После громких историй с банкротством «Аркады» и «Укрбуда», когда десятки тысяч людей вложили деньги в строительство и остались ни с чем, у украинцев снизилось доверие к застройщикам. По оценкам экспертов, до 40% людей, которые планировали купить квартиру в новом доме, сейчас обратили внимание на вторичный рынок. В результате предложение квартир из старого жилого фонда в десятки раз превышает спрос.
Например, в категории «Недвижимость» на OLX насчитывается более 74 тыс. объявлений о покупке квартир на вторичном рынке по всей Украине, в частности 10,7 тыс. – в Киеве.
Хотя жилье уже построено, в сделках с такими квартирами есть определенные риски и «подводные камни». Владимир Копоть, управляющий партнер юркомпании KopotLawyers и соучредитель онлайн-сервиса проверки документов новостроек Monitor.Estate, рассказал, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке: какие мошеннические схемы распространены и как избежать ошибок, которые приводят к потере денег и времени.
3% сделок заключаются с поддельными документами
Объем продаж первичного и вторичного жилья почти сравнялся: по данным аналитиков, в среднем в 2020 году первичной недвижимостью интересовались 60% покупателей, вторичной – 40%. И я уверен, что последняя не будет терять свои позиции.
На первичке бывают более привлекательные цены, но там много долгостроев и недобросовестных застройщиков – поэтому и рисков больше. Тогда как квартиры на вторичке уже готовы, их не нужно ждать. Это становится главным преимуществом для покупателей.
Рост спроса подтверждает и повышение цен на такое жилье. В 2020 году вторичная недвижимость подорожала на 9,7%, тогда как стоимость первичной выросла на 6,1%.
Чтобы опыт приобретения жилья на вторичном рынке был положительным, главное – не попасть на мошенников. Никто не знает точных цифр, сколько покупателей или продавцов становятся их жертвами – официальной статистики нет. В то же время от коллег я слышал, что примерно 3% сделок на вторичном рынке заключаются с поддельными документами.
Для нас как для юристов четкий признак аферы – отсутствие необходимых бумаг и отказ познакомить с владельцем жилья. Часто в таких случаях представители продавца говорят, что у них все есть, и они покажут правоустанавливающие документы в день сделки. Мол, покупателю нечего проверять – все сделает нотариус. Но чаще всего последний тоже участник мошеннической группировки.
Если вас не знакомят с владельцем квартиры, то есть риск, что этот человек тоже – жертва мошенников: вероятно, жилье продают без его согласия. Поэтому мы советуем клиентам отказываться от сомнительного варианта и рассматривать другие предложения.
Аферы при покупке квартиры
Несколько распространенных схем, которые используют мошенники на рынке вторичного жилья.
1. Передача задатка без подписания соответствующего документа
Покупатель посмотрел квартиру, ему все понравилось, и он готов ее купить. В свою очередь, продавец просит задаток $1-2 тыс. И обещает учесть эту сумму в общую цену при окончательном расчете в день подписания договора купли-продажи. Если участники соглашения фиксируют договоренности в виде нотариально заверенного предварительного договора, то все законно.
Однако мошенники предлагают подписать договор задатка, расписки или аванса – такие документы никак не защищают права покупателя. Дело в том, что там говорится, что деньги передаются в долг, но не указывается, что они предназначены для покупки квартиры. Результат: аферисты забирают деньги и исчезают.
Максимум, что можно сделать, – вернуть средства через суд. Но маловероятно, что покупатель будет судиться из-за $1-2 тыс. Поэтому по такой схеме злоумышленники могут насобирать «авансов» на десятки тысяч долларов.
Как не стать жертвой схемы: давать задаток только при условии подписания соответствующего предварительного договора, заверенного у нотариуса.
2. Продажа через неактуальную доверенность
Продавец действует от имени владельца, который выдал доверенность на продажу недвижимости. Юридически это законно и якобы проблем быть не должно. Но есть много нюансов: например, владелец выдал доверенность два-три года назад и уже передумал продавать, а отозвать документ забыл. Или даже отозвал, но покупатель не проверил в Едином реестре специальных бланков нотариальных документов, что доверенность больше не актуальна.
В таких случаях собственник жилья имеет право обжаловать его продажу в суде, и покупатель останется ни с чем. Рассчитывать на возврат денег можно только тогда, когда полиция найдет мошенников, докажет их вину и привлечет к ответственности.
Хуже «сценарий», когда владелец вообще умер. Тогда его наследники могут претендовать на жилье и обратиться в суд с требованием вернуть квартиру как таковую, которую продали незаконно. И опять-таки покупатель останется без квартиры и, вероятно, без денег.
Как не стать жертвой схемы: лично связаться с владельцем жилья и убедиться, что он готов продать квартиру. Если же подписывать договор купли-продажи будет его представитель по доверенности, то проверить в реестре, что документ действителен.
3. Подделка документов
Мошенники подделывают документы о праве собственности и заключают соглашение без присутствия настоящего владельца жилья. По закону, нотариус не обязан проверять, настоящие документы или нет. Поэтому если аферисты предоставили полный пакет поддельных бумаг, нотариус может заверить договор купли-продажи – он не будет нести ответственность за то, что право собственности окажется фальшивым.
Когда реальный владелец узнает о сделке, он обжалует такие действия – и суд будет на его стороне. Как и в предыдущем случае, деньги можно вернуть, только если полиция поймает мошенников.
Как не стать жертвой схемы: обратиться к юристам, чтобы они заблаговременно проверили весь пакет правоустанавливающих документов.
4. Завышение площади жилья
В объявлении о продаже мошенник указывает одну площадь квартиры, но на самом деле она немного меньше. А покупатель вряд ли заметит несоответствие во время первичного осмотра квартиры.
Нечестный продавец рассчитывает на то, что клиенту так понравится жилье, что он не откажется от покупки даже тогда, когда увидит документы с настоящей площадью. При этом такой продавец обычно говорит, что просто «перепутал» цифры. Таким образом он наживается на покупателе. Например, «накинув» лишний квадратный метр на жилье в центре Киева, продавец может заработать дополнительные $1,5-2 тыс.
Неопытные покупатели, которые не знают, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, часто мыслят не категориями цены за квадрат, а думают об общей стоимости жилья. Поэтому если у квартиры нет недостатков и все нравится, они обычно принимают цену и не осознают, что на самом деле она завышена.
Как не стать жертвой схемы: во время первого осмотра квартиры попросить у владельца документы, чтобы сразу оценить реальную площадь недвижимости. Если не хотите переплачивать, можно попробовать поторговаться и настаивать на рыночной стоимости квартиры, исходя из настоящего количества квадратных метров.
5. Обещание выписать детей после подписания договора купли-продажи
Допустим, покупатель заинтересовался квартирой, в которой зарегистрированы несовершеннолетние лица. Это не влияет непосредственно на право собственности покупателя – после подписания соглашения он будет единственным хозяином жилья. Однако если продавец «передумает» выполнять свое обещание, он может принудительно заставить покупателя оставить детей жить по этому адресу на основании того, что якобы им больше негде жить.
Это навредит покупателю: представим, он перевозит свои вещи в новую квартиру, а женщина или мужчина с детьми отказываются освобождать жилье. Если бы это были совершеннолетние лица, можно было бы вызвать полицию, которая заставила бы их уехать. Однако с детьми это не так просто: выселить из квартиры несовершеннолетних можно только через суд.
К тому же если в квартире зарегистрированы посторонние люди и нет установленных счетчиков на воду или газ, то новому владельцу придется платить больше за коммунальные услуги.
Как не стать жертвой схемы: еще до подписания договора убедиться, чтобы в квартире не были зарегистрированы посторонние люди, особенно дети.
6. Наличие задолженности за коммунальные платежи
Этот случай тоже не влияет на право собственности, но добавляет дополнительные расходы покупателю – ведь долг перейдет к нему. Поэтому стоит заранее попросить у владельца квитанции и проверить их. Также надо сверить показания счетчиков: бывший владелец мог специально подавать заниженные цифры, чтобы платить минимальную сумму.
Как не стать жертвой схемы: заблаговременно проверить квитанции и счетчики.
7. Махинации с оплатой
Предыдущие схемы касались обмана покупателей, но и среди них встречаются аферисты, которые рассчитывают завладеть недвижимостью бесплатно. Например, они могут оплатить покупку фальшивыми купюрами. Чтобы этого избежать, стоит проверить каждую купюру через специальные устройства – обычно они есть у нотариусов.
Другой вариант: покупатель переводит деньги через банк и отзывает свою оплату. Чтобы защититься от этого, я советую продавцам не спешить регистрировать договор у нотариуса и передавать право собственности, пока деньги не окажутся на их счета.
Как не стать жертвой схемы: дождаться, пока деньги будут на счету, и только после этого подписывать договор купли-продажи.
Нет документов – нет сделки
В нашей практике была такая история: к нам обратились клиенты, которые заинтересовалась квартирой и попросили нас сопровождать сделку. Выяснилось, что эта недвижимость принадлежала нескольким людям. При этом один из владельцев находился за границей и из-за карантина не мог приехать в Украину. В таком случае он должен был прислать нотариально заверенное согласие на продажу.
По закону, заграничный документ должен быть апостилирован – иметь специальный государственный штамп, удостоверяющий подлинность подписей. Но нам прислали обычную доверенность, которую подписал нотариус. Мы объясняли продавцу, что этого недостаточно, но он отказался доделывать пакет документов. В конце концов, сделка так и не состоялась.
Эти продавцы вряд ли хотели обмануть клиентов. В то же время когда документы для сделки не оформлены как надо – это риск для покупателя. Ведь если намерение кого-то из владельцев жилья не зафиксировали должным образом, он имеет право обратиться в суд и требовать признать, что продажа незаконная.
Обычно покупатель может вернуть деньги в обмен на квартиру. Но стоит иметь в виду, что ему возвращают только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Если стороны сделки договорились занизить стоимость и намеренно указали меньшую сумму – например, чтобы не платить дополнительные налоги, то только на эти средства и можно рассчитывать.
Чтобы максимально себя защитить, я советую тщательно проверять в государственных реестрах продавца и его право собственности. Также стоит узнать, не фигурирует недвижимость в судебных делах: есть ли обременения по жилью.
Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке – обязательна. Лучше всего обратиться за помощью к юристам, которые работают в этой сфере. По сравнению со стоимостью квартиры и расходами в случае возможных проблем – это небольшие деньги, за которые вы можете обеспечить себе спокойный сон.
Текст: Валентина Шимкович
