Рынок недвижимости оживает: прогнозы, каким будет рынок

После нескольких лет хаоса и нестабильности украинский рынок недвижимости демонстрирует первые признаки положительной динамики. Хотя до показателей 2022 года еще далеко, уже можно говорить, что сегмент адаптировался к новым вызовам. В OLX Недвижимость проанализировали итоги прошлого года и прогнозы экспертов, чтобы понять, что будет с рынком недвижимости в 2026 году. 

Каким был рынок недвижимости в 2025 

По оценкам экспертов, 2025 год вошел в историю как период общего восстановления активности в секторе и роста спроса на недвижимость, особенно в безопасных регионах. Анализ OLX показал, что в прошлом году спрос на покупку квартир вырос на 4% по сравнению с 2024 г., на приобретение домов — до 21%, а сектор аренды жилья вообще стал основным драйвером рынка.

Правда, активность потребителей неоднородна. Если в западных и центральных областях в 2025 году наблюдался небывалый бум, то в прифронтовых регионах (Херсон, Николаев, Запорожье) сохранялся минимальный спрос, а объекты продолжали терять в цене.

Изменилось за этот период и поведение покупателей. С одной стороны, украинцы перестали ждать идеального времени для покупки или аренды, с другой — более придирчиво выбирают объекты. Теперь в приоритете уровень безопасности, автономности, наличие укрытий.

Что означает «рынок оживает» — ключевые признаки 

В последние месяцы эксперты все чаще говорят о том, что украинский рынок недвижимости оживает. Это не просто метафора, а вывод, подкрепленный реальными показателями. Вот лишь несколько индикаторов, которые указывают на это:

• рост количества сделок с недвижимым имуществом — нотариусы фиксируют больше договоров купли-продажи и аренды;
• рост просмотров объявлений — аналитика OLX фиксирует устойчивое увеличение активности пользователей сервиса;
• стабилизация или плавный рост стоимости — динамика цен на недвижимость указывает на отсутствие резких скачков и панических скидок, которые наблюдались еще 2–3 года назад;
• возвращение инвесторов — анализ статистики девелоперов показывает, что в разных проектах доля именно инвестиционных сделок составляет от 20 до 50 процентов.

В то же время опросы указывают на то, что примерно 31% украинцев планируют покупать недвижимость в 2026, еще 28% — в ближайшие 1–3 года.

Как изменился спрос на жилье 

Спрос на жилье 2025–2026 стал более осмысленным. Кроме квадратных метров, для потребителей критическое значение имеют локация объекта, безопасность и комфорт. 

Популярные типы жилья 

Анализируя предпочтения украинцев, мы видим, что традиционное противостояние «вторичный рынок vs новостройки» никуда не исчезло. Сейчас сохраняется больший спрос на вторичку (около 31% опрошенных), хотя за прошлый год этот показатель несколько снизился, а интерес к жилью в новостройках — вырос.

Запросы смещаются в сторону недорогого практичного жилья. Покупатели и арендаторы чаще выбирают 1–2-комнатные квартиры и небольшие площади. Большинство готово потратить на приобретение жилья около 30 тыс. долларов. В то же время динамика цен на недвижимость в Украине показывает, что на фоне роста спроса и определенного уменьшения предложений именно однокомнатные жилища дорожают быстрее всего: в прошлом году средняя стоимость по стране увеличилась на 15%.

Региональные особенности 

В нынешних реалиях невозможно говорить о рынке как о целостной системе и делать обобщенные прогнозы цен на недвижимость. В 2026 году наблюдается четкая региональная сегментация, сформированная под влиянием фактора удаленности от линии фронта. Это создало ситуацию, при которой в одной части страны мы видим рост спроса и дефицит предложений, тогда как другие регионы оказались в состоянии вынужденной стагнации.

Наибольший спрос, а вместе с тем и самый большой рост цен на недвижимость, наблюдается в западных и центральных регионах. Лидеры рынка — Ужгород, Львов, Ивано-Франковск, Киев. Абсолютным рекордсменом стал Ужгород, где однокомнатное жилье подорожало на 60%.

В то же время в южных и восточных областях, близких к прифронтовой зоне, наблюдается снижение цен и спроса. Хотя некоторые аналитики отмечают, что даже в этом регионе рынок начал подавать признаки восстановления.

Отдельно стоит упомянуть Одессу. В регионе сохраняется традиционно высокий спрос, аренда дорожает, однако инвесторы пока с осторожностью наблюдают, опасаясь военных рисков.

Новые критерии выбора 

За последние 3 года критерии выбора объектов изменились. Теперь на первый план вышли:

• наличие укрытия;
• безопасный этаж (не последний и не первый);
• автономность в освещении и отоплении.

Наличие развитой инфраструктуры, как и раньше, остается в приоритете. Правда, с оговоркой: поблизости не должно быть стратегических объектов (военных складов, заводов, ТЭЦ и т. д.).

Что происходит с ценами на недвижимость 

Если не принимать во внимание регионы, находящиеся в стагнации, в целом цены на квартиры в Украине растут. Медианная стоимость в долларовом эквиваленте увеличилась на 19%. Хотя в разных сегментах динамика несколько отличается.

На фоне подорожания энергоносителей, стройматериалов, топлива, а также проблем с логистикой и дефицита кадров выросла стоимость 1 м² в первичке. Как уверяют аналитики, которые формируют прогноз о рынке недвижимости, стоимость в сегменте не будет снижаться.

На вторичке ситуация неоднородна. Предложения из старого жилого фонда, где нет автономных систем, стоят на месте, а в некоторых регионах даже дешевеют. Цены на жилье в более новых домах отражают общую динамику — умеренно растут. Факторы, влияющие на формирование ценников, включают колебания на валютном рынке, инфляцию, ситуацию с безопасностью.

Рынок аренды — главный драйвер изменений 

Рынок аренды в Украине выглядит динамичнее сектора купли-продажи. Спрос на арендованное жилье продолжает расти, в то же время количество предложений несколько уменьшилось. Дефицит качественных вариантов под аренду ведет к повышению тарифов, особенно в крупных городах и безопасных регионах. В среднем медианные цены на долгосрочную аренду выросли на 8%. По прогнозам, тенденция сохранится. В то же время на коммерцию спрос падает, а вместе с ним падают количество предложений и цены. 

Главные факторы, которые будут влиять на рынок 

Аналитики выделяют несколько факторов, от которых зависит, каким путем дальше пойдет рынок недвижимости в Украине. Прежде всего это:

• ситуация с безопасностью;
• экономическая стабильность;
• курс валют;
• строительная активность.

Значительную роль играют государственные программы. Например, «єОселя» ощутимо увеличила спрос как на первичном, так и на вторичном рынках. Аналитики надеются на украинцев, которые после завершения активной фазы войны вернутся домой и сформируют спрос, который будет стимулировать сегмент в течение следующих лет.

Прогноз: каким будет рынок недвижимости в 2026 году

Прогнозировать что-либо в условиях неопределенности трудно, однако большинство экспертов с осторожным оптимизмом сходятся во мнении, что в 2026 году уже не будет резких скачков. Рынок постепенно стабилизируется.

Цены

Ожидается плавный рост на уровне инфляции — примерно 10–15% за год. Цены на новостройки будут расти быстрее из-за увеличения себестоимости строительства, тогда как стоимость квадрата на вторичке стабилизируется.

Спрос

Опросы показывают, что примерно 30% украинцев планируют в этом году покупать жилье. Поэтому спрос сохранится высоким.

Аренда

На западе и в центре на фоне дефицита стоимость аренды будет расти. В Одессе и Харькове постепенно будет восстанавливаться до довоенного уровня.

Новостройки

Основные инвестиции в недвижимость 2026 года, скорее всего, пойдут на первичный рынок. Хотя к покупке на этапе котлована инвесторы относятся все еще с осторожностью.

В 2026 году прогноз недвижимости в Украине напрямую связан с ситуацией с безопасностью и темпами восстановления экономики. Однако есть основания считать, что худшие для рынка времена уже позади. Что касается того, покупать жилье или еще подождать, то более низких цен, скорее всего, уже не будет. Поэтому сейчас не самое плохое время инвестировать, особенно в объекты в безопасных регионах.

FAQ: Частые вопросы о рынке недвижимости 

Действительно ли рынок недвижимости в Украине начинает восстанавливаться?

Да, эксперты фиксируют разные признаки, указывающие на постепенное восстановление рынка. В частности, отмечают увеличение количества сделок купли-продажи, повышение активности инвесторов.

Что сейчас происходит с ценами на квартиры?

В целом стоимость жилья по Украине растет. Исключение — прифронтовые регионы. Самое большое повышение цен фиксируют в западных и центральных областях.

Почему аренда квартир сейчас развивается быстрее, чем продажи?

Одна из причин этого явления — интенсивная внутренняя миграция. Кроме того, из-за ситуации с безопасностью люди еще опасаются вкладывать крупные суммы в недвижимость.

Какие типы жилья сейчас наиболее востребованы?

Эксперты отмечают, что основной интерес покупателей и арендаторов направлен на недорогое жилье с небольшой площадью. Особенно популярны одно- и двухкомнатные квартиры.

Стоит ли ожидать резкого роста цен на недвижимость в 2026 году?

Эксперты прогнозируют, что резкого роста цен, как это было 2–3 года назад, уже не будет. Стоимость недвижимости в дальнейшем будет расти, но постепенно.