Чого чекати на ринку нерухомості: думки рієлторів

Ринок нерухомості миттєво реагує на всі процеси в країні і світі. Зараз новин надто багато, тому орендарі й орендодавці, покупці та продавці втрачають орієнтири. Редакція блогу OLX попросила експертів з нерухомості поділитися баченням ситуації та порадами, як правильно діяти в нових умовах.

Олена Маленкова,
генеральний директор групи компаній KDU Realty Group:
«Люди дедалі частіше вибиратимуть будинки, а не квартири»

Житло під оренду поповнить вторинний ринок 

– Ринок житлової оренди добре розвивався після 2014 року. Падіння гривні привело до столиці та великих міст іноземних гостей, а через кризу в регіонах стало менше роботи, тому люди активніше переміщалися всередині країни. Знайти жильців вдавалося менше, ніж за тиждень. Зараз цей процес може зайняти місяць.

Ця криза – унікальна. По-перше, немає міграції: люди нікуди не їздять. По-друге, багато хто з’їжджав з квартир, якщо не вдалося домовитися з господарями про зміну орендної плати (знижки, розстрочка). Тому зараз чимало об’єктів стоять без орендарів більше ніж півтора місяці, і їхні власники вже готові йти на поступки. Найближчим часом може настати момент, коли порожні квартири під оренду вийдуть на ринок купівлі-продажу.

В умовах, що склалися, я рекомендую власникам зберігати стосунки з орендарями, щоб отримувати хоча б мінімальний дохід. Інакше після карантину знайти жильців буде складно – у них зараз є вибір об’єктів за вигідними цінами.

На вторинному ринку готові поступатися в ціні

Цей сегмент після початку карантину працював за інерцією, адже угоди купівлі-продажу здійснювалися за гроші, зароблені в «докарантинний» період. Зараз перегляди є, але люди поки не поспішають приймати рішення: в розпал карантину в нашій компанії була всього одна угода. Далі може бути «завмирання» ринку, оскільки наразі багато хто нічого не накопичує.

Ті, у кого закінчуються фінансові запаси, але є нерухомість (наприклад, житло у спадок), продаватимуть «зайве», щоб утриматися на плаву. Вже з’являється більше пропозицій, власники готові поступатися в ціні. Тому якщо й купувати житло, то зараз саме час це робити.

На профільних онлайн-майданчиках вартість поки не змінилася. Але може з’ясуватися, що квартиру, яку станом на 9-е березня продавали за $50 тис., зараз віддають за $45 тис. – деякі власники вже скидають 10%. Інші поки продовжують чекати.

Можуть впасти ціни в будинках до 2005 року, де не можна поставити особистий лічильник на опалення, – на 30-50%: ніхто не хоче переплачувати за рахунками. Також упадуть в ціні неліквідні квартири – на останніх поверхах, перероблені під творчі майстерні, «смарти» (від 18 до 30 кв. м), оскільки найближчим часом власники можуть не відбити витрачені на них кошти за рахунок оренди. Залишиться в ціні житло в нових будинках, розташованих в хороших місцях, з консьєржем та охороною.

Інвестори ризикують, вкладаючи в новобудови

Вкладати в котловани та «недобудови» (до 90% готовності) – не раджу. Навіть «найміцніші» забудовники не знають, що буде далі, чи вийде звести будинки. До того ж немає гарантій, що не стануть жорсткішими умови для будівництв, які були незаконно переведені в житловий фонд.

Попит на заміські будинки зростає

Покупці дедалі частіше вибиратимуть житло в таунхаусах та 3-4-поверхових будинках за містом. Завжди є ймовірність, що ситуація з вірусом повториться, тому зберігається бажання поселитися подалі від усіх.

Якщо раніше люди купували нерухомість в 10-15 км від Києва, зараз вже й у 40-50 км. Вони вважають кращим варіантом вкласти заощадження в недороге житло в сільській місцевості та пересидіти кризу там, ніж платити за оренду в столиці. На початку карантину був підвищений попит на будинки від $5-7 тис., але їх швидко розкупили, а потім схожі об’єкти виставляли від $10 тис. Точно буде в ціні земля, тому зараз є сенс купувати ділянки під будівництво котеджних містечок.

Поза попитом «важка класика»: покупцям вже не цікаві будинки 500 кв. м і більші, з дубовими підлогами та величезними картинами. У них вкладені мільйони, але для людей практичніші ламінат і пластикові вікна.

Якщо говорити про заміську оренду, то вже зараз є дефіцит хороших будинків за ціною $ 2-4 тис. – попит на них перевищує пропозицію. Дорогі будинки будуть поки простоювати.

Рух у «комерції» почнеться після послаблень

Якщо не виникне різкого сплеску захворюваності, то поступово зніматимуть обмежувальні заходи для бізнесу. Завдяки цьому почне рухатися ринок комерційної нерухомості.

Зараз для орендодавців стоїть питання не заробити, а вижити: гроші, вкладені в приміщення, не окуповуються, вони зазнають збитків. І щоб працювати, власники будуть готові йти на поступки. Є хороший шанс домовитися про вигідні умови.

Наталя Міцута, рієлтор,
голова комітету з розвитку Союзу фахівців з нерухомості України:
«Найближчим часом ціни на вторинне житло знизяться не більше ніж на 15%»

Ринок оренди пристосовується

– Ринок оренди нерухомості одним з перших відреагував на карантин. Уже в перші два тижні квартири за «докарантинними» цінами перестали здаватися. Тому власникам довелося знижувати вартість мінімум на 20-25%.

З травня до обмежень через вірус додасться ще й сезонний спад попиту на оренду. Пожвавлення та підвищення цін варто чекати тільки з кінця серпня. Але все залежить від епідеміологічної та економічної ситуації в країні. В цей час рекомендую орендарям бути дуже уважними під час пошуку житла і не вірити занадто низьким цінам – це може бути схемою шахраїв (наприклад, у таких оголошеннях часто виставляють квартири, яких не існує).

На вартість оренди вплинуло й «просідання» сфери туризму. Власники, які раніше здавали квартири подобово, виставили їх на довгострокову оренду та привертають увагу клієнтів цінами майже вдвічі нижчими за ринкові. Наприклад, оренда однокімнатної квартири на Бессарабці в будинку старшому за 30 років, яку здавали подобово, до карантину могла коштувати 18-20 тис. грн на місяць (якщо зняти довгостроково), а зараз її пропонують навіть за 8 тис. грн.

Але як тільки відкриють кордони та міжміське сполучення, власникам буде вигідніше повернутися до бізнесу подобової оренди, і мешканців попросять з’їхати. Якщо людям потрібна квартира більше ніж на шість місяців, то краще шукати варіанти, які не були в подобовій оренді. Перевірити такі об’єкти дуже легко: наприклад, на туристичних онлайн-майданчиках збереглися їхні рекламні оголошення.

На вториному ринку обвалу цін чекати не варто

Навесні-влітку 2019 року вторинний ринок нерухомості «притих» через вибори, а з середини серпня до січня 2020-го – знову активізувався. Попит на житло, зокрема на однокімнатні квартири до $50 тис. недалеко від метро, ​​був дуже високим. Ми не встигли його задовольнити, тому в перші три тижні карантину до рієлторів «за інерцією» приходили ті покупці, які не купили нерухомість до його початку.

Зараз з’являються клієнти, які хочуть не просто подивитися і прицінитися, а знають, що їм потрібно і чітко прийняли рішення про покупку. Вони прагнуть вкласти гроші в нерухомість, оскільки переживають, щоб їхні накопичення не знецінилися. Таких запитів, які сформувалися вже під час карантину, приблизно 10% від усіх (інші звернулися раніше).

Якщо карантин триватиме менше, ніж до осені, я допускаю спад цін не більше ніж на 15%, до показників весни-літа 2019 року. Тому всім покупцям, які очікують зниження на 40-50%, раджу не зволікати, щоб не втратити хороший об’єкт, якщо його знайшли. Обвал може бути тільки за умови повної стагнації ринку більше шести місяців. А зараз він «живий», хоч і не дуже активний.

На зниження цін першим відреагує відкладений попит: ті, хто вже накопичив хоча б частину коштів на квартиру – наприклад, $28 тис. з $ 40тис., мобілізують всі ресурси і куплять житло. На відміну від фінансової кризи 2008 року, ситуація з карантином не заважає людям взяти кредит.

Якщо новобудови, то тільки на останньому етапі будівництва

Майбутню світову кризу, яку очікують з осені, зможе пережити не кожен забудовник. Тому для покупців підвищився ризик інвестувати в об’єкти, які будуть дуже довго будуватися. Зараз потрібно ретельно вивчати фінансову стійкість забудовника. Крім того, під час карантину погано працюють органи реєстрації, що стримує строки здачі.

В Україні ситуація на первинному ринку під час карантину – різна. Якщо в Києві кількість угод зменшилася, то в Чернігові, Кропивницькому та інших невеликих містах розкупили все, що було. Там багато покупців знайомі із забудовниками, і якщо у тих хороша репутація, вони не бояться вкладати.

Також від київського відрізняється ринок передмістя. Він динамічніший, багато нових доступних пропозицій. У підсумку ті, хто довго збирав гроші, щоб купити квартиру в столиці, зараз виїжджають туди.

Зупинилося інвестування на рівні котлованів: покупці йдуть до надійних забудовників, які пропонують ліквідні об’єкти, близькі до строків здачі (до пів року). Наприклад, у перший місяць карантину наші клієнти вклали гроші в такий проєкт. Але вони були досвідченими інвесторами і до того ж отримали знижку до 12%.

Ті, хто купує квартири, щоб здавати, переглядатимуть свій вибір з урахуванням зміни цін на оренду: наприклад, якщо раніше «двушка» коштувала 12-15 тис. грн, а зараз – 9-11 тис. грн, це вже інший дохід та окупність вкладень. Інвестори шукатимуть вигідніші варіанти.

Ті, хто купував будинки за кордоном, дивляться тепер на рідний ринок

Невідомо, коли відновиться повноцінне сполучення між країнами, включаючи авіаперельоти, та й повторення карантину ніхто не виключає. Тому зараз зріс інтерес до покупки заміських будинків, на які в звичайний час майже не було попиту через занадто високу ціну (до $500 тис.).

Дуже активний і ринок короткострокової оренди будинків (від 3 до 5 місяців). Їх розглядають в основному клієнти, які раніше могли вивезти сім’ю на літо за кордон. Люди будуть знімати особняки біля водойм за $1-$6 тис. на місяць у передмісті столиці, в Одесі та інших приморських містах України.

Відбудеться ротація в комерційній нерухомості

Під час кризи комерційна нерухомість – найвразливіший сегмент. Ціни на оренду вже впали на 15-20%. Бізнеси, які не змогли продовжувати роботу, домовлялися про відстрочення платежу або знижку.

Після карантину ті, хто знімав великі приміщення, переглядатимуть бюджет та переїжджатимуть у менші «метри». Ще один фактор впливу – багато компаній змінюють концепції розвитку бізнесу і, наприклад, частину персоналу переводять на роботу в онлайн.

Сергій Костецький,
аналітик консалтингової компанії SV Development:
«З послабленням карантину ринок оренди буде знову набирати обертів»

Число угод з оренди зменшилося вдвічі

– Якщо в січні-лютому в Києві укладали по 2000 угод з оренди на місяць, то зараз їх близько 800: люди залишилися без роботи і з’їхали, а студенти повернулися додому. Під час карантину ціни на довгострокову оренду в середньому впали на 10% в порівнянні з початком року. Але загалом ситуація стабільна: масового зниження немає, оскільки в людей поки є запас міцності.

Щоб не втратити жильців, власники часто переносять орендну плату на наступний місяць, пропонують розстрочку. У деяких випадках йдуть на поступки в ціні – наприклад, знижують її на пару тисяч гривень або взагалі скасовують оплату, якщо орендар втратив роботу.

Але це тимчасова ситуація. З послабленням карантинних заходів ринок оренди буде знову набирати обертів, і вже до серпня може досягти показників кінця 2019 го-початку 2020 року. Наприклад, якщо зараз двокімнатну квартиру в Києві можна зняти в середньому за 8-10 тис. грн, то в стабільних умовах вона буде коштувати до 15 тис. грн.

Первинна нерухомість – у вичікувальної позиції

Покупці спостерігають за ситуацією на ринку та слідкують за курсом долара. У 2019-му на первинному риінку в Києві в середньому продавалося від 1800 до 2500 квартир на місяць. У березні-квітні цього року було всього кілька сотень продажів, а точніше – попередніх домовленостей. Думаю, що з послабленням карантину влітку кількість угод на місяць може досягати 1000-1300. Щоб ринок повернувся на колишні позиції, має пройти час, поки загроза заразитися вірусом стихне.

Зараз середня вартість квадратного метра в Києві на місяць $920, і ціни навряд чи сильно зміняться. Хіба що в гривні можуть дещо зрости, тому що будматеріали прив’язані до долара. За акційною вартістю, як і в докризовий час, забудовники продаватимуть 3-4-кімнатні квартири, житло на останніх поверхах або далеко від метро.

Активність знизилася, але вторинний ринок не постраждав

Якщо минулого року в середньому було до 3000 операцій на місяць, в березні-квітні 2020-го – всього кілька сотень. Зараз більшість агентств нерухомості закриті, у людей доходи впали, тому знайти покупця складно. На мою думку, на сплеск активності варто очікувати влітку, якщо скасовуватимуть карантинні заходи. Власникам рекомендую тоді й виставляти житло на продаж, за тією ціною, яку вони хотіли.

Масового зниження або підвищення цін на вторинному ринку не очікується. Можливі невеликі коливання через курс: як правило, продавці встановлюють ціну в доларах за свою квартиру. Може трохи піднятися ціна на найліквідніші об’єкти, наприклад, на однокімнатні квартири в нових будинках.

До кінця літа ситуація може повернутися на рівень початку року

Якщо продовжать знімати обмеження, то до осені ситуація може стабілізуватися. Кардинально нічого не зміниться, оскільки ринок нерухомості ще не встиг відчути всі наслідки карантину. Головне, щоб останній не затягнувся: що нижчий рівень доходу в людей, то менший попит у всіх сегментах нерухомості.

Олександр Гришко, рієлтор:
«Якщо хочете купувати житло на вторинному ринку – це варто зробити зараз»

Житлова оренда «просіла»

– У перші тижні після початку карантину число звернень клієнтів впало майже до нуля. Але потім активність на ринку почала потроху наближатися до «докарантинної».

За моїми спостереженнями, в довгостроковій житловій оренді ціни знизилися мінімум на 20%. У деяких випадках навіть наполовину. В економ-сегмент перейшли квартири з більш дорогого: попит упав, частина власників погодилися на зниження орендної ставки або домовилися про проживання тільки з оплатою комунальних.

Також є тенденція, коли власники укладають договори на невеликий період – від декількох місяців до пів року. Сподіваються, що після пандемії ситуація з попитом на оренду квартир покращиться, і вони зможуть здати їх за попередніми цінами. А поки просто не дають об’єктам стояти порожніми.

Власники не поспішають знижувати ціни

Вони чекають закінчення карантину, щоб реалізувати свою нерухомість вигідніше. Рідко ті власники, кому потрібно продати швидше, згодні знизити ціну максимум на 5-20%. Тому якщо купувати житло на «вторинці» – це варто зробити зараз.

До речі, вторинне житло може тимчасово «відвоювати» позиції у новобудов, оскільки в таких угодах ризиків значно менше.

Якщо говорити про будинки, то більшість продається в економ-сегменті –  до $50 тис. Що стосується більш дорогих об’єктів, то покупці не поспішають закривати угоди: основний попит на будинки тільки почав формуватися на фоні пандемії, і поки всі зайняті вивченням пропозицій.

У цілому, ситуацію на вторинному ринку можна порівняти із зимовими канікулами або літнім затишшям, а поступове зростання активності у зв’язку з виходом з карантину буде нагадувати початок бізнес-сезону.

На первинному ринку попит на надійність

Зараз можна побачити пропозиції від забудовників, ціни на які піднялися на 20% в порівнянні з першим кварталом 2020-го. Зокрема це пов’язано з підвищенням зарплат будівельників (не вистачає фахівців) та вартості будматеріалів (багато імпорту). До того ж інвестори дедалі частіше розглядають вкладення в первинне житло як альтернативу банківським. Найбільшим попитом користуються об’єкти, які вже здані або незабаром їх завершать.

Не можна спрогнозувати, наскільки зміниться ринок найближчим часом, бо на нього впливає безліч подій: наприклад, швидкість виходу з карантину, «пасивний» літній сезон. Але за умови оптимістичного сценарію до кінця цього року первинний ринок, швидше за все, знову буде стабільним.

Текст: Світлана Васильченко