Купити квартиру на онлайн-майданчику: 5 кроків до безпечної угоди

Електронна комерція проникає в усі сфери життя українців.  Українські інтернет-користувачі стали більше довіряти онлайн-майданчикам покупку чого завгодно – від одягу до нерухомості.

За статистикою OLX, квартири увійшли в топ-10 пошукових запитів за підсумками минулого року. При цьому покупці регулярно припускаються тих самих помилок – в результаті отримують негативний досвід взаємодії з онлайн-майданчиками або потрапляють в «пастки» недобросовісних користувачів.

Як придбати житло на вторинному ринку в інтернеті безпечно? Редакція блогу OLX поспілкувалася з досвідченими покупцями, рієлторами та юристами – вони поділилися секретами успішної покупки квартири на класифайді.

Крок 1: визначаємо пріоритети

Одна з головних помилок покупців – вони не аналізують свої бажання. В результаті не можуть оцінити всі плюси і мінуси покупки квартири в короткостроковій і довгостроковій перспективі.

Короткострокові вигоди – інтер’єр, вид з вікна, інфраструктура біля будинку, зручна транспортна розв’язка. Довгострокові – екологічна ситуація, поява нових будинків та інших об’єктів в мікрорайоні, навчальні заклади з високою якістю освіти тощо.

«Щоб не потонути в потоці інформації, ми з сім’єю зробили онлайн-таблицю по кожному з об’єктів, які розглядали. В колонках розписували переваги і недоліки кожної квартири. На сімейній нараді обговорювали, що дасть нам покупка, а що, навпаки, ми втратимо – зараз і в перспективі до 5 років. Так ми змогли все систематизувати і вибирати кращі з кращих варіантів при первинному відборі квартир на онлайн-майданчиках», – дає корисну пораду киянка Єлизавета Крюкова.

Крок 2: прицінюємося до об’єктів

Часто покупці не вивчають цінову ситуацію в різних районах і мікрорайонах міста. «В результаті покупець втрачає об’єкт за хорошою ціною, думаючи, що це дорого, або навпаки, переплачує, піддавшись створеному ажіотажу, тиску з боку продавця», – резюмує Ірина Луханіна, незалежний експерт з нерухомості.

Можна звернутися за порадою до рієлтора, але в будь-якому випадку краще самостійно перевірити ще раз інформацію. Зорієнтуватися на ринку допоможуть можливості пошуку на онлайн-платформі. Класифайди з мільйонною аудиторією – хороший спосіб моніторити ціни. Тільки на OLX в рубриці «Нерухомість» – близько 150 000 оголошень про продаж квартир або кімнат (дані на момент підготовки матеріалу – ред.).

Наприклад, ви шукаєте 1-кімнатну квартиру 30-50 кв. м. в Києві, в Святошинському районі. Можна деталізувати пошук – вибрати тип і клас будинку, поверховість, метраж тощо. Після формування запиту система видасть всі оголошення, які вам підходять, – від найдешевших до найдорожчих. За нашими параметрами на OLX були оголошення від 739 000 до 907 000 грн, тобто середня вартість житла – близько 823 000 грн (дані на момент підготовки матеріалу – ред.).

Завдяки такому підходу покупець захистить себе від ненадійних і підозрілих продавців із квартирами за заниженою або завищеною ціною.

Крок 3: перевіряємо квартиру «на міцність»

Після вибору об’єкта – потрібно пройти етап спілкування з власниками квартири. До речі, якщо ви працюєте з рієлтором, то це питання він бере на себе. Критично важливо отримати відповіді на десять запитань. Їх можна як поставити господарям, так і дізнатися потрібну інформацію самостійно.

1. Чи існує житло насправді?

Поставте продавцю кілька запитань про розташування будинку, адресу, метраж, ціну, особливості квартири. Якщо він чітко відповідає і все збігається з фото та інформацією, які були в оголошенні, – отже, все гаразд. Якщо ж плутається в деталях, недоговорює – ліпше шукати іншу квартиру, оскільки це може бути «пасткою» шахраїв.

2. Хто продає квартиру?

Продавати може власник, рієлтор або довірена особа. Інші люди повинні викликати підозру в нечесних намірах. Якщо в справі рієлтор, то важливо уточнити інформацію про нього – ім’я та прізвище, місце роботи. Обов’язково перевірте ці дані в інтернеті (соцмережі, форуми). Не буде зайвим – зателефонувати в агентство нерухомості і дізнатися, чи продають вони обрану квартиру, чи працює у них ця людина.

3. Чому об’єкт продається, і скільки вже на ринку?

Так ви зрозумієте можливі ризики. Наприклад, квартиру можуть продавати через поганий технічний стан будинку, побутові незручності, ненадійних сусідів. Або, наприклад, об’єкт «застоявся» на ринку через небезпечну ситуацію в районі або мікрорайоні. Втім, можуть бути й інші причини продажу – переїзд в інший район, місто, країну.

У будь-якому випадку ви зрозумієте, як діяти далі – розглядати цей варіант або вибрати інший.

4. Які документи є на квартиру?

Важливе запитання, щоб не натрапити на проблемних продавців. У телефонному режимі власник повинен впевнено озвучити пакет документів. Покупцеві важливо все записати, потім проконсультуватися з юристом, а вже при огляді квартири – переконатися, що всі папери на місці.

«Трапляються неприємні ситуації з підробленими документами – переклеєні фото в паспортах, вкрадені нотаріальні бланки, недійсні доручення, власники, які стоять на обліку в психоневрологічному диспансері тощо. Такі упущення при перевірці і підготовці документів можуть дати знати про себе після придбання квартири, через що угоду можуть визнати недійсною», – підказує Ірина Луханіна.

5. Як давно житло у власності?

Чим довше володіють квартирою, тим більша різниця у сплаті податків. «Якщо володіють менше 3-х років, то розмір податку при покупці складе 7,5% від вартості житла, якщо більше – 2%», – попереджає Сергій Костецький, аналітик компанії SV Development.

6. Чи актуальна ціна, і чи можна отримати знижку?

Якщо квартира довго не продається, то власник може бути готовий знизити ціну. «Я спостерігаю позитивну тенденцію: продавці  почасли частіше виставляти оголошення з реальною вартістю. В такому випадку максимальний торг в квартирах економ- і комфорт-класів – $1000-1500», – підказує Сергій Костецький.

Якщо продавець готовий скинути набагато більше – це привід для сумнівів. Можливо, вам намагаються продати квартиру за занадто завищеною ціною або ж є проблеми з документами.

7. Яка сума завдатку при угоді?

Звична практика – фіксований завдаток в $1 000-2 000 для всіх класів нерухомості. Дуже важливо обговорити, а потім і прописати в попередньому договорі купівлі-продажу, як вам повернуть завдаток, якщо угода не відбудеться. Наприклад, продавець передумає або ви несподівано знайдете кращий варіант. Бувають випадки, що через неуважність люди втрачають ці гроші – наприклад, не помічають пункт про те, що завдаток не повертається.

8. Як можна подивитися житло?

«Більшість компаній і приватних рієлторів проводять безкоштовні огляди. Але іноді зустрічаються й платні», – підказує Ірина Луханіна. Як правило, платні огляди – це 30-50% від вартості послуг рієлтора, який бере 1-5% за успішну угоду.

9. Який порядок оплати?

Суми понад 150 000 грн – оплачуються через банк. Важливий момент: коли підписується договір про угоду, в ньому вказується вартість квартири. Нерідко, щоб зменшити податки, сторони домовляються про те, щоб документально зафіксувати меншу суму. Але тут є ризики для покупця. Як пояснюють експерти, в разі розірвання договору продавець може повернути не всі гроші, а тільки заявлені в документах. А довести, що ви заплатили більше, – буде складно.

10. У якому стані продавець планує залишати квартиру?

Так ви зможете оцінити додаткові витрати після покупки. Є кілька сценаріїв. Перший – продавець забирає з собою все: сантехніку, плінтуси, паркет тощо. Другий – власник залишає меблі або частину предметів (наприклад, вбудована побутова техніка).

Крок 4: оглядаємо майбутнє житло

На огляд, як правило, приходять власники або довірена особа, а також рієлтор, якщо він бере участь в угоді. Покупцеві бажано запросити виконроба, щоб оцінити стан будинку і квартири, особливо технічні моменти. Самостійно це зробити вкрай складно. Також вже після огляду можна поспілкуватися з сусідами і дізнатися ще більше інформації про об’єкт – чи комфортно жити в будинку і районі в цілому, який контингент тощо.

Обов’язково попросіть власників пред’явити всі документи і уважно їх вивчіть. А саме:

1. Паспорти всіх учасників угоди (з відповідними віку фотографіями).
2. Правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомості. Перевірте відповідність адреси, заявлено ​​кількість кімнат, їх розмір.
3. Згода на продаж другої людини з подружжя, засвідчена нотаріусом.
4. Довідка про склад зареєстрованих осіб в квартирі.
5. Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги.
6. Експертна оцінка об’єкта нерухомості.
7. Технічний паспорт.
8. Доручення, якщо продавець діє від третіх осіб.

Не буде зайвим – попросити зробити фото документів, щоб в подальшому звернутися за їх аналізом до юриста. Це допоможе виключити форс-мажори. «На вторинному ринку нерухомості бувають ситуації, коли третя особа, наприклад, спадкоємець або родич, несподівано дає про себе знати. Потім звертається до суду з позовом про витребування майна у законного покупця. І суд визнає порушення його прав та розриває договір. А гроші, можливо, вам і не повернуть», – попереджає Сергій Бабенко, адвокат і засновник Home Legal Protection.

Головне завдання покупця на даному етапі – дізнатися все про об’єкт, як самостійно, так і за допомогою юристів, рієлторів. Усе це заради однієї мети – не втратити час і гроші.

Крок 5: укладаємо угоду

Якщо сторони домовилися, далі все проходить у кілька етапів. Перший – покупець і продавець підписують попередній договір, щоб зафіксувати терміни угоди і переїзду, умови, предмети в квартирі або їх відсутність після продажу, суму завдатку.

У цей період власник готує квартиру до продажу – оплачує борги за комунальні послуги (якщо є), вивозить необхідні предмети, робить прибирання, «виписує» з квартири всіх зареєстрованих мешканців.

Другий етап – оплата вартості квартири і підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса. У цьому документі фіксується дата угоди, дані продавця і покупця, вартість житла. Також прописуються умови розірвання договору та порядок повернення коштів, штрафи. «Обов’язково зафіксуйте пункт, що у сторін немає претензій один до одного», – підказує Ірина Луханіна.

На оформленні угоди повинні обов’язково бути присутніми покупець і особисто продавці з їхніми дружинами або чоловіками, а також рієлтор, якщо його задіяли. Для власної безпеки не погоджуйтеся підписувати документи через довірених осіб власників житла.

Підсумовуючи все сказане, уважність до деталей і скрупульозність – збільшать ваші шанси на вдалу покупку нерухомості на онлайн-майданчику.

Текст: Катерина Спориш