Ринок нерухомості оживає: прогнози, яким буде ринок

Після кількох років хаосу та нестабільності український ринок нерухомості демонструє перші ознаки позитивної динаміки. Хоч до показників 2021 року ще далеко, проте вже можна говорити, що сегмент адаптувався до нових викликів. В OLX Нерухомість проаналізували підсумки минулого року та прогнози експертів, аби зрозуміти, що буде з ринком нерухомості в 2026 році.

Яким був ринок нерухомості у 2025

За оцінками експертів, 2025 рік увійшов до історії як період загального відновлення активності в секторі та зростання попиту на нерухомість, особливо в безпечних регіонах. Аналіз OLX показав, що торік попит на купівлю квартир зріс на 4% у порівнянні з 2024 р., на придбання будинків — до 21%, а сектор оренди житла узагалі став основним драйвером ринку.

Щоправда, активність споживачів неоднорідна. Якщо в західних і центральних областях у 2025 році спостерігався небувалий бум, то в прифронтових регіонах (Херсон, Миколаїв, Запоріжжя) зберігався мінімальний попит, а об’єкти продовжували втрачати в ціні.

Змінилася за цей період і поведінка покупців. З одного боку, українці перестали чекати на ідеальний час для купівлі чи оренди, з іншого — більш прискіпливо вибирають об’єкти. Тепер у пріоритеті рівень безпеки, автономності, наявність укриттів.

Що означає «ринок оживає» — ключові ознаки

В останні місяці експерти все частіше говорять про те, що український ринок нерухомості оживає. Це не просто метафора, а висновок, підкріплений реальними показниками. Ось лише кілька індикаторів, що вказують на це:

• зростання кількості угод із нерухомим майном — нотаріуси фіксують більше договорів купівлі-продажу та оренди;
• зростання переглядів оголошень — аналітика OLX фіксує стійке збільшення активності користувачів сервісу;
• стабілізація або плавне зростання вартості — динаміка цін на нерухомість вказує на відсутність різких стрибків і панічних знижок, що спостерігалися ще 2–3 роки тому;
• повернення інвесторів — аналіз статистики девелоперів показує, що в різних проєктах частка саме інвестиційних угод становить від 20 до 50 відсотків.

Водночас опитування вказують на те, що приблизно 31% українців планують купувати нерухомість у 2026, ще 28% — у найближчі 1–3 роки.

Як змінився попит на житло

Попит на житло 2025–2026 став більш осмисленим. Крім квадратних метрів для споживачів критичне значення мають локація об’єкта, безпека та комфорт.

Популярні типи житла

Аналізуючи вподобання українців, ми бачимо, що традиційне протистояння «вторинний ринок vs новобудови» нікуди не поділося. Наразі зберігається більший попит на вторинку (близько 31% опитаних), хоча за минулий рік цей показник дещо знизився, а інтерес до житла в новобудовах — зріс.

Запити зміщуються в бік недорогого практичного житла. Покупці та орендарі частіше вибирають 1–2-кімнатні квартири та невеликі площі. Більшість готова витратити на придбання житла близько 30 тис. доларів. Водночас динаміка цін на нерухомість в Україні показує, що на тлі зростання попиту та певного зменшення пропозицій саме однокімнатні оселі дорожчають найшвидше: торік середня вартість по країні збільшилася на 15%.

Регіональні особливості

У нинішніх реаліях неможливо говорити про ринок як цілісну систему та робити узагальнені прогнози цін на нерухомість. У 2026 році спостерігається чітка регіональна сегментація, сформована під впливом чинника віддаленості від лінії фронту. Це створило ситуацію, за якої в одній частині країни ми бачимо зростання попиту і дефіцит пропозицій, тоді як інші регіони опинилися в стані вимушеної стагнації.

Найбільший попит, а заразом і найбільший ріст цін на нерухомість, спостерігається у західних і центральних регіонах. Лідери ринку — Ужгород, Львів, Івано-Франківськ, Київ. Абсолютним рекордсменом став Ужгород, де однокімнатне житло подорожчало на 60%.

Натомість у південних і східних областях, близьких до прифронтової зони, спостерігається зниження цін і попиту. Хоча деякі аналітики відзначають, що навіть у цьому регіоні ринок почав подавати ознаки відновлення.

Окремо варто згадати Одесу. У регіоні зберігається традиційно високий попит, оренда дорожчає, однак інвестори поки з обережністю спостерігають, остерігаючись воєнних ризиків.

Нові критерії вибору

За останні 3 роки критерії вибору об’єктів змінилися. Тепер на перший план вийшли:

• наявність укриття;
• безпечний поверх (не останній і не перший);
• автономність в освітленні та опаленні.

Наявність розвинутої інфраструктури, як і раніше, залишається в пріоритеті. Щоправда, з обмовкою: поблизу не має бути стратегічних об’єктів (військових складів, заводів, ТЕЦ тощо).

Що відбувається з цінами на нерухомість

Якщо не брати до уваги регіони, що перебувають у стагнації, загалом ціни на квартири в Україні зростають. Медіанна вартість у доларовому еквіваленті збільшилася на 19%. Хоча в різних сегментах динаміка дещо відрізняється.

На тлі здорожчання енергоносіїв, будматеріалів, пального, а також проблем із логістикою і дефіциту кадрів зросла вартість 1 м² у первинці. Як запевняють аналітики, які формують про ринок нерухомості прогноз, вартість у сегменті не зменшуватиметься.

На вторинці ситуація не однорідна. Пропозиції зі старого житлового фонду, де немає автономних систем, стоять на місці, а в деяких регіонах навіть дешевшають. Ціни на житло в новіших будинках відображають загальну динаміку — помірно зростають. Вплив на формування цінників мають коливання на валютному ринку, інфляція, ситуація з безпекою.

Ринок оренди — головний драйвер змін

Ринок оренди в Україні виглядає динамічніше за сектор купівлі-продажу. Попит на орендоване житло продовжує зростати, водночас кількість пропозицій дещо зменшилася. Дефіцит якісних варіантів під оренду веде до підвищення тарифів, особливо у великих містах і безпечних регіонах. У середньому медіанні ціни на довгострокову оренду зросли на 8%. За прогнозами, тенденція зберігатиметься. Водночас на комерцію попит падає, а з ним і кількість пропозицій та ціни.

Головні чинники, які впливатимуть на ринок

Аналітики виокремлюють декілька чинників, від яких залежить, яким шляхом піде далі ринок нерухомості в Україні. Передусім це:

• безпекова ситуація;
• економічна стабільність;
• курс валют;
• будівельна активність.

Значну роль відіграють державні програми. Наприклад, «єОселя» відчутно збільшила попит як на первинному, так і на вторинному ринках. Аналітики сподіваються на українців, які після завершення активної фази війни повернуться додому і сформують попит, який стимулюватиме сегмент упродовж наступних років.

Прогноз: яким буде ринок нерухомості у 2026 році

Прогнозувати щось в умовах невизначеності важко, проте більшість експертів з обережним оптимізмом сходяться на думці, що у 2026 році вже не буде різких стрибків. Ринок поволі стабілізується.

Ціни

Очікується плавне зростання на рівні інфляції — приблизно 10–15% за рік. Ціни на новобудови зростатимуть швидше через збільшення собівартості будівництва, тоді як вартість квадрата на вторинці стабілізується.

Попит

Опитування показують, що приблизно 30% українців планують цього року купувати житло. Тож попит збережеться високим.

Оренда

На заході та в центрі, на тлі дефіциту, вартість оренди зростатиме. В Одесі та Харкові поступово відновлюватимуться до довоєнного рівня.

Новобудови

Основні інвестиції в нерухомість 2026 року найімовірніше підуть на первинний ринок. Хоча до купівлі на етапі котловану інвестори ставляться все ще з обережністю.

У 2026 році прогноз нерухомості в Україні прямо пов’язаний із безпековою ситуацією і темпами відновлення економіки. Проте є підстави вважати, що найгірші для ринку часи вже позаду. Щодо того, купувати житло чи ще почекати, то нижчих цін, скоріш за все, вже не буде. Тож зараз не найгірший час інвестувати, особливо в об’єкти в безпечних регіонах.

FAQ: Часті питання про ринок нерухомості

Чи справді ринок нерухомості в Україні починає відновлюватися?

Так, експерти фіксують різні ознаки, що вказують на поступове відновлення ринку. Зокрема, відзначають збільшення кількості угод купівлі-продажу, підвищення активності інвесторів.

Що зараз відбувається з цінами на квартири?

Загалом, вартість житла по Україні зростає. Виняток — прифронтові регіони. Найбільше підвищення цін фіксують у західних і центральних областях.

Чому оренда квартир зараз розвивається швидше, ніж продажі?

Одна з причин цього явища — інтенсивна внутрішня міграція. Крім того, через ситуацію із безпекою люди ще побоюються вкладати великі суми в нерухомість.

Які типи житла зараз найбільш затребувані?

Експерти відзначають, що основний інтерес покупців та орендарів спрямований на недороге житло з невеликою площею. Особливо популярні одно- та двокімнатні квартири.

Чи варто очікувати на різке зростання цін на нерухомість у 2026 році?

Експерти прогнозують, що різкого зростання цін, як це було 2–3 роки тому, вже не буде. Вартість нерухомості надалі зростатиме, але поступово.