• Укр
  • Рус

Що таке іпотека: простими словами

132
Додати
до обраних
Поділитися

Іпотека — це кредит із заставою на нерухомість (землі, квартири або іншої будови), яку ви плануєте придбати. Тобто застава залишається у власності та користуванні позичальника (покупця), але кредитор за договором має право стягнути нерухомість як компенсацію, якщо борг не буде погашений.

Чим відрізняється кредит від іпотеки

Найголовнішою відмінністю іпотечного кредитування від звичайного споживчого кредиту є те, що іпотечний кредит — це позика виключно на приватну нерухомість. Тобто оформити такий кредит на автомобіль або комерційну нерухомість не можна: ця процедура не вважатиметься іпотекою.

Також перед тим, як надавати послуги іпотечного кредиту, банк просить початковий внесок у розмірі чверті, третини або половини від початкової ціни нерухомості, на яку оформлюється іпотека.

Взяти в іпотеку можна не лише приватні будинки чи квартири. Вона може оформлюватися також на частини житла, котеджі, таунхауси, земельні ділянки під будівництво та гаражі.

Особливості іпотечного кредитування в Україні

На відміну від інших країн, ставки за іпотечними кредитами в Україні доволі високі. Наприклад, у Німеччині відсоткова ставка іпотечних кредитів строком від 10 років наразі становить 0,75%, якщо строк у 15 років, то зростає до 1% річних. У Польщі середні ставки за іпотечними кредитами складають приблизно 2,5%, в Іспанії та США — 3%.

Тим часом в Україні ставка на іпотечне кредитування — це мінімум 7,5% і максимум 18,2% річних. Така ситуація багато в чому склалася через економічну нестабільність та негативний досвід із минулого. 2014 року був введений мораторій на стягнення квартир під заставу за валютними кредитами. Тож через можливі ризики фінансові установи призначають великі іпотечні ставки. Також розмір відсоткової ставки за іпотекою дуже сильно залежить від інфляційних очікувань.

Через усе це, а також через непрозорість ринку первинної нерухомості, частка іпотечного кредитування в новобудовах України дуже низька (орієнтовно 5%).

Серед державних програм на пільгову іпотеку в Україні є «єОселя», яку далі розглянемо докладніше. Також розроблена програма надання дешевої іпотеки, що обіцяє кредити під 7% річних. Це здійснюватиметься завдяки компенсації частини ринкової ставки фінансовим установам коштом державного бюджету.

Види погашення іпотеки

Позичальнику пропонується два види погашення іпотеки на житло та інше нерухоме майно. Вони відрізняються способом нарахування відсотків і підсумковою сумою виплати:

  • ануїтетна система (позичальник протягом усього періоду дії договору на іпотеку виплачує кредит рівними частинами, що звуться ануїтетами);
  • диференційована система (на початку кредитної програми позичальник платить більше, далі сума зменшується, тіло кредиту виплачується рівними частинами, а платежі за відсотковою ставкою зменшуються до мінімальних наприкінці періоду дії договору).

Кожен із цих варіантів має свої особливості. Так, ануїтетна система дає змогу виплачувати однакову суму грошей весь час, тобто ви завжди знаєте, що ви як боржник або іпотекодавець (це відповідно до ст. 1 ЗУ «Про іпотеку» особа, що передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання) винні своєму кредиторові (іпотекодержателеві) певну однакову суму грошей кожний відрізок часу.

Однак обслуговування фінустановами диференційованих іпотек обходяться дешевше.

Хто може взяти іпотеку під пільговий відсоток в Україні

Різні банки мають власні іпотечні програми. Однак деякі види іпотеки підтримуються державою та орієнтовані на певні категорії громадян:

  • військова іпотека (призначена для військовослужбовців);
  • для молодих сімей (надається на строк до 35 років);
  • для сімей з двома й більше дітьми;
  • сільська іпотека (доступна для тих, хто бажає взяти іпотеку на житло в сільській місцевості).

Із жовтня 2022 року в Україні стартувала програма «єОселя», яка є продовженням попередньої ініціативи «Доступна іпотека 7%».

Скористатися пільговою ставкою у 3% можуть:

  • військовослужбовці;
  • правоохоронці;
  • медичні працівники;
  • працівники освіти.

Влада планує суттєво розширити цей перелік із наступного року. Інші пільгові категорії все ще можуть претендувати на іпотеку зі ставкою у 7%. За програмою перший внесок має бути не менше 20% (однієї п’ятої) від вартості житла, строк залишкових виплат становитиме від 1 до 20 років.

Як взяти іпотечний кредит в Україні

Іпотека на житло — це визначене законом явище. Для її оформлення є загальноприйняті вимоги, яким має відповідати охочий оформити такий кредит.

До цих умов належать:

  • вік не менше 21 року на момент оформлення та не старше 75 років на момент погашення кредиту;
  • офіційне працевлаштування позичальника або реєстрація його як фізичної особи підприємця (ФОП);
  • наявність необхідного пакету документів (паспорт громадянина України, ІПН, заява про надання іпотечного кредиту, дані з місця роботи, довідка про заробітну плату, документ купівлі-продажу або свідоцтво про державну реєстрацію права власності).

Заяву на іпотеку бажано подавати одразу в декілька банків — тоді ймовірність отримати позитивну відповідь вища. Якщо заявка була схвалена одразу кількома кредитними організаціями, вибирайте ту програму, яка є найбільш вигідною для вас.

Зараз заявки на іпотеку можна подавати набагато зручнішим та швидшим способом завдяки додатку «Дія». Для цього необхідно заповнити форму, у якій треба вказати сімейний статус, загальний дохід та дані про бажане житло. У програмі беруть участь такі банки:

  • «Ощадбанк»;
  • «ПриватБанк»;
  • «Укргазбанк»;
  • «Скай Банк»;
  • «Глобус».

У подальшому цей список розширюватиметься для більшої зручності громадян.

Чи варто брати іпотеку в умовах війни

Що таке іпотека на житло? Це насамперед довгострокове зобов’язання перед кредитором виплачувати значну суму грошей. Якщо послуги іпотеки й до війни були не надто популярними, то постає логічне питання про те, наскільки доречно брати їх під час війни.

Найперше треба врахувати, де ви збираєтесь брати нерухомість: це не мають бути прифронтові населені пункти. Наразі найбільш безпечними регіонами є Захід та Центр України. Підібрати варіанти можна дистанційно в розділі OLX квартира. Користуючись фільтрами, вибирайте тип житла та населений пункт, сортуйте оголошення за ціною та знаходьте свій варіант.

Відповідно до постанови КМУ № 856 іпотечні кредити за пільговою ставкою 3% або 7% річних видаватимуть на 20 років, а обов’язковий внесок позичальника становитиме не менше 20% вартості об’єкта нерухомості.

Варто враховувати всі можливі ризики програми. Додатковими витратами буде комісія за видавання кредиту банком та обов’язкове страхування житла раз на рік (від 0,25 до 1% від вартості житла). Оформлюючи дім чи квартиру в іпотеку під 3%, одержувач кредиту насправді бере його зі ставкою 7%. Різницю в 4% виплачує держава зі спеціального ескроу-рахунку, за балансом якого має слідкувати саме позичальник. Інакше доведеться доплачувати зайві відсотки з власної кишені.

Основними причинами того, що на ескроу-рахунку немає грошей, є припинення фінансування програми державою або ж пропуск позичальником платежу.

3% річних за іпотекою можуть мати військовослужбовці ЗСУ, працівники СБУ та розвідки Міноборони, медики, науковці й педагоги.

Також, якщо ви маєте статус ВПО, ветерана війни, учасника бойових дій або просто втратили власну житлову нерухомість, то маєте право оформити пільгову іпотеку на 7% річних.

Чи потрібно сплачувати іпотеку під час війни

З початком війни українські іпотечні програми не функціонували. Банки навіть запроваджували кредитні канікули на сплату позик на житло. Наприкінці липня — початку серпня 2022 року ситуація у сфері кредитування житла змінилася: «Ощадбанк» оголосив про поновлення іпотечних програм, а Уряд анонсував доступне кредитування житла для певних категорій українців. Наразі кредитори повернулися до виконання іпотечних виплат згідно з договорами.

Отже, сплачувати іпотеку в умовах воєнного часу потрібно.

Чи можуть виселити з квартири за непогашення іпотеки під час війни

Під час форс-мажорних обставин, до яких належить воєнний стан, сторони зазвичай не несуть відповідальності за невиконання договору, але тільки на час таких обставин. Тобто всі зобов’язання буде відновлено після закінчення війни.

Крім того, якщо в позичальника через обстріли та воєнні дії вже немає іпотечного майна, а він узяв у банку гроші й цим майном поручився, у цьому випадку він зобов’язаний, згідно із загальними правилами договору, закласти інше рівноцінне майно, щоб гарантувати повернення кредиту. Попри війну всі фінансові проблеми залишаються на покупцеві.

Борг (кредит) під час війни нікуди не зникає. Ба більше, банк і далі нараховує відсотки. А втрата майна не впливає на необхідність повернення кредиту.

Єдина можливість компенсації пошкодження чи втрати майна — його страхування. У разі, якщо чинник війни не виключений із форс-мажорних обставин, страхова компанія має відшкодувати його вартість.

Поділитися
Додати
до обраних
Як змінився ринок покупки нерухомості

Ринок покупки житла в 2022 році: українці більше готові купувати квартири на вторинці

Як змінився ринок покупки нерухомості впродовж останніх 12 місяців та де зараз вигідно купувати помешкання — у річній аналітиці OLX Нерухомість.

Дізнайтесь про найцікавіше

Підпишіться на розсилку повідомлень про нові статті у нашому блозі. Оберіть рубрику або декілька рубрик, що вас цікавлять, і ми надсилатимемо вам сповіщення після публікації нових матеріалів.

Обіцяємо: це не буде занадто часто!