Рынок недвижимости мгновенно реагирует на все процессы в стране и мире. Сейчас новостей слишком много, потому арендаторы и арендодатели, покупатели и продавцы теряют ориентиры. Редакция блога OLX попросила экспертов в сфере недвижимости поделиться видением ситуации и советами, как правильно действовать в новых условиях.
Елена Маленкова,
генеральный директор группы компаний KDU Realty Group:
«Люди все чаще будут выбирать дома, а не квартиры»
Жилье под аренду пополнит рынок «вторички»
– Рынок жилой аренды хорошо развивался после 2014 года. Падение гривни привлекло в столицу и крупные города иностранных гостей, а из-за кризиса в регионах стало меньше работы, потому люди активнее перемещались внутри страны. Найти жильцов удавалось меньше, чем за неделю. Сейчас этот процесс может занять месяц.
Нынешний кризис – уникальный. Во-первых, нет миграции: люди никуда не ездят. Во-вторых, многие съехали с квартир, если не удалось договориться с хозяевами об изменении арендной платы (скидки, рассрочка). Поэтому сейчас немало объектов стоят без арендаторов больше чем полтора месяца, и их владельцы уже готовы идти на уступки. В ближайшее время может наступить момент, когда пустые квартиры под аренду выйдут на рынок покупки-продажи.
В сложившихся условиях я рекомендую собственникам сохранять отношения с арендаторами, чтобы получать хотя бы минимальный доход. В противном случае после карантина найти жильцов будет сложно – у них сейчас есть выбор объектов по выгодным ценам.
На вторичном рынке готовы уступать в цене
Этот сегмент после начала карантина работал по инерции, ведь сделки покупки-продажи совершались за деньги, заработанные в «докарантинный» период. Сейчас просмотры есть, но люди пока не спешат принимать решения: в разгар карантина в нашей компании была всего одна сделка. Дальше может быть «замирание» рынка, так как в данный момент многие ничего не накапливают.
Те, у кого заканчиваются финансовые запасы, но есть недвижимость (например, жилье в наследство), будут продавать «лишнее», чтобы удержаться на плаву. Уже появляется больше предложений, собственники готовы уступать в цене. Поэтому если и покупать жилье, то сейчас самое время это делать.
На профильных онлайн-площадках стоимость пока не изменилась. Но может оказаться, что квартиру, которую по состоянию на 9-е марта продавали за $50 тыс., сегодня отдают за $45 тыс. – некоторые собственники уже сбрасывают 10%. Другие пока продолжают ждать.
Могут упасть цены в домах до 2005 г., где нельзя поставить личный счетчик на отопление, – на 30-50%: никто не хочет переплачивать по счетам. Также упадут в стоимости неликвидные квартиры – на последних этажах, переделанные под творческие мастерские, «смарты» (от 18 до 30 кв. м), так как в ближайшее время владельцы могут не отбить потраченные на них средства за счет аренды. Останется в цене жилье в новых домах, расположенных в хороших местах, с консьержем и охраной.
Инвесторы рискуют, вкладывая в «первичку»
Вкладывать в котлованы и «недострои» (до 90% готовности) – не советую. Даже самые устойчивые застройщики не знают, что будет дальше, получится ли возвести дома. К тому же нет гарантий, что не ужесточатся меры к стройкам, которые были незаконно переведены в жилой фонд.
Спрос на загородные дома растет
Покупатели будут все чаще выбирать жилье в таунхаусах и 3-4-этажных домах за городом. Всегда есть вероятность, что ситуация с вирусом повторится, потому сохраняется желание обосноваться подальше от всех.
Если раньше люди покупали недвижимость в 10-15 км от Киева, сейчас уже и в 40-50 км. Они предпочитают вложить сбережения в недорогое жилье в сельской местности и пересидеть кризис там, чем платить за аренду в столице. В начале карантина был повышенный спрос на дома от $5-7 тыс., но их быстро раскупили, а затем похожие объекты выставляли от $10 тыс. Точно будет в цене земля, потому сейчас есть смысл покупать участки под строительство коттеджных городков.
Вне спроса «тяжелая классика»: покупателям уже не интересны дома 500 кв. м и больше, с дубовыми полами и огромными картинами. В них вложены миллионы, но для людей практичнее ламинат и пластиковые окна.
Если говорить о загородной аренде, то уже сейчас есть дефицит хороших домов по цене $2-4 тыс. – спрос на них превышает предложение. Дорогие дома будут пока простаивать.
Движение в «коммерции» начнется после ослабления карантина
Если не возникнет резкого всплеска заболеваемости, то постепенно будут снимать ограничительные меры для бизнеса. Благодаря этому начнет двигаться рынок коммерческой недвижимости.
Сейчас для арендодателей стоит вопрос не заработать, а выжить: деньги, вложенные в помещения, не окупаются, они несут убытки. И чтобы работать, владельцы будут готовы идти на уступки. Есть хороший шанс договориться о выгодных условиях.
Наталия Мицута, риелтор,
глава комитета по развитию Союза специалистов по недвижимости Украины:
«В ближайшее время цены на вторичное жилье снизятся не более чем на 15%»
Рынок аренды приспосабливается
– Рынок аренды недвижимости одним из первых отреагировал на карантин. Уже в первые две недели квартиры по «докарантинным» ценам перестали сдаваться. Поэтому собственникам пришлось снижать стоимость минимум на 20-25%.
С мая к ограничениям из-за вируса добавится еще и сезонный спад спроса на аренду. Оживления и повышения цен стоит ждать только с конца августа. Но все зависит от эпидемиологической и экономической ситуации в стране. В это время настоятельно рекомендую арендаторам быть очень внимательными при поиске жилья и не верить слишком низким ценам – это может быть схемой мошенников (например, в таких объявлениях часто выставляют несуществующие квартиры).
На стоимость аренды повлияло и «проседание» сферы туризма. Собственники, которые раньше сдавали квартиры посуточно, выставили их на долгосрочную аренду и привлекают клиентов ценами почти вдвое ниже рыночных. Например, аренда однокомнатной квартиры на Бессарабке в доме старше 30 лет, которую сдавали посуточно, до карантина могла стоить 18-20 тыс. грн в месяц (если снять долгосрочно), а сейчас ее предлагают даже за 8 тыс. грн.
Но как только откроют границы и междугороднее соединение, владельцам будет выгоднее вернуться к бизнесу посуточной аренды, и жильцов попросят съехать. Если людям нужна квартира больше чем на шесть месяцев, то лучше искать варианты, которые не были в посуточной аренде. Проверить такие объекты очень легко: например, на туристических онлайн-площадках сохранились их рекламные объявления.
На «вторичке» обвала цен ждать не стоит
Весной-летом 2019 года рынок вторичной недвижимости «притих» из-за выборов, а с середины августа до января 2020-го – снова активизировался. Спрос на «вторичку», в частности на однокомнатные квартиры до $50 тыс. в районе метро, был очень высоким. Мы не успели его удовлетворить, поэтому в первые три недели карантина к риелторам «по инерции» приходили те покупатели, которые не приобрели недвижимость до его начала.
Сейчас появляются клиенты, которые хотят не просто посмотреть и прицениться, а знают, что им нужно и четко приняли решение о покупке. Они стремятся вложить деньги в недвижимость, так как переживают, чтобы их накопления не обесценились. Таких запросов, которые сформировались уже во время карантина, примерно 10% от всех (остальные обратились раньше).
Если карантин продлится меньше, чем до осени, я допускаю спад цен на «вторичку» не более чем на 15%, до показателей весны-лета 2019 года. Поэтому всем покупателям, которые ожидают снижения на 40-50%, советую не медлить, чтобы не упустить хороший объект, если его нашли. Обвал может быть только при полной стагнации рынка больше шести месяцев. А сейчас он «живой», хоть и не очень активный.
На снижение цен первым отреагирует отложенный спрос: те, кто уже накопил хотя бы часть средств на квартиру – например, $28 тыс. из $40 тыс., мобилизуют все ресурсы и купят жилье. В отличие от финансового кризиса 2008 года, ситуация с карантином не мешает людям взять кредит.
Если «первичка», то только на последнем этапе строительства
Предстоящий мировой кризис, который ожидают с осени, сможет пережить не каждый застройщик. Поэтому для покупателей повысился риск инвестировать в «долгострой». Сейчас нужно очень тщательно изучать финансовую устойчивость застройщика. Кроме этого, во время карантина плохо работают органы регистрации, что сдерживает сроки сдачи.
По Украине ситуация на первичном рынке во время карантина – разная. Если в Киеве количество сделок уменьшилось, то в Чернигове, Кропивницком и других небольших городах раскупили все, что было. Там многие покупатели знакомы с застройщиками, и если у тех хорошая репутация, они не боятся вкладывать.
Также от киевского отличается рынок пригорода. Он динамичнее, много новых доступных предложений. В результате те, кто долго собирал деньги, чтобы купить квартиру в столице, сейчас выезжают туда.
Остановилось инвестирование на уровне котлованов: покупатели идут к надежным застройщикам, которые предлагают ликвидные объекты, близкие к срокам сдачи (до полугода). Например, в первый месяц карантина наши клиенты вложили деньги в такой проект. Но они были опытными инвесторами и к тому же получили скидку до 12%.
Те, кто покупает квартиры, чтобы сдавать, будут пересматривать свой выбор с учетом изменений цен на аренду: к примеру, если раньше «двушка» стоила 12-15 тыс. грн, а сейчас – 9-11 тыс. грн, это уже другой доход и окупаемость вложений. Инвесторы будут искать более выгодные варианты.
Те, кто покупал дома за рубежом, смотрят теперь на родной рынок
Неизвестно, когда возобновится полноценное перемещение между странами, включая авиаперелеты, да и повторение карантина никто не исключает. Поэтому сейчас вырос интерес к покупке загородных домов, на которые в обычное время почти не было спроса из-за слишком высокой цены (до $500 тыс.).
Очень активный и рынок краткосрочной аренды домов (от 3 до 5 месяцев). Их рассматривают в основном клиенты, которые раньше могли вывезти семью на лето за границу. Люди будут снимать особняки у водоемов за $1-$6 тыс. в месяц в пригороде столицы, в Одессе и других приморских городах Украины.
Произойдет ротация в коммерческой недвижимости
Во время кризиса коммерческая недвижимость – самый уязвимый сегмент. Цены на аренду уже упали на 15-20%. Бизнесы, которые не смогли продолжать работу, договаривались об отсрочке платежа или скидке.
После карантина те, кто снимал большие помещения, будут пересматривать бюджет и переезжать в «метры» поменьше. Еще один фактор влияния – многие компании меняют концепции развития бизнеса и, например, часть персонала переводят на работу в онлайн.
Сергей Костецкий,
аналитик консалтинговой компании SV Development:
«С послаблением карантина рынок аренды будет снова набирать обороты»
Число сделок по аренде уменьшилось вдвое
– Если в январе-феврале в Киеве заключали по 2000 сделок по аренде в месяц, то сейчас их около 800: люди остались без работы и съехали, а студенты вернулись домой. Во время карантина цены на долгосрочную аренду в среднем упали на 10% по сравнению с началом года. Но в целом ситуация стабильная: массового снижения нет, так как у людей пока есть запас прочности.
Чтобы не потерять жильцов, владельцы часто переносят арендную плату на следующий месяц, предлагают рассрочку. В некоторых случаях идут на уступки в цене – например, снижают ее на пару тысяч гривень либо вообще отменяют оплату, если арендатор потерял работу.
Но это временная ситуация. С послаблением карантинных мер рынок аренды будет снова набирать обороты, и уже до августа может достигнуть показателей конца 2019-го-начала 2020 года. Например, если сейчас двухкомнатную квартиру в Киеве можно снять в среднем за 8-10 тыс. грн, то в стабильных условиях она будет стоить до 15 тыс. грн.
Первичная недвижимость – в выжидательной позиции
Покупатели наблюдают за ситуацией на рынке и курсом доллара. В 2019 году на «первичке» в Киеве в среднем продавалось от 1800 до 2500 квартир в месяц. В марте-апреле этого года было всего несколько сотен продаж, а точнее – предварительных договоренностей. Думаю, что с послаблением карантина летом число сделок в месяц может достигать 1000-1300. Чтобы рынок вернулся на прежние позиции, должно пройти время, пока угроза заразиться вирусом не стихнет.
Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Киеве – $920, и цены вряд ли сильно изменятся. Разве что в гривне могут немного вырасти, потому что стройматериалы привязаны к доллару. По акциям, как и в докризисное время, застройщики будут продавать 3-4-комнатные квартиры, жилье на последних этажах или далеко от метро.
Активность на «вторичке» снизилась, но рынок не пострадал
Если в прошлом году в среднем было до 3000 сделок в месяц, в марте-апреле 2020-го – всего несколько сотен. Сейчас большинство агентств недвижимости закрыты, у людей доходы упали, потому найти покупателя сложно. По моему мнению, всплеск активности стоит ожидать летом, по мере отмены карантинных мер. Собственникам рекомендую тогда и выставлять жилье на продажу, по той цене, которую они хотели.
Массового снижения или повышения цен на «вторичке» не ожидается. Возможны небольшие колебания из-за курса: как правило, продавцы устанавливают цену в долларах за свою квартиру. Может немного подняться цена на самые ликвидные объекты, например, на однокомнатные квартиры в новых домах.
До конца лета ситуация может вернуться на уровень начала года
Если продолжат снимать ограничения, то до осени ситуация может стабилизироваться. Кардинально ничего не изменится, так как рынок недвижимости еще не успел испытать все последствия карантина. Главное, чтобы последний не затянулся: чем ниже уровень дохода у людей, тем меньше спрос во всех сегментах недвижимости.
Александр Гришко, риелтор:
«Если хотите покупать жилье на «вторичке» – это стоит cделать сейчас»
Жилая аренда «просела»
– В первые недели после начала карантина число обращений клиентов упало почти до нуля. Но затем активность на рынке начала понемногу приближаться к «докарантинной».
По моим наблюдениям, в долгосрочной жилой аренде цены снизились минимум на 20%. В некоторых случаях даже вполовину. В эконом-сегмент перешли квартиры из более дорогого: спрос упал, часть собственников согласились на понижение арендной ставки или договорились о проживании только с оплатой коммунальных.
Также есть тенденция, когда владельцы заключают договора на малый период – от нескольких месяцев до полугода. Надеются, что после пандемии ситуация со спросом на аренду квартир улучшится, и они смогут сдать их по прежним ценам. А пока просто не дают объектам стоять пустыми.
Собственники не спешат сбрасывать цены
Они ждут окончания карантина, чтобы реализовать свою недвижимость более выгодно. В редких случаях те, кому нужно продать побыстрее, согласны снизить цену максимум на 5-20%. Потому если покупать жилье на «вторичке» – это стоит сделать сейчас.
К слову, вторичное жилье может временно «отвоевать» позиции у новостроек, так как в таких сделках рисков значительно меньше.
Если говорить о домах, то большинство продается в эконом-сегменте – до $50 тыс. А по более дорогим объектам покупатели не спешат закрывать сделки: основной спрос на дома только начал формироваться на фоне пандемии, и пока все заняты изучением предложений.
В целом, ситуацию на вторичном рынке можно сравнить с зимними каникулами или летним затишьем, а постепенный рост активности по мере выхода из карантина будет напоминать начало бизнес-сезона.
На первичном рынке спрос на надежность
Сейчас можно заметить предложения от застройщиков, цены на которые поднялись на 20% по сравнению с первым кварталом 2020-го. В частности это связано с повышением зарплат строителей (не хватает специалистов) и стоимости стройматериалов (много импорта). К тому же инвесторы все чаще рассматривают вложения в «первичку» как альтернативу банковским. Наибольшим спросом пользуются объекты, которые уже сданы или в скором времени их завершат.
Нельзя прогнозировать, насколько поменяется рынок в ближайшее время, так как на него влияет множество событий: например, скорость выхода из карантина, «пассивный» летний сезон. Но при оптимистичном сценарии к концу этого года первичный рынок, скорее всего, снова обретет стабильность.
Текст: Светлана Васильченко
