Вторичный рынок квартир: эксперты рассказали о ключевых трендах и вкусах покупателей

15 февраля 2019

Вторичный рынок жилой недвижимости переживает всплеск покупательской активности. Редакция блога OLX пообщалась с риелторами, чтобы разобраться в мотивах покупки квартир, ценах, предпочтениях клиентов и прогнозах на следующий год.

Предложение: кто продает и за сколько

Рынок недвижимости, в частности столичной, – очень чувствителен к любым переменам в экономической и политической ситуации в Украине. На протяжении последних нескольких лет он «выздоравливал», а вместе с этим увеличивалось и количество сделок.

Рост числа предложений

Как говорят эксперты, количество предложений на рынке вторичной недвижимости за последний год выросло в среднем на 15-24%. «Повлияло несколько факторов. Так, банки и финансовые организации продают на онлайн-площадках залоговое имущество – квартиры, на 6-10% активнее, чем годами ранее, – объясняет Михаил Артюхов, независимый эксперт по недвижимости. – Также темпы продажи вторичного жилья органически сокращаются на 4-6%. Тем временем застройщики завершают проекты и непроданные квартиры дополняют  предложение вторичного рынка на 5-8%».

Описанный тренд подтверждают и данные OLX. Например, по статистике платформы, больше всего квартир в столице продавали в марте и ноябре. Если говорить о том, что предлагали покупателям, то, по данным OLX, в четвертом квартале 2018 года чаще всего пользователи выставляли на продажу «однушки» и двухкомнатные квартиры. Количество таких предложений составляло по 27% от общего количества объявлений. Для сравнения: жилье на три и четыре комнаты продавали реже – таких объявлений насчитывалось соответственно 18% и 3%.

Финансовая «власть» покупателей

По данным OLX за последний квартал прошлого года, однокомнатную квартиру можно было купить за $25 000, 2-комнатную – за $31 000, 3-комнатную – за $45 000.

В ценовом вопросе уже несколько лет подряд сохраняется тренд – покупатель правит бал. «Так, в 2019 году количество сделок в столице сохранится на уровне 3-5 тысяч в год, чего вполне достаточно для этого рынка, и это приятно радует», – подтверждает Михаил Артюхов.

Цены в столице на вторичном рынке остаются относительно стабильными в долларовом эквиваленте. Если год назад однокомнатная квартира в спальном районе стоила в среднем $25 000, то к концу года сумма практически не изменилась. По данным консалтинговой компании SV Development, средняя стоимость квадратного метра в декабре 2017 года составляла – $1093, а к началу 2019-го опустилась – до $1044. Похожая ситуация с незначительным падением цены прослеживается во всех районах столицы: например, в Голосеевском она упала с $1007 до $958, в Святошинском – с $923 до $874, а в Дарницком – с $824 до $769. Но, как прогнозируют эксперты, дешеветь квартиры не будут: рынок и так достиг своего «дна».

В целом же по Украине, по данным Госстата, за год цены на вторичном рынке недвижимости выросли – в среднем на 5%.

Покупатель: что покупает, как и зачем

Как отмечают эксперты, на состояние рынка напрямую влияют покупательские настроения и привычки. Экономика стабилизируется, доходы украинцев постепенно растут – это подталкивает многих задуматься о покупке недвижимости. При этом «потянуть» квартиру на первичном рынке – может далеко не каждый, поэтому покупатели присматриваются к «вторичке», которая может быть более доступной.

Жилье как инвестиция

По данным OLX, в четвертом квартале прошлого года более 7,6 млн запросов на платформе касались именно покупки квартир.

«При этом меняются мотивы клиентов. Несколько лет назад люди покупали жилье преимущественно для отселения, что на практике означало – обмен одной многокомнатной квартиры на пару «единичек» или «гостинки» – на квартиру побольше, – рассказывает Александр Ходос, столичный риелтор. – Сейчас ситуация другая. Кроме привычной цели – купить и жить отдельно от родственников, люди активно инвестируют в недвижимость, чтобы не только сохранить сбережения, но и приумножить их». Например, заработать на долгосрочной или посуточной аренде.

На первый вариант чаще всего рассчитывают владельцы квартир в спальных районах. Они надеются вернуть свои инвестиции в лучшем случае за 6-8 лет, в худшем – до 10 лет.

Второй вариант интересен для собственников квартир в прицентральных районах – до 3 км от центральной улицы города. На примере столицы – это ул. Крещатик, где обычно останавливаются туристы, предприниматели из других городов или стран. Также все большей популярностью пользуются те районы, откуда можно без пробок, например, на метро или трамвае, добраться до центра города за 20 минут. В случае столицы – это, к примеру, районы ст. м. Политехнический институт, Оболонь, на левом берегу – Левобережная, Осокорки.

Переход в диджитал

Еще один ключевой тренд в поведении покупателей – использование диджитал-инструментов, чтобы найти заветное жилье. Например, группы в Facebook, где собраны предложения как от собственников, так и риелторов.

Не менее популярны и доски объявлений как OLX. Ресурс предлагает удобный поиск по разным параметрам. Можно искать жилье по району, этажности, году постройки дома, метражу, количеству комнат и т.д. Также получится сразу оценить сроки окупаемости квартиры. Например, если «гостинка» стоит $21 000, а аренда квартиры в месяц – 8 000 грн, то срок возврата инвестиций составит порядка 8 лет.

Приятно радует, что на онлайн-досках, в группах в соцсетях и других интернет-площадках появляется все больше достоверной информации о реальных объектах и с реальными ценами. «Хотя единая база всех предложений по-прежнему отсутствует. Реальный рынок недвижимости на 60-75% аналоговый, то есть не в едином доступе для всех. Кроме того, до сих пор есть определенная аудитория людей, которая больше доверяет объявлениям в печатных изданиях», – рассказывает Михаил Артюхов.

Жилищные «вкусы»

Что касается предпочтений, то они зависят от многих факторов – например, возраста покупателей, их финансовых возможностей, привычек. По данным OLX, в последнем квартале прошлого года больше всего пользователей интересовали двухкомнатные квартиры, только потом – «единички». Всего в июле-декабре 2018-го в рубрике «Недвижимость» потенциальные покупатели оставили 31,4 млн запросов о покупке квартиры.

«Не так давно один из моих клиентов сделал весьма неожиданный для меня выбор. У него было два варианта – либо покупать квартиру в старой Дарнице в ветхом жилом фонде, либо поселиться в новом комплексе в пригороде Киева по одной и той же цене – порядка $22 000. Тем не менее, заказчик отдал предпочтение столице. Главная мотивация – близкое расположение к работе, а также перспектива возможного сноса дома и шанс переехать в новый, в квартиру большего метража», – рассказывает Александр Ходос.

По словам экспертов, в таком выборе покупателей нет ничего удивительного: если раньше горожане стремились уехать подальше от столицы в просторные и более доступные «метры», то сейчас этот тренд частично «откатился» назад. Основная причина – покупатели жилья все больше оценивают свои инвестиции не в краткосрочной, а в долгосрочной перспективе с учетом всех выгод и потерь.

В покупке квартиры в пригороде есть несколько «но»: временные затраты на дорогу собственным автомобилем, большие финансовые расходы на проезд, возможное отсутствие общественного транспорта после 23:00 и т.д. Например, добираясь в офис из пригорода на маршрутках и метро, в месяц придется тратить на это минимум 600-1200 грн.

Помимо расположения, все также горожане присматриваются к этажности объектов. «Квартиры пониже чаще всего покупают молодые семьи с маленькими детьми или пожилые люди. А те, кто хочет получить красивый вид из окна, – приобретают квартиры на последних этажах», – подчеркивает Александр Ходос.

Также риелторы сходятся во мнении, что уже несколько лет сохраняется еще один тренд – популярность 1-2-комнатных квартир и снижение спроса на многокомнатные. Дело в том, что покупатели отталкиваются от своих возможностей и в первую очередь обращают внимание на то, на что хватает денег, и только потом уже на класс недвижимости, метраж, этаж и другие параметры. «Описанную тенденцию легко проследить в новостройках классов эконом или комфорт, которые сдали пару лет назад. Легко заметить, как количество многокомнатных квартир на этажах резко сократилась в пользу 1-2-комнатных», – рассказывает Александр Ходос.

Прогнозы: как изменится рынок

По словам экспертов, существующие тренды на вторичном рынке недвижимости в столице – будут сохраняться и в следующем году. Внести свои коррективы могут разве что изменения курса национальной валюты и выборы Президента Украины. «В гривне цены останутся стабильными, в долларах – будут падать на 1-2% в месяц», – прогнозирует Михаил Артюхов.

Что касается покупательских предпочтений – количество комнат и метраж, то все так же будет сохраняться высокий спрос на 1-2-комнатные квартиры и падать – на многокомнатные.

По-прежнему горожане будут обращать внимание на инфраструктуру возле дома: парки, школы, поликлиники, транспортную развязку, наличие альтернативных способов добраться без пробок на работу и т.д.

Аренда: что происходит и чего ждать в столице

Рынок аренды жилой недвижимости менее подвержен спаду спроса покупателей, так как снимают гораздо чаще, чем покупают свое. В летние месяцы в связи с оттоком студентов и перерывом в бизнес-сезоне – наблюдался небольшой традиционный спад цен. Но затем он сменился ростом в начале августа.

По статистике OLX, 56% всех запросов в рубрике «Недвижимость» в октябре-декабре прошлого года касались именно аренды. Их количество достигало – 20,65 млн. Чаще всего пользователи искали однокомнатные квартиры (36% всех предложений), реже – комнаты (14%).

На рынке наблюдается несколько основных тенденций. Так, по всей столице эксперты отмечают прирост цен на аренду жилья: по данным аналитической службы OLX за ноябрь 2018 года, в Киеве цены выросли в среднем на 19%. Однокомнатные квартиры подорожали на 13%, двухкомнатные на 18%, а «трешки» на 25%. Вместе с ценами увеличилась и стоимость коммунальных услуг, что ударило по карманам арендаторов. К примеру, платежи за однокомнатную квартиру составят порядка 1500 грн, двухкомнатную – больше 2000 грн, а трехкомнатную – больше 3500 грн. Подорожание аренды, коммунальных услуг, а также интернета и проезда для всех видов транспорта – все это заставляет будущих жильцов считать затраты на аренду со всеми дополнительными расходами.

Это же, в свою очередь, стимулирует и собственников квартир искать способы, как заинтересовать клиентов – например, давать небольшие скидки на аренду в случае больших коммунальных платежей, привлекать развитой инфраструктурой возле дома или удобной транспортной развязкой.

Однако все эти изменения не мешают рынку аренды активно развиваться: собственникам квартир – находить арендаторов, а последним – заветное жилье, которое на определенный период станет «своим».

Текст: Катерина Спорыш

Отправить на emaiПоделиться0

Добавить комментарий