла приміщення у прикасовій зоні великого супермаркету. Здавалося б, це робоча схема: маркет забезпечує аудиторію зоомагазину. Але цього разу справа не пішла. Продажів було небагато, обіг не покривав високу вартість оренди. Зрештою точку довелося закрити.

Ми почали аналізувати причини. Виявилося, у тому супермаркеті вибір зоотоварів був набагато ширшим, ніж у супермаркетах у моєму ТЦ. І цього разу зоомагазин опинився біля прямого конкурента – тож і не зміг залучити достатню кількість клієнтів.

Але є такі типи бізнесу, для ких сусідство з конкурентами може бути перевагою. Наприклад, у кожному великому місті є район з великою кількістю ресторанів. Люди приїжджають туди, щоби відпочити. Вони можуть за вечір переміщатися з одного закладу до іншого: у першому замовити основну страву, у другому – десерт. За рахунок цього усі бізнеси виграють.

За такою логікою працюють торговельні центри: вони створюють синергію. Багато однотипних магазинів приваблюють клієнтів швидше, ніж одна торгова точка. Наприклад, окремий взуттєвий магазин заходитимуть лише жителі району – а в торговельний центр можуть приїжджати покупці з усього міста.

Площа: чи варто брати «на виріст»?

Немає єдиної формули, щоб визначити скільки квадратних метрів вам потрібно. Можна орієнтуватися на вимоги санітарно-гігієнічних нормативів – 6 кв. м на кожного працівника.

Складіть список інвентаря, який вам потрібний для роботи. Тоді й зрозумієте, яким має бути приміщення, щоб усе розмістити. Наприклад, для кав’ярні, яка продає напої навиніс, достатньо 2-3 кв. м. А для повноформатного ресторану може бути мало 50 кв. м. Усе залежить від того, яке обладнання має бути на кухні, скільки столиків передбачає бізнес-модель тощо.

Для деяких компаній потік людей не важливий. Наприклад, різні онлайн-магазини: вони «живуть» і знаходять клієнтів в інтернеті. Покупці приїжджають до них лише для того, щоб забрати товар із пункту видачі.

Я раджу брати мінімально потрібну площу. Закладати квадратні метри на перспективу зазвичай немає сенсу: так ви витрачатимете на оренду гроші, які могли б працювати на генерування прибутку. Хіба якщо ви точно знаєте, що найближчим часом команда сильно розшириться, і у вас є кошти, щоб оплачувати більше приміщення.

Але й в бажанні заощадити варто уникати крайнощів. Якщо приміщення дуже маленьке і співробітникам некомфортно працювати, то вони не затримаються в компанії надовго. Тоді вам доведеться постійно витрачати час та гроші на пошук нової команди.

У нашому торговельному центрі є магазин велосипедів. Перш ніж прийти до нас, вони працювали в тісному і холодному приміщенні. Продавцям там не подобалося, через це була плинність кадрів. Та й багато товарів там розмістити не вдавалося, що негативно позначалося на продажах.

У нас вони платять за приміщення вдвічі більше – але при цьому їхній прибуток, навпаки, виріс. У магазині сформувалася постійна команда. А за рахунок більшої площі компанія змогла відкрити при магазині ремонтний центр і отримала нові можливості для зростання бізнесу.

Особливості приміщення: на що звернути увагу?

Подумайте, чи ваш бізнес потребує особливих умов, як-от:

• окремий вхід у приміщення. Це важливо для клієнтоорієнтованих компаній, особливо якщо вони знаходяться в житлових будинках. Так і клієнтам зручніше, і буде менше приводів для конфліктів із мешканцями будинку. Наприклад, останні можуть висловити невдоволення, що до їхнього під’їзду постійно заходять сторонні люди.
• окрема будівля. Для деяких видів бізнесу простіше працювати, якщо у них за стінами немає сусідів: ні інших компаній, ні житлових приміщень. Наприклад, це стосується будь-яких гучних виробництв, закладів із гучною музикою, а також медичних центрів.
• показники енергомережі. Наперед уточніть, на яке навантаження розрахована енергомережа – щоб ви могли одночасно підключити всі необхідні прилади. Також визначтеся, яка група енергоспоживання вам підійде. Наприклад, третя група – побутові споживачі. Якщо в такій будівлі зникла електрика, вам доведеться чекати, поки служби усунуть несправність. Тоді як друга група передбачає наявність запасної лінії енергопостачання. У разі аварії ви зможете її використовувати та не зупиняти роботу бізнесу.
• доступ до каналізації. Для звичайного офісу зазвичай досить просто мати доступ до санвузла. Якщо ж у вас є ресторан з кухнею або виробництво, можуть виникнути специфічні вимоги до водопостачання, які слід продумати заздалегідь.
• звукоізоляція чи можливість її забезпечити. Це важливо, якщо у вас гучний бізнес – наприклад, студія вокалу або кухня з потужними витяжками. Тоді важливо створити такі умови, щоб ваша робота не заважала іншим.

Якщо ви тільки запускаєте бізнес і складно зорієнтуватися з вимогами до приміщення, то найкраще рішення – подивитися, як роблять ваші конкуренти. Не соромтеся звернутися за порадою до інших підприємців – більшість людей відкриті до спілкування та обміну досвідом. Наприклад, можна знайти бізнес-спільноту в соцмережах, професійні клуби чи асоціації, і там поставити запитання колегам.

Бюджет: як визначитися із сумою?

Після того, як ви визначилися з бажаними параметрами приміщення, потрібно запитати себе: «А що я можу собі дозволити?».

Під час плануваннія бюджету на оренду можна спиратися на обіги бізнесу. Наприклад, для кафе середня цифра витрат на приміщення – 15-20% від обіг. Для продуктових магазинів – 3-5%, для непродуктових – 8-10%.

У цю суму варто включити не лише оплату безпосередньо оренди, а й усі супутні платежі – наприклад, за комунальні послуги. Обов’язково уточніть у орендодавця, у скільки вам обійдеться опалення взимку – часто підприємці забувають це врахувати.

Закладати квадратні метри на перспективу зазвичай немає сенсу: так ви витрачатимете на оренду гроші, які могли б працювати на генерування прибутку.

Якщо після всіх розрахунків виявляється, що на оренду приміщення доведеться витрачати 50% від обігу – це нікуди не годиться. Тоді у вас просто не вистачить грошей на решту витрат: зарплатний фонд, рекламу тощо. А отже, бізнес довго не проживе.

Не вдається вибрати відповідний варіант у рамках бюджету? Тоді варто переглянути стратегію пошуку. Наприклад, можна знизити планку своїх побажань – або ж скоригувати бізнес-план, щоб заробляти більше.

Мабуть, єдиний випадок, коли виправдано платити за оренду занадто велику суму – якщо у вас мережа, і одна з точок працює просто для іміджу. Нехай флагманський магазин у центрі міста і не заробляє грошей, зате він створює вам впізнаваність.

Документи: як укласти безпечний договір?

Є лише один спосіб провести угоду максимально безпечно – залучити професійних юристів. Вони розберуться в усіх нюансах прав власності та допоможуть укласти договір з урахуванням ваших інтересів.

Це важливо не тільки під час купівлі нерухомості, коли ви ризикуєте великою сумою грошей, а й під час оренди. Адже навіть коли бізнес винаймає приміщення, він облаштовує його під себе, вкладаючи кошти у ремонт. І якщо компанія незабаром після цього змушена буде виїхати, їй доведеться ще раз витратитися на новому місці.

Які «підводні камені» можуть виникнути з договором? Наприклад, власник приміщення виписав довіреність директору своєї компанії, щоби той знайшов орендаря. Потім директор підписав з орендарем договір – і тим самим перевищив свої повноваження, адже довіреність дозволяла йому лише шукати клієнтів, але не укладати угоди з ними. Власник дізнався про це та оголосив договір недійсним. Тоді орендар залишається постраждалою стороною – бо заздалегідь не вивчив довіреність та не розібрався у юридичних тонкощах.

Інший приклад: сторони не дуже чітко прописали у договорі оренди свої зобов’язання та порядок дій за тих чи інших обставин. Припустімо, сталася пожежа. Хто робить ремонт – орендар або власник? Якщо не визначити цього заздалегідь, потім не уникнути судових розглядів.

Грамотний юрист допоможе не забути всі ці нюанси та отримати на виході потрібний результат.