Электронная коммерция проникает во все сферы жизни украинцев. Украинские интернет-пользователи все больше доверяют онлайн-площадкам покупку чего угодно – от одежды до недвижимости.
По статистике OLX, квартиры вошли в топ-10 поисковых запросов по итогам прошлого года. При этом покупатели регулярно совершают одни и те же ошибки – в итоге получают негативный опыт взаимодействия с онлайн-площадками или попадают в «ловушки» недобросовестных пользователей.
Как приобрести жилье на вторичном рынке в интернете безопасно? Редакция блога OLX пообщалась с опытными покупателями, риелторами и юристами – они поделились секретами успешной покупки квартиры на классифайде.
Шаг 1: расставляем приоритеты
Одна из главных ошибок покупателей – они не анализируют свои желания. В итоге не могут оценить все плюсы и минусы покупки квартиры в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
Краткосрочные выгоды – интерьер, вид из окна, инфраструктура возле дома, удобная транспортная развязка. Долгосрочные – экологическая обстановка, появление новых домов и других объектов в микрорайоне, учебные заведения с высоким качеством образования и т.д.
«Чтобы не утонуть в потоке информации, мы с семьей сделали онлайн-таблицу по каждому из объектов, которые рассматривали. В колонках расписывали преимущества и недостатки каждой квартиры. На семейном совете обсуждали, что даст нам покупка, а что, наоборот, мы потеряем – сейчас и в перспективе до 5 лет. Так мы смогли все систематизировать и выбирать лучшие из лучших вариантов при первичном отборе квартир на онлайн-площадках», – дает полезный совет киевлянка Елизавета Крюкова.
Шаг 2: прицениваемся к объектам
Часто покупатели не изучают ценовую ситуацию в разных районах и микрорайонах города. «В итоге покупатель упускает объект по хорошей цене, думая, что это дорого, или наоборот, переплачивает, поддавшись созданному ажиотажу, давлению со стороны продавца», – резюмирует Ирина Луханина, независимый эксперт по недвижимости.
Можно обратиться за советом к риелтору, но в любом случае лучше самостоятельно перепроверить информацию. Сориентироваться на рынке помогут возможности поиска на онлайн-платформе. Классифайды с миллионной аудиторией – хороший способ мониторить цены. Только на OLX в рубрике «Недвижимость» – около 150 000 объявлений о продаже квартир или комнат (данные на момент подготовки материала – ред.).
Например, вы ищете 1-комнатную квартиру 30-50 кв. м. в Киеве, в Святошинском районе. Можно детализировать поиск – выбрать тип и класс дома, этажность, метраж и т.д. При таком запросе система выдаст все подходящие объявления – от самых дешевых до самых дорогих. По нашим параметрам на OLX были объявления от 739 000 до 907 000 грн, то есть средняя стоимость жилья – около 823 000 грн (данные на момент подготовки материала – ред.).
Благодаря такому подходу покупатель обезопасит себя от ненадежных и подозрительных продавцов с квартирами по заниженной или завышенной цене.
Шаг 3: проверяем квартиру «на прочность»
После выбора объекта – предстоит этап общения с собственниками квартиры. К слову, если вы работаете с риелтором, то все эти заботы он берет на себя. Критически важно получить ответы на десять вопросов. Их можно как задать хозяевам, так и узнать нужную информацию самостоятельно.
1. Существует ли жилье на самом деле?
Задайте продавцу несколько вопросов об расположении дома, адресе, метраже, цене, особенностях квартиры. Если он четко отвечает и все совпадает с фото и информацией, которые были в объявлении, – все в порядке. Если недоговаривает, путается – лучше искать другую квартиру, так это может быть «ловушкой» мошенников.
2. Кто продает квартиру?
Продавать может собственник, риелтор или доверенное лицо. Другие люди должны вызывать подозрение в нечестных намерениях. Если в деле риелтор, то важно уточнить информацию о нем – имя и фамилию, место работы. Обязательно проверьте эти данные в интернете (соцсети, форумы). Не лишнее – позвонить в агентство недвижимости и узнать, продают ли они выбранную квартиру, работает ли у них этот человек.
3. Почему объект продается, и сколько уже на рынке?
Так вы выявите возможные риски. Например, квартиру могут продавать из-за плохого технического состояния дома, бытовых неудобств, ненадежных соседей. Или, к примеру, объект «застоялся» на рынке из-за неблагополучной обстановки в районе или микрорайоне. Впрочем, могут быть и другие причины продажи – переезд в другой район, город, страну.
В любом случае вы поймете, как действовать дальше – рассматривать этот вариант или выбрать другой.
4. Какие документы есть на квартиру?
Важный вопрос, чтобы вычислить мошенников или проблемных продавцов. В телефонном режиме собственник должен уверенно озвучить пакет документов. Покупателю нужно все записать, затем проконсультироваться с юристом, а уже при просмотре квартиры – убедиться, что все бумаги на месте.
«Случаются неприятные ситуации с поддельными документами – переклеенные фото в паспортах, украденные нотариальные бланки, недействительные доверенности, собственники, которые стоят на учете в психоневрологическом диспансере и т.д. Такие упущения при проверке и подготовке документов могут дать знать о себе после приобретения квартиры, из-за чего сделку могут признать недействительной», – подсказывает Ирина Луханина.
5. Как давно жилье в собственности?
Чем дольше владеют квартирой, тем больше разница в уплате налогов. «Если владеют меньше 3-х лет, то размер налога при покупке составит 7,5% от стоимости жилья, если больше – 2%», – предупреждает Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development.
6. Актуальна ли цена, и можно ли получить скидку?
Если жилье долго не продается, то собственник может быть готов снизить цену. «Я наблюдаю положительную тенденцию: продавцы все чаще выставляют объявления с реальной стоимостью. В таком случае максимальный торг в квартирах эконом- и комфорт-классов – $1000-1500», – подсказывает Сергей Костецкий.
Если продавец готов скинуть намного больше – это повод для сомнений. Возможно, вам пытаются продать квартиру по изначально завышенной цене или же есть проблемы с документами.
7. Какая сумма задатка при сделке?
Обычная практика – фиксированный задаток в $1 000-2 000 для всех классов недвижимости. Очень важно обсудить, а потом и прописать в предварительном договоре купли-продажи, как вам вернут задаток, если сделка не состоится. Например, продавец передумает или вам неожиданно подвернется лучший вариант. Бывают случаи, что из-за невнимательности люди теряют эти деньги – например, не замечают пункт о том, что задаток не возвращается.
8. Как можно посмотреть жилье?
«Большинство компаний и частных риелторов проводят бесплатные просмотры. Но иногда встречаются и платные», – подсказывает Ирина Луханина. Как правило, платные просмотры – это 30-50% от стоимости услуг риелтора, который берет 1-5% за состоявшуюся сделку.
9. Какой порядок оплаты?
Суммы свыше 150 000 грн – оплачиваются через банк. Важный момент: когда подписывается договор о сделке, в нем указывается стоимость квартиры. Нередко, чтобы уменьшить налоги, стороны договариваются о том, чтобы документально зафиксировать меньшую сумму. Но тут есть риски для покупателя. Как объясняют эксперты, в случае расторжения договора продавец может вернуть не все деньги, а только заявленные в документах. А доказать, что вы заплатили больше, – будет сложно.
10. В каком состоянии продавец планирует оставлять квартиру?
Так вы сможете оценить дополнительные расходы после покупки. Есть несколько сценариев. Первый – продавец забирает с собой все: сантехнику, плинтусы, паркет и т.д. Второй – собственник оставляет мебель или часть предметов (например, встроенная бытовая техника).
Шаг 4: осматриваем будущее жилье
На просмотр, как правило, приходят владельцы или доверенное лицо, а также риелтор, если он участвует в сделке. Покупателю желательно пригласить прораба, чтобы оценить состояние дома и квартиры, особенно технические моменты. Самостоятельно это сделать крайне сложно. Также уже после просмотра можно пообщаться с соседями и узнать еще больше информации об объекте – комфортно ли жить в доме и районе в целом, какой контингент и т.д.
Обязательно попросите собственников предъявить все документы и внимательно их изучите. А именно:
1. Паспорта всех участников сделки (с соответствующими возрасту фотографиями).
2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Проверьте соответствие адреса, заявленное количество комнат, их размер.
3. Согласие на продажу другого супруга, заверенное нотариусом.
4. Справка о составе зарегистрированных лиц в квартире.
5. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
6. Экспертная оценка объекта недвижимости.
7. Технический паспорт.
8. Доверенность, в случае если продавец действует от третьих лиц.
Не лишнее – попросить сделать фото документов, чтобы в дальнейшем обратиться за их анализом к юристу. Это поможет исключить форс-мажоры. «На вторичном рынке недвижимости бывают ситуации, когда третье лицо, например, наследник или родственник, объявляется. Затем обращается в суд с иском об истребовании имущества у законного покупателя. И суд признает нарушение его прав, расторгает договор. А деньги, возможно, вам и не вернут», – предупреждает Сергей Бабенко, адвокат и основатель Home Legal Protection.
Главнае задача покупателя на данном этапе – узнать все об объекте, как самостоятельно, так и при помощи юристов, риелторов. Все это ради одной цели – не потерять время и деньги.
Шаг 5: заключаем сделку
Если стороны договорились, дальше все проходит в несколько этапов. Первый – покупатель и продавец подписывают предварительный договор, чтобы зафиксировать сроки сделки и переезда, условия, предметы в квартире или их отсутствие после продажи, сумму задатка.
В этот период собственник готовит квартиру к продаже – оплачивает долги за коммунальные услуги (если есть), вывозит необходимые предметы, делает уборку, «выписывает» из квартиры всех зарегистрированных жильцов.
Второй этап – оплата стоимости квартиры и подписание договора купли-продажи у нотариуса. В этом документе фиксируется дата сделки, данные продавца и покупателя, стоимость жилья. Также прописываются условия расторжения договора и порядок возврата денежных средств, штрафы. «Обязательно зафиксируйте пункт, что у сторон нет претензий друг к другу», – подсказывает Ирина Луханина.
На оформлении сделки должны обязательно присутствовать покупатель и лично продавцы с их женами или мужьями, а также риелтор, если его задействовали. Для собственной безопасности не соглашайтесь подписывать документы через доверенных лиц собственников жилья.
Подытоживая все сказанное, внимательность к деталям и скрупулезность – увеличат ваши шансы на удачную покупку недвижимости на онлайн-площадке.
Текст: Катерина Спорыш
