Ринок нерухомості оживає: прогнози, яким буде ринок
Як вирішити питання проживання сторонньої особи у квартирі
Яка різниця між балконом та лоджією?Вибір між купівлею житла в кредит і орендою постає перед більшістю людей, які ще не мають власної нерухомості. Поява програми пільгового кредитування «єОселя» дещо змінила роздуми українців щодо цього.
Аби визначити, що вигідніше — купити чи орендувати квартиру у 2026 році, аналітики сервісу OLX Нерухомість разом із фахівцями «Ощадбанку» провели власне дослідження. Вони порівняли середню вартість оренди однокімнатних квартир із приблизними щомісячними платежами за програмою «єОселя» в різних містах України. Маленький спойлер, і переходимо до самого дослідження: у деяких регіонах виплати за іпотекою вже обходяться дешевше, ніж оренда.
Як рахували: методологія
Для дослідження використовували медіанні ціни оренди однокімнатних квартир за даними OLX Нерухомість за квітень 2026 року. Також врахували орієнтовні щомісячні платежі за програмою «єОселя», розраховані фахівцями «Ощадбанку».
Аналітики порівняли ці показники у 21 області України та в обласних центрах. Для кожного регіону зіставили, скільки в середньому коштує оренда однокімнатної квартири і яким може бути щомісячний платіж за житло, придбане за програмою пільгового кредитування.
Проте всі наведені нижче цифри варто сприймати як орієнтир. Фактичний розмір місячних платежів залежить від вартості об’єкта, суми першого внеску, категорії позичальника та вибраних параметрів кредитування.
Що таке «єОселя»: умови у 2026 році
«єОселя» — це державна програма пільгового кредитування. Її мета — дати більшій кількості українців можливість придбати власне житло.
Оформити кредит можна за 3% річних (перші 10 років), але лише для окремих пільгових категорій громадян. Кому доступна «єОселя» за цією ставкою: військовослужбовцям і ветеранам, медичним працівникам, педагогам і науковцям, внутрішньо переміщеним особам (ВПО), членам сімей загиблих воїнів тощо. Для інших громадян, які відповідають вимогам програми, діє вища ставка — 7% річних.
Для програми «єОселя» умови у 2026 році такі:
- строк кредитування — до 20 років;
- перший внесок — 10–20% (залежить від категорії позичальника);
- максимальна сума кредиту — до 6 млн грн.
Умови з часом можуть змінюватися — перевіряйте актуальні дані на офіційному сайті програми кредитування.
5 областей, де «єОселя» вже дешевша за оренду
У деяких областях (переважно західних) щомісячний платіж за програмою «єОселя» нижчий за середню вартість оренди однокімнатної квартири. І це легко пояснити: на заході України ціни за останні чотири роки зросли. Причина проста: попит з боку ВПО високий, а пропозицій житла не так багато. Зрештою, це призвело до того, що тут платити за іпотекою дешевше, ніж орендувати квартиру.
| Область | Оренда, грн | «єОселя», грн | Різниця |
| Закарпатська | 21 900 | 15 700 | −6 200 |
| Львівська | 19 400 | 17 100 | −2 300 |
| Івано-Франківська | 17 200 | 14 700 | −2 500 |
| Херсонська | 17 200 | 13 100 | −4 100 |
| Волинська | 15 000 | 14 000 | −1 000 |
Дещо несподіваний гість списку — Херсонська область. Попри близькість до зони активних бойових дій і регулярні обстріли, оренда в області залишається високою. Імовірно, це пов’язано не стільки з суттєвим зростанням попиту, скільки з різким скороченням кількості пропозицій.
Тилові міста: платіж вищий, але різниця не критична
В інших тилових регіонах щомісячний платіж за іпотекою на сьогодні перевищує орендну ставку. Водночас тенденція очевидна: різниця становить лише кілька тисяч гривень.
| Область | Оренда, грн | «єОселя», грн | Різниця |
| м. Київ | 16 000 | 18 300 | +2 300 |
| Вінницька | 13 500 | 15 100 | +1 600 |
| Чернівецька | 13 200 | 19 700 | +6 500 |
| Тернопільська | 13 100 | 14 800 | +1 700 |
| Рівненська | 12 000 | 14 300 | +2 300 |
| Хмельницька | 11 500 | 14 000 | +2 500 |
| Черкаська | 11 000 | 12 000 | +1 000 |
| Житомирська | 10 300 | 12 800 | +2 500 |
| Полтавська | 10 000 | 13 000 | +3 000 |
| Одеська | 10 000 | 12 900 | +2 900 |
| Кіровоградська | 8 000 | 12 300 | +4 300 |
| Миколаївська | 6 200 | 11 100 | +4 900 |
Головна перевага купівлі житла за програмою «єОселя» полягає у стабільності. Кожен ваш щомісячний платіж поступово формує власний актив, адже ви сплачуєте за своє житло. Перші десять років платежі однакові — за зниженою ставкою. Тоді як орендна плата може зростати, і часто ви не можете на це вплинути.
Найбільша різниця між орендою та кредитом спостерігається у Чернівецькій області. Основна причина цієї аномалії полягає в обмеженій пропозиції житла для купівлі.
Прифронтові регіони: де оренда значно дешевша?
У прифронтових областях, попри доступні ціни на житло, попит на квартири й приватні будинки дещо стриманий через безпекові ризики. Іпотека коштує недорого, проте й оренда коштує в середньому менше.
| Область | Оренда, грн | «єОселя», грн | Різниця |
| Дніпропетровська | 11 000 | 13 400 | +2 400 |
| Чернігівська | 7 500 | 13 000 | +5 500 |
| Запорізька | 7 000 | 9 800 | +2 800 |
| Сумська | 6 800 | 11 500 | +4 700 |
| Харківська | 6 500 | 10 600 | +4 100 |
Фінансово прифронтові області здаються найвигіднішими для орендарів. Попит тут доволі низький, водночас можуть виникати проблеми зі страхуванням житла та подальшим продажем. Ще важливіший стримуючий чинник — потенційні покупці хвилюються щодо власної безпеки та можливого пошкодження майна.
Довгострокова перспектива — що буде через 20 років?
Порівнювати лише щомісячні витрати на оренду та іпотеку недостатньо. Не забувайте про довгострокову перспективу. Розглянемо приклад для середнього тилового регіону, де зараз оренда житла становить 11 тис. грн на місяць, а платіж за програмою «єОселя» — 13 тис. грн.
Уявімо, що протягом наступних 20 років ви будете орендувати житло за однією вартістю: за цей час доведеться сплатити 2 млн 640 тис. грн. Сума значна, але житло не є вашим. Тепер врахуємо, що зростання цін неминуче — у середньому ставка щорічно зростає на 10%. І тоді за 20 років ви вже сплачуєте 4,5–5 млн грн.
Натомість платіж за програмою «єОселя» у 13 тис. грн на місяць означає, що через 20 років ви загалом сплатите 3 млн 120 тис. грн. Після погашення кредиту ви отримуєте квартиру у повну власність: живіть у ній, здавайте в оренду чи продавайте. І головне — житло навіть через 20 років є активом із ринковою вартістю.
Що врахувати, крім щомісячного платежу?
Насамперед треба накопичити на перший внесок. За чинними умовами програми він становить від 20% вартості житла, а для позичальників віком до 25 років включно — від 10%.
Оформлення іпотеки супроводжується додатковими одноразовими витратами на:
- оцінку нерухомості;
- страхування майна;
- послуги нотаріуса;
- адміністративні збори;
- разову комісію банку (в «Ощадбанку» — 1% від суми кредиту).
Також треба враховувати зміну процентної ставки. Для пільгових категорій 3% річних діють протягом перших 10 років, після ставка зростає до 6%. Для інших учасників програми стандартні 7% річних через 10 років підвищуються до 10%.
Окремо варто оцінити доступність житла. Після лютого 2026 року кількість квартир у Києві, що відповідають вимогам «єОселі», скоротилася. Через це пошук відповідних об’єктів у столиці може бути складнішим, ніж у більшості інших регіонів України.
Кому варто розглянути «єОселю», а кому краще орендувати?
Іпотека — це інвестиція. Купуйте житло за програмою «єОселя», якщо:
- плануєте жити на одному місці тривалий час;
- маєте кошти на перший внесок;
- прагнете сформувати власний актив;
- хочете уникнути ризиків, пов’язаних з орендою;
- готові до довгострокових фінансових зобовʼязань.
Натомість оренда іноді здається вигіднішою. Залишайтеся орендарем, якщо:
- часто змінюєте місце проживання;
- не маєте можливості зробити перший внесок;
- плануєте переїзд найближчими роками;
- не готові брати на себе довгострокові кредитні зобов’язання.
Універсального рішення немає. Вибір залежить від ваших фінансових можливостей, життєвих планів і готовності до довгострокових витрат.
Висновок
Дослідження експертів OLX Нерухомість та «Ощадбанку» показує, що рішення на користь оренди чи купівлі квартири залежить від області та особистих пріоритетів. Водночас у більшості областей різниця між орендною ставкою та іпотечним платежем за програмою «єОселя» є незначною. Вибирайте той варіант, який найбільше відповідає вашим фінансовим можливостям.
На OLX Нерухомість можна шукати квартири як для оренди, так і для купівлі в іпотеку. До речі, на сайті є фільтр «Підходить під вимоги єОселя» — він допомагає швидше знайти обʼєкт, який можна купити за програмою.
FAQ
Чи вигідно брати «єОселю» у 2026 році?
У багатьох регіонах — так. У частині областей платіж за програмою вже нижчий за оренду, а в більшості інших різниця між ними невелика.
Яка різниця між «єОселею» 3% і 7%?
Ставка 3% доступна окремим пільговим категоріям громадян. Для інших учасників програми діє ставка 7% річних.
Скільки потрібно накопичити на перший внесок для «єОселі»?
За чинними умовами програми перший внесок становить від 20% вартості житла. Для позичальників віком до 25 років включно він починається від 10%.
Чому оренда на заході України дорожча за іпотеку?
На це впливають високий попит, внутрішня міграція й обмежена пропозиція житла. Через це орендні ставки зростали швидше, ніж платежі за програмою «єОселя».
Яка максимальна сума кредиту за «єОселею»?
Станом на 2026 рік максимальна сума кредиту може становити до 6 млн грн. Усе залежить від умов, погоджених для конкретного позичальника.
Де в Україні найдешевше орендувати квартиру у 2026 році?
За даними аналітиків OLX Нерухомість, найнижчі середні ставки оренди зафіксовані в прифронтових регіонах, зокрема у Запорізькій, Харківській, Сумській, а також у Миколаївській областях.
