Як зросла ціна купівлі 1-кімнатної квартири по Україні після початку повномасштабної війни

Повномасштабне вторгнення кардинально змінило життя українців, а разом із ним і всі економічні процеси в державі. Не стала винятком сфера житлової нерухомості. Справжнім маркером ринку є динаміка цін на 1-кімнатні квартири, що традиційно відзначаються найвищою популярністю серед покупців. Відтак пропонуємо докладніше проаналізувати, як змінився ринок нерухомості саме цього типу житла, а також порівняти його вартість у різних українських регіонах у період 2021–2026 років.

Загальна динаміка цін в Україні

Аналіз цінових показників у іноземній валюті з грудня 2021 по грудень 2025 року свідчить про те, що хвиля подорожчання однокімнатного житла охопила переважну частину території держави. Найсуттєвіший ціновий стрибок у доларах (до понад 100%) зафіксовано на заході та в центрі країни. Відносно стабільною вартість однокімнатних осель залишається у Харкові і Сумах. Суттєве здешевлення таких помешкань спостерігається лише в Запорізькій та Херсонській областях. 

Водночас аналітики OLX Нерухомість фіксують на ринку України напрочуд неоднорідну трансформацію попиту. Звісно, пріоритетом для громадян сьогодні став пошук житла у відносно безпечних регіонах. Проте далеко не у всіх близьких до фронту областях однокімнатні помешкання стають дешевшими. Приміром, у Дніпрі вартість такого житла піднялася на 2%, а Миколаїв взагалі демонструє 8% приросту порівняно з довоєнним періодом.

Найбільші чинники зростання цін

Ринок нерухомості загалом і однокімнатного житла зокрема сьогодні є напрочуд складною системою, на яку одночасно впливають багато чинників. Більшість цих факторів впливу на ціни квартир, вочевидь, пов’язані з викликами воєнного часу:

1. Суттєва девальвація гривні. Падіння курсу національної валюти призвело до того, що гривнева вартість помешкань могла відчутно зрости. Ціна в доларах також підвищилася, але менш різко, ніж у гривні. Тому сьогодні більшість продавців та покупців, особливо на вторинному ринку, за замовчуванням прив’язує вартість помешкань до іноземної валюти.
2. Внутрішня міграція населення. Одразу після початку повномасштабного вторгнення мільйони українців були змушені переїхати з небезпечних регіонів до більш спокійних областей. Це створило різке й неоднорідне підвищення попиту на житло в певних містах.
3. Поступова зміна попиту на користь західних регіонів. Якщо одразу після початку бойових дій деякі покупці зі східних регіонів ще намагалися шукати житло ближче до дому, то наразі переважна їхня більшість шукає оселі якнайдалі від фронту. Відповідно, західні області стали найбажанішими місцями для купівлі.
4. Нестабільна ситуація у сфері промислового виробництва. Деякі великі підприємства мігрували у безпечніші регіони, забравши із собою працівників. Це створило додатковий попит на житло в певних частинах країни. Інші ж фабрики залишилися на місці, підтримуючи стабільність локальних ринків нерухомості.
5. Державні програми іпотечного кредитування (такі як єОселя). Цей чинник переважно впливає на популярність помешкань у нових будинках.
6. Відчутний дефіцит новобудов та сповільнення ринку будівництва. Через війну багато перспективних будівельних проєктів були тимчасово заморожені, а деякі й зовсім скасовані або закриті через відсутність фінансування чи ризики небезпеки. Відповідно, люди почали активніше розкуповувати готові квартири, створюючи нестачу житла.

Окремо варто відзначити чинники безпеки. Через періодичні знеструмлення покупці здебільшого шукають автономне житло. Критичними також є наявність облаштованого укриття поряд та відсутність стратегічних об’єктів в районі проживання.

Статистика цін на квартири по регіонах

Сьогодні країна фактично поділилася на кілька цінових зон залежно від рівня безпеки та економічної активності. OLX Нерухомість зібрали аналітику, що дасть змогу розглянути цю ситуацію докладніше, поділивши Україну на три умовні макрорегіони. Це допоможе краще зрозуміти поточну цінову динаміку на ринку.

Захід України

Західні області стали беззаперечними лідерами зі стрімкого зростання цін на однокімнатні квартири. Саме сюди спрямувався найбільший потік переселенців, що спричинило небачений раніше ажіотаж.

В Івано-Франківську приріст вартості склав аж +121% у доларах порівняно з довоєнним періодом. Ужгород також показав рекордні показники — +114%. Інші західні центри, такі як Рівне, Луцьк та Тернопіль, стабільно демонструють зростання понад 50% в іноземній валюті. Цей тренд підтверджує, що чинник безпеки остаточно став вирішальним аргументом для сучасних покупців.

Центральні регіони

У цій частині країни ситуація аналогічно характеризується суттєвим подорожчанням, хоча воно трохи менше. Вінниця та Кропивницький стали впевненими лідерами серед центральних областей, показавши приріст у +39% в іноземній валюті. У столиці динаміка цін на 1-кімнатні квартири також залишається впевнено позитивною: +26% у доларах, якщо порівнювати з 2021 роком. Цей макрорегіон залишається привабливим завдяки розвиненій інфраструктурі та наявності робочих місць.

Схід і Південь

Найскладніша та найбільш непередбачувана ситуація склалася у східних та південних областях поблизу лінії зіткнення. У більшості областей попит очікувано впав, що відобразилося на цінах. Наприклад, у Запоріжжі доларова ціна впала на 32%. Схожа картина спостерігається у прифронтовому Херсоні, де вартість знизилася на 33%. Цікавим винятком є Одеса, де, попри очевидні ризики, ціна зросла на 28%.

Порівняння цін: було vs стало

Медіанна ціна 1-кімнатної квартири є найінформативнішим індикатором загального стану сфери нерухомості. Ми підрахували цей показник для різних регіонів за 2021 та 2025 роки. Нижче наведемо лише певні отримані значення, які, на нашу думку, найкраще відображають динаміку ринку.

Місто	Грудень 2021 (грн)	Грудень 2025 (грн)	Різниця у грн	Різниця у дол
Івано-Франківськ	~685 тис.	2 млн 400 тис.	+241%	+121%
Ужгород	~818 тис.	2 млн 700 тис.	+230%	+114%
Рівне	~697 тис.	1 млн 700 тис.	+144%	+58%
Київ	~1 млн 735 тис.	3 млн 400 тис.	+96%	+26%
Харків	~571 тис.	885 тис.	+55%	0%
Запоріжжя	~594 тис.	630 тис.	+6%	–32%
Херсон	~567 тис.	590 тис.	+4%	–33%

Навіть попри те, що після початку повномасштабного вторгнення курс гривні до долара зріс майже вдвічі, поточні ціни в національній валюті подекуди просто вражають. І станом на сьогодні експерти OLX Нерухомість прогнозують подальший ріст вартості житла.

Що відбувається з ринком зараз (2025–2026)

Поточні тенденції ринку житла в Україні свідчать про поступову стабілізацію загальної ситуації. Ажіотажний попит перших років війни вже дещо спав, і ринок перейшов у більш прогнозовану фазу.

Проте пропозиція нового якісного житла й досі залишається обмеженою через повільні темпи будівництва, а рівень безпеки в країні лишається нестабільним. Тому найближчим часом можлива лише незначна корекція цінових показників у межах загальної інфляції в країні.

Висновки

Підсумовуючи всю наведену інформацію, можна з упевненістю сказати, що український ринок нерухомості продемонстрував надзвичайну стійкість. Попри всі виклики війни, ринок купівлі й продажу житлової нерухомості, зокрема однокімнатних квартир, активно розвивається.

Водночас географія купівельного попиту змінилася кардинально та надовго. Порівняння вартості житла у довоєнний період й під час війни, а також аналіз прогнозів цін на нерухомість підтверджують масштабну переорієнтацію покупців на західні області.

FAQ

Чому подорожчали квартири після війни?

Головною причиною стало масове переміщення людей у безпечніші регіони, що спричинило ажіотажний попит на ринку. Суттєво також вплинули девальвація гривні, зростання вартості будматеріалів та нестабільна ситуація у будівельній сфері.

Де найбільше зросли ціни на 1-кімнатні?

Абсолютними лідерами є обласні центри на заході країни, куди переїхало найбільше людей. В Івано-Франківську та Ужгороді вартість піднялася на 121% та 114% відповідно в іноземній валюті (або на 241% та 230% у гривні), також значне подорожчання зафіксували у Рівному та Луцьку.

Чи варто купувати зараз?

Купівля залишається актуальною для власного проживання у відносно безпечних містах України. Щодо інвестицій, тут важливий виважений підхід — варто уважно оцінювати перспективи кожного окремого об’єкта.

Що впливає на ціну найбільше?

Найголовнішими чинниками на сьогодні є та віддаленість конкретного міста від лінії фронту. Також значну роль відіграють поточний курс валют, наявність укриттів поруч, енергонезалежність будинку.