Ринок нерухомості оживає: прогнози, яким буде ринок
Як вирішити питання проживання сторонньої особи у квартирі
Яка різниця між балконом та лоджією?Чи реально купити власне житло без іпотеки? Фахівці OLX Нерухомість проаналізували медіанну вартість однокімнатних квартир і середні зарплати в регіонах України за даними оголошень у розділі OLX Робота, щоб з’ясувати, скільки часу знадобиться, щоб накопичити кошти.
Не будемо тягнути: мета досяжна, але строки суттєво відрізняються залежно від регіону. Так, у деяких областях купити квартиру теоретично можна вже за 2–3 роки. У середньому ж збирати на житло доведеться приблизно 5–7 років, якщо щомісяця повністю відкладати одну заробітну плату.
Методологія: як рахували?
Визначаючи, чи можна зараз купити квартиру середньостатистичному українцю та скільки років займе накопичення потрібної суми, ми провели масштабне дослідження. Що аналізували:
- медіанну вартість однокімнатних квартир згідно з даними OLX Нерухомість за квітень 2026 року;
- медіанну зарплату працівників категорії «блакитні комірці» згідно з даними OLX Робота за той же період;
- інформацію щодо 22 обласних центрів України.
«Блакитні комірці» — це працівники робітничих професій, сфери послуг, виробництва, логістики й інших спеціальностей, зарплати яких фактично формують середній рівень оплати праці в Україні. Щоб розрахунки були точнішими, наші фахівці порівнювали медіанну вартість квартир і медіанні заробітні плати в кожному місті.
Одразу зазначимо: у реальності терміни можуть відрізнятися, оскільки необхідно враховувати повсякденні витрати, форс-мажори тощо. Отже, скільки років знадобиться, щоб купити житло за умови, що людина відкладає увесь заробіток?
Де найшвидше вийде накопичити на житло?
Тенденція така: найдешевші квартири в Україні сьогодні пропонують у містах, які розташовані відносно близько до лінії фронту. Головна причина — безпекові ризики. Через воєнні загрози попит на нерухомість тут залишається нижчим, ніж в інших частинах країни. Як наслідок, вартість житла також нижча.
Водночас дешевше — не означає вигідніше. Варто враховувати не лише ціни, а й ризики, пов’язані з пошкодженням житла, складністю його подальшого продажу та непередбачуваністю майбутніх цінових коливань.
| Місто | Ціна 1-кімнатної квартири, грн | Медіанна зарплата, грн | Термін накопичення, роки |
| Запоріжжя | 661 160 | 22 500 | 2 |
| Херсон | 636 366 | 20 000 | 3 |
| Миколаїв | 855 759 | 22 500 | 3 |
| Харків | 1 101 838 | 25 000 | 4 |
| Суми | 1 032 618 | 22 000 | 4 |
Для всіх розрахунків тут і нижче використано дані аналітиків OLX Нерухомість про медіанну вартість однокімнатних квартир, а також інформацію з OLX Робота про середні зарплати працівників категорії «блакитні комірці» станом на квітень 2026 року.
Якщо ви шукаєте, у якому місті найдешевші квартири у 2026 році, відповідь однозначна — у Запоріжжі. Медіанна вартість однокімнатної квартири тут становить 661 тис. грн — це найнижчий показник серед усіх досліджених населених пунктів. У Херсоні й Миколаєві житлова нерухомість дещо дорожча, але все одно залишається доступною, якщо порівнювати з показниками в інших областях.
Міста з середньою доступністю житла — 5–7 років на накопичення
Медіанна вартість квартир в Україні формується, зокрема, завдяки тиловим обласним центрам. Тут спостерігається найбільш збалансоване співвідношення між цінами на нерухомість і рівнем доходів населення. У середньому для купівлі власного житла потрібно відкладати зарплату протягом 5–7 років.
| Місто | Ціна 1-кімнатної квартири, грн | Медіанна зарплата, грн | Термін накопичення, роки |
| Дніпро | 1 404 506 | 25 726 | 5 |
| Кропивницький | 1 265 467 | 22 000 | 5 |
| Чернігів | 1 469 400 | 22 500 | 5 |
| Хмельницький | 1 776 079 | 27 000 | 5 |
| Івано-Франківськ | 2 180 284 | 30 000 | 6 |
| Черкаси | 1 971 054 | 25 500 | 6 |
| Полтава | 1 744 967 | 22 500 | 6 |
| Одеса | 2 174 730 | 27 500 | 7 |
| Луцьк | 2 356 387 | 27 700 | 7 |
| Тернопіль | 2 381 407 | 27 775 | 7 |
| Рівне | 2 479 192 | 28 500 | 7 |
| Житомир | 2 096 230 | 23 837 | 7 |
| Вінниця | 2 388 042 | 27 000 | 7 |
Здебільшого до переліку потрапляють міста з центру та заходу України. З одного боку, ціни на житло тут вищі, ніж у переважній більшості південних і східних прифронтових регіонів. З іншого — вони ще не досягли рівня найдорожчих обласних центрів.
Де накопичити найважче: 8–9 років
Найдорожчі квартири в Україні зараз розташовані у Києві та в обласних центрах деяких західних регіонів. Це дещо ускладнює і подовжує тривалість накопичення коштів, навіть попри те, що рівень місцевих зарплат теж вищий за середній.
| Місто | Ціна 1-кімнатної квартири, грн | Медіанна зарплата, грн | Термін накопичення, роки |
| Чернівці | 2 545 330 | 26 500 | 8 |
| Львів | 3 244 155 | 32 700 | 8 |
| Київ | 3 379 145 | 31 225 | 9 |
| Ужгород | 3 295 590 | 30 000 | 9 |
Висока вартість київських квартир — природна: це столиця, і рівень загроз тут відносно помірний. Що стосується західних регіонів, суттєве зростання цін і поточне всеукраїнське лідерство за цим показником зумовлені високим попитом на тлі недостатньої кількості пропозицій.
Окремої уваги заслуговує Ужгород. Зараз він вважається найспокійнішим і найбезпечнішим обласним центром України. Через це від початку повномасштабного вторгнення він прийняв найбільше нових мешканців (у співвідношенні до кількості місцевого населення). Водночас це відносно невелике місто, і рекордний попит на тлі мінімальної пропозиції спричинив справжню кризу на ринку нерухомості. Саме через це квартири в Ужгороді дорожчі, ніж у столиці.
Реальний термін накопичення — скільки насправді?
Перш ніж шукати, де в Україні найдешевші квартири, і відкладати гроші, потрібно визначитися зі своєю накопичувальною стратегією. Зберігати 100% кожної зарплати на придбання нерухомості ледве можливо. На практиці більш реалістичним є збереження 20–30% від заробленого. Тож реальний термін накопичення більший.
| Місто | 100% зарплати | 30% зарплати | 20% зарплати |
| Запоріжжя | 2 роки | ≈ 7 років | ≈ 10 років |
| Вінниця | 7 років | ≈ 23 роки | ≈ 35 років |
| Київ | 9 років | ≈ 30 років | ≈ 45 років |
Навіть у відносно доступному Запоріжжі накопичення на придбання квартири може зайняти до десяти років, якщо відкладати лише п’яту частину доходу. А для мешканців Києва цей період може взагалі розтягнутися на чотири десятиліття.
Чи є альтернатива, якщо не хочеться чекати десятиліттями?
Накопичення власними силами — привабливий, але не завжди швидкий і, через це, не завжди досяжний варіант купівлі житла. Тож є кілька альтернатив.
Перший варіант — державна програма «єОселя». Більшість українців може оформити пільгову іпотеку під 7% річних на строк до 20 років. Для пільгових категорій доступна ставка на рівні 3%. Залежно від регіону орієнтовний щомісячний платіж становитиме приблизно 12–18 тис. грн. Детальніше про це, а також про співвідношення витрат на іпотеку та оренду, ви можете дізнатися в окремому дослідженні аналітиків OLX Нерухомість.
Другий варіант — оформлення житла на виплату від забудовника. Деякі пропозиції на первинному ринку доступні за умов поступової оплати вартості квартири. Ви сплачуєте кредит протягом кількох років.
Третій варіант — купівля житла на ранніх етапах будівництва. Такий підхід дає можливість придбати нерухомість на 20–30% дешевше, якщо порівнювати з готовими об’єктами. Проте треба ретельно перевіряти забудовника, аби бути впевненим, що обʼєкт здадуть вчасно.
Також держава пропонує програми компенсації та підтримки для окремих категорій громадян, як-от внутрішньо переміщених осіб. Це також реальна можливість отримати часткове або повне відшкодування вартості придбаної квартири.
Ще одна альтернатива — купівля нерухомості в місті з нижчими цінами за квадратний метр. Різниця між деякими регіонами України зараз значна.
Карта доступності: чому захід дорогий, а схід дешевий?
Головна причина, чому в областях на сході й заході України ціни надто відрізняються, — це повномасштабне вторгнення. З 2022 року західні області прийняли значну кількість переселенців. Це призвело до різкого зростання попиту на житло та суттєвого підвищення цін як на оренду, так і на купівлю квартир.
Найяскравішим прикладом став Ужгород, який за цінами зараз конкурує зі столицею. Протилежний ціновий полюс — це прифронтові міста. Через безпекові ризики та відтік населення попит на житло тут нижчий. Це стримує ціни та робить квартири фінансово доступнішими.
Міста центральної частини України переважно займають проміжну позицію. Це своєрідна золота середина, якщо брати до уваги вартість квадратного метра й актуальні безпекові ризики.
Отже, за даними аналітиків OLX Нерухомість, накопичити на однокімнатну квартиру в Україні можна за 2–9 років, якщо щомісяця відкладати одну заробітну плату. Війна суттєво змінила ціни на житло. Якщо ви плануєте купити квартиру, перегляньте актуальні пропозиції у своєму місті на OLX Нерухомість — там регулярно оновлюються оголошення.
FAQ
У якому місті України найдоступніші для придбання квартири?
Серед варіантів, де найдешевше житло в Україні, лідирує Запоріжжя. Відкладаючи щомісяця одну зарплату, можна купити житло вже за 2 роки.
Де в Україні нерухомість найдорожча відносно зарплат?
Найвища медіанна вартість однокімнатної квартири припадає на Ужгород і Київ. Накопичувати на житло тут доведеться приблизно 9 років.
Яка ціна однокімнатної квартири у Києві у 2026 році?
За даними дослідження OLX Нерухомість, відповідь на питання, скільки коштує квартира в столиці України, — близько 3,4 млн грн. Це середня ціна за 1-кімнатну оселю.
Чому квартири на заході України такі дорогі?
Через високий попит, спричинений міграцією внутрішньо переміщених осіб, на заході вартість житла зросла за останні чотири роки. Ще одна причина — обмежена пропозиція, адже ринок не був готовий до такого повороту подій.
