Ипотека — это кредит с залогом на недвижимость (земли, квартиры или другого строения), которую вы планируете приобрести. То есть залог остается в собственности и пользовании заемщика (покупателя), но кредитор по договору имеет право взыскать недвижимость в качестве компенсации, если долг не будет погашен.
Чем отличается кредит от ипотеки
Самым главным отличием ипотечного кредитования от обычного потребительского кредита является то, что ипотечный кредит — это заем исключительно на частную недвижимость. То есть оформить такой кредит на автомобиль или коммерческую недвижимость нельзя: эта процедура не будет считаться ипотекой.
Также перед предоставлением услуг по ипотеке банк запрашивает первоначальный взнос в размере четверти, трети или половины от первоначальной цены на недвижимость, на которую оформляется ипотека.
Взять в ипотеку можно не только частные дома или квартиры. Она может оформляться также на части жилья, коттеджи, таунхаусы, земельные участки под строительство и гаражи.
Особенности ипотечного кредитования в Украине
В отличие от других стран, ставки по ипотечным кредитам в Украине довольно высокие. Например, в Германии процентная ставка ипотечных кредитов сроком от 10 лет сейчас составляет 0,75%, если срок 15 лет, то растет до 1% годовых. В Польше средние ставки по ипотечным кредитам составляют примерно 2,5%, в Испании и США — 3%.
Между тем ставка на ипотечное кредитование в Украине — это минимум 7,5% и максимум 18,2% годовых. Такая ситуация во многом сложилась из-за экономической нестабильности и негативного опыта из прошлого. В 2014 году был введен мораторий на взыскание квартир под залог по валютным кредитам. Поэтому из-за возможных рисков финансовые учреждения назначают крупные ипотечные ставки. Также размер процентной ставки по ипотеке очень сильно зависит от инфляционных ожиданий.
Из-за всего этого, а также из-за непрозрачности рынка первичной недвижимости, доля ипотечного кредитования в новостройках Украины очень низкая (ориентировочно 5%).
Среди государственных программ на льготную ипотеку в Украине есть «Єоселя», которую далее рассмотрим подробнее. Также разработана программа предоставления дешевой ипотеки, обещающая кредиты под 7% годовых. Это будет осуществляться благодаря компенсации части рыночной ставки финансовым учреждениям за счет государственного бюджета.
Виды погашения ипотеки
Заемщику предлагается два вида погашения ипотеки на жилье и другое недвижимое имущество. Они отличаются способом начисления процентов и итоговой суммой выплаты:
- аннуитетная система (заемщик в течение всего периода действия договора на ипотеку выплачивает кредит равными частями, называемыми аннуитетами);
- дифференцированная система (в начале кредитной программы заемщик платит больше, далее сумма уменьшается, тело кредита выплачивается равными частями, а платежи по процентной ставке уменьшаются до минимальных в конце периода действия договора).
Каждый из этих вариантов имеет свои особенности. Так, аннуитетная система позволяет выплачивать одинаковую сумму все время, то есть вы всегда знаете, что вы как должник или ипотекодатель (это в соответствии со ст. 1 ЗУ «Об ипотеке» лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательства) должны своему кредитору (ипотекодержателю) определенную одинаковую сумму каждый отрезок времени.
Однако обслуживание финучреждениями дифференцированных ипотек обходятся дешевле.
Кто может взять ипотеку под льготный процент в Украине
Различные банки имеют свои собственные ипотечные программы. Однако некоторые виды ипотеки поддерживаются государством и ориентированы на определенные категории граждан:
- военная ипотека (предназначена для военнослужащих);
- для молодых семей (предоставляется на срок до 35 лет);
- для семей с двумя и более детьми;
- сельская ипотека (доступна для тех, кто хочет взять ипотеку на жилье в сельской местности).
С октября 2022 года в Украине стартовала программа «Єоселя», которая является продолжением предыдущей инициативы «Доступная ипотека 7%».
Воспользоваться льготной ставкой в 3% могут:
- военнослужащие;
- правоохранители;
- медицинские работники;
- работники образования.
Власти планируют существенно расширить этот перечень со следующего года. Другие льготные категории по-прежнему могут претендовать на ипотеку со ставкой в 7%. По программе Первый взнос должен быть не менее 20% (одной пятой) от стоимости жилья, срок остаточных выплат составит от 1 до 20 лет.
Как взять ипотечный кредит в Украине
Ипотека на жилье — это определенное законом явление. Для ее оформления есть общепринятые требования, которым должен соответствовать желающий оформить такой кредит.
К этим условиям относятся:
- возраст не менее 21 года на момент оформления и не старше 75 лет на момент погашения кредита;
- официальное трудоустройство заемщика или регистрация его как физического лица предпринимателя (ФЛП);
- наличие необходимого пакета документов (паспорт гражданина Украины, ИНН, заявление о предоставлении ипотечного кредита, данные с места работы, справка о заработной плате, документ купли-продажи или свидетельство о государственной регистрации права собственности).
Заявление на ипотеку желательно подавать сразу в несколько банков — тогда вероятность получить положительный ответ выше. Если заявка была одобрена сразу несколькими кредитными организациями, выбирайте ту программу, которая является наиболее выгодной для вас.
Теперь заявки на ипотеку можно подавать гораздо более удобным и быстрым способом благодаря приложению «Дия». Для этого необходимо заполнить форму, в которой надо указать семейный статус, общий доход и данные о желаемом жилье. В программе участвуют следующие банки:
- «Ощадбанк»;
- «ПриватБанк»;
- «Укргазбанк»;
- «Скай Банк»;
- «Глобус».
В дальнейшем этот список будет расширяться для большего удобства граждан.
Стоит ли брать ипотеку в условиях войны
Что такое ипотека на жилье? Это, прежде всего, долгосрочное обязательство перед кредитором выплачивать значительную сумму денег. Если услуги ипотеки и до войны были не слишком популярными, то встает логичный вопрос о том, насколько уместно брать их во время войны.
В первую очередь надо учесть, где вы собираетесь брать недвижимость: это не должны быть прифронтовые населенные пункты. Сейчас наиболее безопасными регионами являются Запад и Центр Украины.
Подобрать варианты можно дистанционно в разделе OLX квартира.
Пользуясь фильтрами, выбирайте тип жилья и населенный пункт, сортируйте объявления по цене и находите свой вариант.
В соответствии с постановлением КМУ № 856 ипотечные кредиты по льготной ставке 3% или 7% годовых будут выдавать на 20 лет, а обязательный взнос заемщика составит не менее 20% стоимости объекта недвижимости.
Стоит учитывать все возможные риски программы. Дополнительными расходами будет комиссия за выдачу кредита банком и обязательное страхование жилья раз в год (от 0,25 до 1% от стоимости жилья). Оформляя дом или квартиру в ипотеку под 3%, получатель кредита на самом деле берет его со ставкой 7%. Разницу в 4% выплачивает государство со специального эскроу-счета, за балансом которого должен следить именно заемщик. Иначе придется доплачивать лишние проценты из собственного кармана.
Основными причинами того, что на эскроу-счете нет денег, является прекращение финансирования программы государством или пропуск заемщиком платежа.
3% годовых по ипотеке могут иметь военнослужащие ВСУ, работники СБУ и разведки Минобороны, медики, ученые и педагоги.
Также, если вы имеете статус ВПЛ, ветерана войны, участника боевых действий или просто потеряли собственную жилую недвижимость, то имеете право оформить льготную ипотеку на 7% годовых.
Нужно ли платить ипотеку во время войны
С началом войны украинские ипотечные программы не функционировали. Банки даже вводили кредитные каникулы на уплату займов на жилье. В конце июля — начале августа 2022 года ситуация в сфере кредитования жилья изменилась: «Ощадбанк» объявил о возобновлении ипотечных программ, а правительство анонсировало доступное кредитование жилья для определенных категорий украинцев. Сейчас кредиторы вернулись к выполнению ипотечных выплат согласно договорам.
Следовательно, платить ипотеку в условиях военного времени нужно.
Могут ли выселить из квартиры за непогашение ипотеки во время войны
Во время форс-мажорных обстоятельств, к которым относится военное положение, стороны обычно не несут ответственности за невыполнение договора, но только на время таких обстоятельств. То есть все обязательства будут восстановлены после окончания войны.
Кроме того, если у заемщика из-за обстрелов и военных действий уже нет ипотечного имущества, а он взял в банке деньги и этим имуществом поручился, в этом случае он обязан, согласно общим правилам договора, заложить другое равноценное имущество, чтобы гарантировать возврат кредита. Несмотря на войну все финансовые проблемы остаются на покупателе.
Долг (кредит) во время войны никуда не исчезает. Более того, банк и дальше начисляет проценты. А потеря имущества не влияет на необходимость возврата кредита.
Единственная возможность компенсации повреждения или потери имущества — его страхование. В случае, если фактор войны не исключен из форс-мажорных обстоятельств, страховая компания должна возместить его стоимость.
