Нерухомість

Вторинний ринок квартир: експерти розповіли про ключові тренди та смаки покупців

15 Лютого 2019
Вторинний ринок квартир: експерти розповіли про ключові тренди та смаки покупців

Вторинний ринок житлової нерухомості переживає сплеск купівельної активності. Редакція блогу OLX поспілкувалася з рієлторами, щоб розібратися в мотивах покупки квартир, цінах, побажаннях клієнтів і прогнозах на наступний рік.

Пропозиція: хто продає і за скільки

Ринок нерухомості, зокрема столичної, – дуже чутливий до будь-яких змін в економічній і політичній ситуації в Україні. Протягом останніх декількох років він «видужував», а разом з тим збільшувалася й кількість угод.

Зростання числа пропозицій

Як кажуть експерти, кількість пропозицій на ринку вторинної нерухомості за останній рік зросла в середньому на 15-24%. «Вплинули декілька факторів. Наприклад, банки та фінансові організації продають на онлайн-майданчиках заставне майно – квартири, на 6-10% активніше, ніж раніше, – пояснює Михайло Артюхов, незалежний експерт з нерухомості. – Також темпи продажу вторинного житла органічно скорочуються на 4-6%. Тим часом забудовники завершують проекти і непродані квартири доповнюють пропозицію вторинного ринку на 5-8%».

Описаний тренд підтверджують і дані OLX. Наприклад, за статистикою платформи, найбільше квартир в столиці продавали в березні і листопаді. Якщо говорити про те, що пропонували покупцям, то, за даними OLX, в четвертому кварталі 2018 року найчастіше користувачі виставляли на продаж «одинички» і двокімнатні квартири. Кількість таких пропозицій становило по 27% від загальної кількості оголошень. Для порівняння: житло на три і чотири кімнати продавали рідше – таких оголошень було відповідно 18% і 3%.

Фінансова «влада» покупців

За даними OLX за останній квартал минулого року, однокімнатну квартиру можна було купити за $25 000, 2-кімнатну – за $31 000, 3-кімнатну – за $45 000.

У ціновому питанні вже кілька років поспіль зберігається тренд – диктує умови покупець. «Так, в 2019 році кількість угод в столиці зберігатиметься на рівні 3-5 тисяч на рік, чого цілком достатньо для цього ринку, і це приємно радує», – підтверджує Михайло Артюхов.

Ціни в столиці на вторинному ринку залишаються відносно стабільними в доларовому еквіваленті. Якщо рік тому однокімнатна квартира в спальному районі коштувала в середньому $25 000, то до кінця року сума практично не змінилася. За даними консалтингової компанії SV Development, середня вартість квадратного метра в грудні 2017 року становила – $1093, а на початку 2019-го опустилася – до $1044. Схожу ситуацію з незначним падінням ціни можна побачити у всіх районах столиці: наприклад, у Голосіївському вона впала з $1007 до $958, у Святошинському – з $923 до $874, а в Дарницькому – з $824 до $769. Але, як прогнозують експерти, дешевшати квартири не будуть: ринок і так досягнув свого «дна».

В цілому ж по Україні, за даними Держстату, за рік ціни на вторинному ринку нерухомості зросли – в середньому на 5%.

Покупець: що купує, як і навіщо

Як відзначають експерти, на стан ринку безпосередньо впливають настрої і звички покупців. Економіка стабілізується, доходи українців поступово зростають – це підштовхує багатьох задуматися про покупку нерухомості. При цьому «потягнути» квартиру на первинному ринку – може далеко не кожний, тому покупці нерідко обирають вторинний, оскільки там ціни можуть бути більш доступними.

Житло як інвестиція

За даними OLX, в четвертому кварталі минулого року понад 7,6 млн запитів на платформі стосувалися саме покупки квартир.

«При цьому змінюються мотиви клієнтів. Кілька років тому люди купували житло переважно для відселення, що на практиці означало – обмін однієї багатокімнатної квартири на пару «одиничок» або «гостинки» – на квартиру побільше, – розповідає Олександр Ходос, столичний рієлтор. – Зараз ситуація інша. Крім звичної мети – купити і жити окремо від родичів, люди активно інвестують в нерухомість, щоб не тільки зберегти заощадження, а й примножити їх ». Наприклад, заробити на довгостроковій або подобовій оренді.

На перший варіант найчастіше розраховують власники квартир в спальних районах. Вони сподіваються повернути свої інвестиції в кращому випадку за 6-8 років, в гіршому – до 10 років.

Другий варіант цікавий для власників квартир в прицентральних районах – до 3 км від центральної вулиці міста. На прикладі столиці – це вул. Хрещатик, де зазвичай зупиняються туристи, підприємці з інших міст або країн. Також популярнішими стають ті райони, звідки можна без пробок, наприклад, на метро або трамваї, дістатися до центру міста за 20 хвилин. У випадку столиці – це, наприклад, райони ст. м. Політехнічний інститут, Оболонь, на лівому березі – Лівобережна, Осокорки.

Перехід в діджитал

Ще один ключовий тренд в поведінці покупців – використання діджитал-інструментів, щоб знайти омріяне житло. Наприклад, групи в Facebook, де зібрані пропозиції як від власників, так і рієлторів.

Не менш популярні і дошки оголошень як OLX. Ресурс пропонує зручний пошук за різними параметрами. Можна шукати житло по району, поверховості, року спорудження будинку, метражу, кількості кімнат і т.д. Також вийде відразу оцінити, коли квартира окупиться. Наприклад, якщо «гостинка» коштує $ 21 000, а оренда квартири в місяць – 8 000 грн, то термін повернення інвестицій складе близько 8 років.

Приємно радує, що на онлайн-дошках, в групах в соцмережах та інших інтернет-майданчиках з’являється більше достовірної інформації про реальні об’єкти і з реальними цінами. «Хоча єдиної бази всіх пропозицій, як і раніше, – немає. Реальний ринок нерухомості на 60-75% аналоговий, тобто не в єдиному доступі для всіх. Крім того, до сих пір є певна аудиторія людей, яка більше довіряє оголошенням в друкованих виданнях», – розповідає Михайло Артюхов.

Житлові «смаки»

Що стосується побажань, то вони залежать від багатьох чинників – наприклад, віку покупців, їхніх фінансових можливостей, звичок. За даними OLX, в останньому кварталі минулого року найбільше користувачів цікавили двокімнатні квартири, тільки потім –«одинички». Всього в липні-грудні 2018-го в рубриці «Нерухомість» потенційні покупці залишили 31,4 млн запитів про покупку квартири.

«Не так давно один з моїх клієнтів зробив досить несподіваний для мене вибір. У нього було два варіанти – або купувати квартиру в старій Дарниці в старому житловому фонді, або поселитися в новому комплексі в передмісті Києва за однією і тією ж ціною – близько $ 22 000. Проте замовник віддав перевагу столиці. Головна мотивація – близьке розташування до роботи, а також перспектива можливого знесення будинку і шанс переїхати в новий, в квартиру більшого метражу», – розповідає Олександр Ходос.

За словами експертів, у такому виборі покупців немає нічого дивного: якщо раніше городяни прагнули поїхати подалі від столиці в просторі і доступніші «метри», то зараз цей тренд частково «відкотився» назад. Основна причина – покупці житла стали частіше оцінювати свої інвестиції не в короткостроковій, а в довгостроковій перспективі з урахуванням усіх плюсів і мінусів.

У тому щоб купити квартиру в передмісті, є кілька «але»: значні витрати часу на дорогу власним автомобілем, великі фінансові витрати на проїзд, можлива відсутність громадського транспорту після 23:00 і т.д. Наприклад, добираючись в офіс з передмістя на маршрутках і метро, ​​в місяць доведеться витрачати на це мінімум 600-1200 грн.

Крім розташування, все також городяни звертають увагу на поверховість об’єктів. «Квартири на нижніх поверхах найчастіше купують молоді сім’ї з маленькими дітьми або люди похилого віку. А ті, хто хоче отримати гарний вид з вікна, – купують квартири якомога вище», – підкреслює Олександр Ходос.

Також рієлтори сходяться на думці, що вже кілька років зберігається ще один тренд – популярність 1-2-кімнатних квартир і зниження попиту на багатокімнатні. Справа в тому, що покупці відштовхуються від своїх можливостей і в першу чергу звертають увагу на те, на що вистачає грошей, і тільки потім вже на клас нерухомості, метраж, поверх та інші параметри. «Описану тенденцію легко простежити в новобудовах класів економ або комфорт, які здали пару років назад. Легко помітити, як кількість багатокімнатних квартир на поверхах різко скоротилася на користь 1-2-кімнатних», – розповідає Олександр Ходос.

Прогнози: як зміниться ринок

За словами експертів, актуальні тренди на вторинному ринку нерухомості в столиці – будуть зберігатися і в наступному році. Внести свої корективи можуть хіба що зміни курсу національної валюти і вибори Президента України. «У гривні ціни залишаться стабільними, в доларах – падатимуть на 1-2% в місяць», – прогнозує Михайло Артюхов.

Що стосується смаків покупців стосовно кількості кімнат та розміру житла, то, як і раніше, зберігатиметься високий попит на 1-2-кімнатні квартири і падатиме – на багатокімнатні.

Традиційно городяни будуть звертати увагу на інфраструктуру біля будинку: парки, школи, поліклініки, транспортну розв’язку, наявність альтернативних способів дістатися без пробок на роботу і т.д.

Оренда: що відбувається і чого чекати в столиці

Ринок оренди житлової нерухомості менш схильний до спаду попиту покупців, так як знімають набагато частіше, ніж купують своє. У літні місяці через відтік студентів і перерву в бізнес-сезоні – був невеликий традиційний спад цін. Але потім на початку серпня вони знову «поповзли» вгору.

За статистикою OLX, 56% всіх запитів в рубриці «Нерухомість» в жовтні-грудні минулого року стосувалися саме оренди. Їх кількість досягала – 20,65 млн. Найчастіше користувачі шукали однокімнатні квартири (36% всіх пропозицій), рідше – кімнати (14%).

На ринку спостерігається кілька основних тенденцій. Так, по всій столиці експерти відзначають приріст цін на оренду житла: за даними аналітичної служби OLX за листопад 2018 року, в Києві ціни виросли в середньому на 19%. Однокімнатні квартири подорожчали на 13%, двокімнатні на 18%, а «трійки» на 25%. Разом з цінами збільшилася і вартість комунальних послуг, що вдарило по кишенях орендарів. Наприклад, платежі за однокімнатну квартиру складуть близько 1500 грн, двокімнатну – більше 2000 грн, а трикімнатну – більше 3500 грн. Подорожчання оренди, комунальних послуг, а також інтернету і проїзду для всіх видів транспорту – все це змушує майбутніх мешканців складати бюджет на оренду з усіма додатковими витратами.

Це ж, у свою чергу, стимулює і власників квартир шукати способи, як зацікавити клієнтів – наприклад, давати невеликі знижки на оренду в разі великих комунальних платежів, залучати розвиненою інфраструктурою біля будинку або зручною транспортною розв’язкою.

Однак всі ці зміни не заважають ринку оренди активно розвиватися: власникам квартир – знаходити орендарів, а останнім – омріяне житло, яке на певний період стане «своїм».

Текст: Катерина Спориш