В разделе «Недвижимость» на OLX насчитывается более 56 тыс. объявлений* об аренде квартир по всей Украине, в том числе 15,9 тыс. – в Киеве. Часть из них размещают риелторы, остальные – собственники жилья, но среди обеих категорий, к сожалению, встречаются мошенники. Их цель – не сдать недвижимость, а нажиться на обмане доверчивой жертвы.
Редакция блога OLX пообщалась с тремя профессиональными риелторами и расспросила их, какие аферы с арендой квартир существуют на рынке и с какими проблемами можно столкнуться при съеме жилья.
Наталия Мицута,
глава комитета по региональному развитию Союза специалистов недвижимости Украины, риелтор с 16-летним опытом
Люди страдают из-за собственной наивности
По моему опыту, около 10% людей сталкивались с мошенниками при попытке арендовать квартиру. В основном – из-за собственной наивности.
Один из самых популярных методов заработка аферистов – схема с авансовыми платежами. Мошенники публикуют объявление о сдаче в аренду хорошей квартиры по привлекательной цене и отказываются ее показать потенциальному жильцу до того, как он скинет им на карту задаток. Это может быть как фиксированная сумма – несколько тысяч гривен, так и половина или даже 100% стоимости одного месяца аренды. Аргументируют это по-разному: якобы на квартиру огромный спрос, и аванс нужен, чтобы забронировать жилье за собой, пока его не «увели». Или, мол, собственник живет за городом, а чтобы приехать и показать помещение, ему важно убедиться в серьезности намерений арендатора.
В декабре 2019 года такая история случилась с моим знакомым. Он нашел в интернете однокомнатную квартиру за 7 тыс. грн – в новом доме в центре Киева, недалеко от Николаевского костела. Я сразу его предупредила, что таких цен не бывает, это обман. Если верить фотографиям из объявления, такая квартира должна стоить минимум 15-20 тыс. грн.
Мой знакомый не послушал меня и пошел на просмотр. Когда был уже возле дома, позвонил собственнику, а тот ему сказал, что сейчас не может приехать, но ключи есть у его родственницы. Затем попросил скинуть часть денег ему на карту, чтобы подтвердить намерения. Мой знакомый уже был наслышан о таких схемах и на удочку мошенников не попался, но потерял время.
Другие мои клиенты обратились ко мне уже после неудачного опыта. В похожей ситуации они скинули на карту афериста 6,5 тыс. грн – якобы оплату за первый месяц аренды. Затем пришли по нужному адресу, ждали, но ключи им так никто и не принес.
Какие схемы появились во время карантина
Во время локдауна с конца апреля по май 2020 года «просел» сектор посуточной аренды хороших квартир в центре. Чтобы жилье не простаивало, собственники стали сдавать их долгосрочно по низким ценам. Например, однокомнатную квартиру в центре Киева можно было снять за 7-8 тыс. грн.
На этой же волне активизировались и мошенники. Они размещали в интернете привлекательные объявления и, как и в предыдущих случаях, выманивали онлайн-перевод задатка. Причем получить аванс или даже всю сумму за месяц аренды стало намного проще, чем когда-либо: мошенники ссылались на карантин, социальную дистанцию и таким образом уговаривали жертву прислать деньги на карточку. Естественно, после этого аферисты исчезали, и до реального просмотра квартиры дело не доходило.
Другой вариант: мошенники посуточно снимали настоящую квартиру, подделывали документы о праве собственности и предлагали ее жертвам в долгосрочную аренду. Подписывали договор, брали оплату за первый месяц, договаривались о передаче ключей на следующий день – и пропадали. К сожалению, отличить поддельные документы от настоящих бывает очень сложно, здесь нужен специалист.
Как выявить «проблемное» жилье
Во-первых, не стоит верить в «бесплатный сыр». Если квартира стоит на 15-20% ниже среднего по рынку – скорее всего, дело нечисто. Сориентироваться в ценах по рынку вам поможет профессиональный риелтор.
Во-вторых, ни в коем случае нельзя посылать деньги на карточку арендодателя до того, как вы увидели саму квартиру, ее собственника и оригиналы его документов. Честные владельцы просят оплату в момент подписания договора и передачи ключей, но никак не раньше.
Также не давайте залог третьим лицам, которые просто пришли показать квартиру – даже если они назвались родственниками владельца. Скорее всего, это мошенники. Собственник может и не догадываться о том, что его квартиру сдают в аренду. А когда узнает, сможет в любое время вас выселить, ведь он не подписывал с вами договор.
Если общаетесь с риелтором, обязательно проверьте, что он работает официально: как ФЛП или сотрудник в агентстве недвижимости, а также состоит в организациях ССНУ или АСНУ – список их членов можно посмотреть на сайтах. Только эти специалисты несут ответственность перед клиентами, так как беспокоятся за свою репутацию. Еще один совет, как распознать мошенника при аренде квартиры – погуглите фамилию и номер телефона риелтора, почитайте отзывы о его добросовестности.
Богдан Маковецкий,
специалист по недвижимости, риелтор с 10-летним опытом
От мошенничества не застрахованы как арендаторы, так и арендодатели
По моему мнению, сейчас на рынке аренды квартир происходит примерно вдвое меньше случаев мошенничества, чем еще семь-восемь лет назад. Дело в том, что арендаторы стали более подкованными: например, они понимают, что перед сделкой нужно открыть Государственный реестр имущественных прав на недвижимость и посмотреть право собственности владельца, а также убедиться, что квартира «чиста»: нет арестов или ипотеки.
Но все равно проблема мошенничества не перестает быть актуальной. В риелторских группах в соцсетях постоянно публикуют истории о недобросовестном поведении собственников, арендаторов или риелторов и даже формируют «черные списки» аферистов.
Например, туда попадают владельцы квартир, которые без причины выселяют жильцов и отказываются возвращать им задаток. Такие собственники придумывают самые разные причины оставить деньги себе: скажем, ссылаются на химчистку дивана. Но если ситуация повторяется с несколькими арендаторами, это говорит о том, что с такими людьми лучше не иметь дело. Поэтому перед тем, как сводить клиента с собственником квартиры, я обязательно проверяю, нет ли его в «черных списках».
Мошенники встречаются не только среди владельцев жилья, но и среди арендаторов. Например, недавний случай: люди снимают квартиру и вывозят всю мебель и технику. Таким образом за месяц воры «почистили» четыре квартиры.
Как заключить безопасную сделку без помощи риелтора
Если вы решили найти квартиру самостоятельно, я советую подойти к этому с позиции риелтора: не просто беспорядочно звонить по объявлениям, а для начала составить «базу» интересных вам объектов.
На разных сайтах вам могут попасться разные объявления об аренде одной и той же квартиры – от разных риелторов. При этом специалисты по недвижимости договариваются с владельцем о разных условиях сделки: в одних случаях комиссию платит арендатор, в других – собственник. Поэтому вам выгодно выбрать то объявление, где указано «без комиссии».
Если вы позвонили по одному из объявлений – с самой дешевой ценой, а риелтор ответил, что эту квартиру буквально только что «увели», но у него есть другие интересные предложения в этом районе, не соглашайтесь дальше продолжать диалог. Скорее всего, риелтор просто продублировал привлекательное объявление коллег, да еще и поставил стоимость на 5-10% ниже, чтобы заманить клиентов и предложить какой-то из своих объектов. Если специалист уже на первом этапе общения ведет себя нечестно, то лучше с ним не сотрудничать: мало ли где еще он может обмануть.
В таком случае лучше перезвонить по другим объявлением с этой же квартирой – пока не попадете на риелтора, который действительно сотрудничает с собственником и может показать вам именно этот вариант.
Почему не стоит доверять информационным агентствам
Если вы звоните по объявлению, а в ответ вам предлагают купить так называемую базу квартир, сразу кладите трубку. Такие услуги предлагают информационные агентства: за 700-1000 грн они высылают список из 20-30 объектов. Якобы это актуальные квартиры, из которых нужно просто выбрать подходящий вариант.
Но в том-то и проблема, что эти номера не актуальны. Они взяты либо со старых объявлений годичной давности, либо вообще «с потолка». В результате клиент просто выбрасывает деньги на ветер.
Дело в том, что у информационного агентства нет интереса находить свежие данные о сдаваемых квартирах. Оплату они запрашивают сразу – за саму базу, а найдете вы жилье или нет – уже не их забота. При этом с точки зрения законодательства все честно: они предоставили вам информационную услугу.
На что обращать внимание при просмотре квартиры
В ноябре прошлого года ко мне обратилась девушка: она сняла квартиру, в которой нет отопления и сломан холодильник. И ей с маленьким ребенком на руках срочно потребовалось найти другой вариант. Девушка пострадала от недобросовестного поведения собственника квартиры, который не рассказал всю правду о плохом состоянии жилья.
Чтобы не попадать в такие ситуации, при просмотре квартиры обязательно проверьте состояние всей техники и оборудования: холодильника, телевизора, плиты, духовки, микроволновки, стиральной машинки, бойлера, смесителей, розеток и т. д.
Договоритесь с владельцем, что берете себе неделю на «тест-драйв» техники: если за это время обнаружите какую-то неисправность, то владелец починит или заменит устройство за свой счет. Более того, такой тест-драйв лучше всего официально прописать в договоре об аренде – чтобы в случае инцидента не возникали споры.
Также можно добавить в договор пункты о том, кто ремонтирует технику по истечении тест-драйва. Допустим, если она сломалась не по вине арендатора, а просто от продолжительного срока эксплуатации, то можно дописать это в «обязанности» собственника.
Анна Розумная,
руководитель отдела аренды жилой недвижимости АН Valion,
риелтор с 8-летним опытом
Аферисты работают в условиях вседозволенности
Мошенники в нашей сфере существовали всегда. Они ничего не боятся, смело подписывают с жертвами договоры, ставят на них печати – но все равно им все сходит с рук.
Чтобы защитить себя от аферы с арендой квартир, лучше всего обращаться к агентствам недвижимости, которые давно работают на рынке, дорожат своей репутацией и заботятся об интересах своих клиентов. Мы как агентство ведем список недобросовестных собственников. Если те ведут себя непорядочно, больше с ним не сотрудничаем.
К примеру, человек сдает квартиру и через несколько месяцев настаивает на повышении платы. А если жилец не согласен, он должен немедленно съехать. Когда в договоре об аренде ничего не прописано о возможности поднимать цену в любой момент, то такое поведение владельца неприемлемо.
Еще один случай, с которым мы сталкивались: собственник был очень навязчивым. Он каждую неделю приходил проверять квартиру, хотя в договоре прописали, что это возможно не чаще раза в месяц и по предварительной договоренности с арендатором.
Все закончилось тем, что последний нашел в квартире установленную камеру. Клиент позвонил нам, мы поговорили с собственником. Он не был готов пойти на уступки, а потому решили разорвать договор. Нам удалось добиться того, чтобы он вернул клиентам залог.
Как правильно задавать вопросы о квартире
Нередко бывает, что в объявлении об аренде квартиры неправильно указаны какие-то данные: этаж, метраж и т. д. Или написано, что есть посудомоечная машина, а ее нет. Такое случается, если непрофессиональный специалист скопировал описание с какого-то другого объекта и невнимательно его отредактировал. Это не намеренный обман, а, скорее, халатность со стороны агента по недвижимости.
Поэтому если какие-то параметры для вас имеют решающее значение, лучше уточнить о них по телефону. Например: а точно ли в квартире есть бойлер, а точно ли кухня 12 кв. м? Это поможет не тратить время на просмотр, если на самом деле жилье не соответствует вашим пожеланиям, и на сотрудничество с непрофессиональным риелтором.
Когда общаетесь с собственником, старайтесь все расспросить как можно детальнее. Например, «холодно ли в квартире зимой?», – не самая удачная формулировка. Владелец ответит «нет» и не соврет: для него 20 градусов – комфортная температура, а для вас это слишком мало. Поэтому лучше уточнить цифры: «Сколько градусов в квартире зимой?». Это же касается оплаты коммуналки: не «большая» или «маленькая», а «сколько нужно платить летом и сколько зимой?».
Как грамотно составить договор об аренде
Заключать договор я рекомендую непосредственно в квартире, которую собираетесь арендовать, или в офисе агентства недвижимости. Первый вариант – удобнее: сразу же можно проверить наличие мебели, техники, зафиксировать показания счетчиков и подписать акт приема-передачи квартиры. При заключении договора должны присутствовать собственник, доверенное лицо с оригиналами паспорта, ИНН и правоустанавливающих документов на квартиру.
Если же по телефону вам предлагают приехать в офис агентства недвижимости и оплатить понравившуюся квартиру без предварительного просмотра самого объекта и знакомства собственником – соглашаться не стоит. В большинстве случаев так поступают мошенники: принимают деньги, а потом исчезают.
Когда у квартиры несколько собственников, то в договоре об аренде должны быть указаны они все. Другой вариант: заключить договор с одним владельцем, а от остальных получить письменное разрешение или доверенность на сдачу недвижимости в аренду. Если этого не сделать, не участвующие в договоре собственники могут заставить арендатора освободить квартиру и даже сменить замки.
Также в договоре стоит прописать все детали: какой срок аренды, будет ли повышение цены, есть ли привязка стоимости к доллару, кто чинит бытовую технику. Можно предложить владельцу письменно зафиксировать стоимость аренды – если не на весь срок действия договора, то хотя бы на определенный период.
Иногда встречаются странные пункты – вплоть до выселения за два часа, если собственнику что-то не понравилось. Нередко последние прописывают, что они не вернут арендатору залог, если он съедет раньше чем через полгода. Это честно, главное, чтобы все стороны были в курсе.
Поэтому мой главный совет арендаторам – чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит внимательно читать все пункты документа перед тем, как его подписывать. Если вам что-то непонятно или не устраивает, не стесняйтесь переспросить или оговорить. Договор должен защищать обе стороны, чтобы все находились в равных условиях.
*Данные – начало февраля 2021 года.
Текст: Валентина Шимкович
