Когда человек вкладывает деньги в квартиру в новостройке, которую еще только возводят, он становится инвестором – то есть получает право стать владельцем недвижимости после ввода дома в эксплуатацию. Впрочем, приобрести жилье на первичном рынке можно не только непосредственно у застройщика, но и у самих инвесторов. В таком случае сделка совершается в рамках договора уступки: продавец передает свои права на будущее владение недвижимостью другому человеку.
Владимир Копоть, управляющий партнер юркомпании KopotLawyers и соучредитель онлайн-сервиса проверки документов новостроек Monitor.Estate, рассказал, какие преимущества и недостатки в покупке жилья по договору переуступки, как обычно проходят такие сделки и на что стоит обратить внимание, чтобы не стать жертвой мошенников.
Преимущества и недостатки покупки по переуступке
По словам эксперта, около 30% покупок жилья на первичном рынке недвижимости, которые сопровождают в его компании, приходится именно на сделки по уступке прав.
Есть две ключевые причины, почему люди продают квартиру, в которую они инвестировали на этапе строительства жилого комплекса.
Личные проблемы. Инвестору срочно нужны «живые» деньги на собственные нужды. Или человек приобрел квартиру в рассрочку и не имеет возможности погасить всю сумму – поэтому ищет варианты, как отдать свое право на квадратные метры и вернуть уже вложенные средства.
Заработок. Есть профессиональные инвесторы, которые вкладывают деньги в жилье на начальных этапах строительства, чтобы позже на этом заработать. Чем ближе дата ввода дома в эксплуатацию, тем выше цена за квадратный метр. Так, если инвестировать в новостройку на этапе котлована, через год-полтора можно перепродать квартиру на 30-40% дороже.
Сделка возможна только с согласия застройщика. Более того: в первоначальном договоре с инвестором должно быть положение о возможности переуступить свои права на недвижимость.
Основное преимущество приобретения жилья таким образом – наличие квартиры. Ведь когда дом уже почти построен, у компании часто не остается привлекательных вариантов жилья. Или же в наличии только непопулярные этажи (например, первый и последний) и планировки. Тогда и есть смысл обратить внимание на предложения от инвесторов, готовых отступить свои права.
Среди минусов соглашения по уступке прав – отсутствие фиксации полной цены продажи в соответствующем договоре. Например, инвестор, который выступает в роли продавца, приобрел жилье у застройщика за $60 тыс., а теперь просит за него $80 тыс. Но, по условиям уступки прав, в договоре только меняется инвестор, а сумма остается такой, какой была в начале, – $60 тыс. То есть, когда покупатель платит продавцу $80 тыс., это нигде документально не фиксируется. И если в будущем он захочет расторгнуть договор и вернуть деньги, то может рассчитывать только на $60 тыс.
👉 Копилка покупателя: подборка полезных ссылок для тех, кто хочет приобрести жилье
Как проходит сделка по покупке квартиры
Уступка прав – это трехсторонний договор между покупателем, продавцом и застройщиком.
Эксперт подчеркивает: это сделка не дает покупателю права на жилье. Последний просто оказывается в статусе нового инвестора и получает право стать владельцем квартиры по договору купли-продажи, который заключит с компанией уже после ввода новостройки в эксплуатацию.
В случае уступки прав меняется только инвестор: вместо продавца им становится покупатель. Однако внести изменения в договор с застройщиком на этом этапе невозможно: новый инвестор автоматически соглашается с теми условиями, которые были предусмотрены в первоначальном документе.
К примеру, это может касаться видов работ, которые застройщик обязался провести в квартире до ее передачи владельцу. Или же если предыдущий инвестор покупал жилье в рассрочку, то покупатель берет на себя его финансовые обязательства – заплатить остаток суммы по определенному расписанию и размерам платежей.
Основное преимущество приобретения жилья по переуступке – наличие такой квартиры. Ведь когда дом уже почти построен, у компании часто не остается привлекательных вариантов жилья.
Обычно сделка по уступке прав заключается в офисе строительной компании. У покупателя должен быть паспорт и идентификационный код. Брать с собой мужа/супругу или получать их письменное согласие – не нужно.
Сделка возможна только с согласия застройщика. Более того: в первоначальном договоре с инвестором должно быть положение о возможности переуступить свои права на недвижимость.
Дело в том, что иногда такого пункта нет: некоторые застройщики предпочитают работать с клиентами, которые у них уже есть. В таком случае совершить переуступку не получится – продавец сам должен выполнить все финансовые обязательства и оформить право собственности, когда жилье достроят. И уже после этого он сможет продать его по обычному договору купли-продажи.
Как формируется стоимость квартиры при уступке прав
Обычно инвесторы предлагают рыночные цены: продают квадратный метр по той же стоимости, что и строительная компания на актуальном этапе строительства. К примеру, сразу после старта продаж квадратный метр стоил $1000, и инвестор купил квартиру площадью 40 кв. м за $40 тыс. Через год, когда дом уже почти построен, компания увеличила цену и уже берет $1300 за квадратный метр. Такую же стоимость выставляет и инвестор, предлагая жилье по договору переуступки: теперь его квартира стоит $52 тыс. Таким образом, он зарабатывает на сделке $12 тыс.
Однако, если застройщик уже распродал все квартиры, а спрос на жилье именно в этом доме остается высоким, то инвестор может установить цену выше рыночной.
В то же время случается, что человек пытается срочно продать квартиру из-за личных проблем – тогда он может предложить скидку.
Если инвестор-продавец отказывается показать свой договор с застройщиком или квитанции, которые подтверждают оплату всех своих финансовых обязательств, – это указывает на мошенничество.
Рассмотрим еще один возможный вариант, когда инвестор покупал жилье в рассрочку и успел погасить только часть стоимости. Пускай он приобрел квартиру за $40 тыс. и на момент сделки по переуступке успел оплатить 70% цены – $28 тыс. Тогда с согласия застройщика инвестор может отступить свои права за те же $28 тыс., а покупатель берет на себя дальнейшие финансовые обязательства и должен в будущем доплатить застройщику 30% оставшейся стоимости жилья – $12 тыс.
Никаких налогов при сделке по уступке прав платить не нужно, поскольку происходит не передача собственности, а только замена стороны. В то же время, по закону, инвестор, который выступает в роли продавца, обязан уплатить налог с прибыли. То есть, если он вложил в жилье $60 тыс., а продает его за $80, то должен задекларировать прибыль в размере $20 тыс. Эта сумма подлежит налогообложению в размере 19,5% – в нашем примере это $3,9 тыс. Но поскольку фактически цена уступки нигде не указывается, поэтому обычно человек ничего не платит.
Мошеннические схемы, о которых следует помнить
Прежде чем покупать квартиру по договору переуступки, следует проверить:
1. Объект инвестирования – наличие документов на землю и разрешения на строительные работы, соответствие целевого назначения участка цели застройки, отсутствие долгов, судебных дел, наличие технических условий.
2. Застройщика – завершил ли он предыдущие объекты, нет ли рисков, что строительство «заморозится».
3. Документы инвестора, который уступает права: первоначальный договор с компанией и квитанции об оплате обязательных платежей по нему.
👉 Проходите мимо: 9 признаков, которые могут говорить о рисковости новостройки
Если инвестор-продавец отказывается показать свой договор с застройщиком или квитанции, которые подтверждают оплату всех своих финансовых обязательств, – это указывает на мошенничество. Возможно, на самом деле продавец заплатил застройщику лишь 50% стоимости жилья и пытается это скрыть, уступив права на условиях полной суммы.
Не стоит соглашаться и тогда, когда продавец предлагает заключить сделку по переуступке без присутствия застройщика. Скорее всего, это обман: например, в действительности в договоре даже не прописана возможность уступки прав, и тогда покупатель просто потеряет деньги.
Еще одна распространенная схема: мошенники предлагают одну и ту же квартиру разным людям и подписывают фальшивые договоры сразу с несколькими покупателями. Владимир вспоминает о таких случаях в новостройках в Ирпене и Буче: жертвами злоумышленников едва не стали клиенты его коллег. Однако благодаря бдительности юристов они вовремя отказались от сделки.
Чтобы себя защитить, нужно внимательно читать условия договора об уступке прав, ознакомиться с текстом первоначального договора с застройщиком, изучить историю, ход строительства и соответствующие документы. Это можно сделать самостоятельно, но эксперт все же советует пригласить юриста, чтобы быть уверенным, что вы ничего не упустили.
