Недвижимость

Купить жилье в новостройке: советы юриста, как защитить себя

21 августа 2019   
 2
Купить жилье в новостройке: советы юриста, как защитить себя

Количество предложений от застройщиков от года к году растет. По данным аналитики OLX, больше всего их в Киевской (32%), Одесской (28%) и Ивано-Франковской областях (14%). Меньше всего – в Харьковской и Львовской, соответственно – 8% и 3%.

Увы, большое количество строящихся жилых комплексов не гарантирует безопасную покупку и ввод объектов в эксплуатацию. Редакция блога OLX обратилась к юристу и сооснователю сервиса Home Legal Protection Сергею Бабенко, который помогает горожанам покупать квартиры. Он рассказал, на что обращать внимание в объявлениях, о чем говорить в отделах продаж и как подписать договор с застройщиком.

Юрист Сергей Бабенко

Первое знакомство с объектом

По словам эксперта, первое знакомство с объектами происходит по трем основным каналам: борды, контекстная реклама, а также онлайн-площадки объявлений как, например, OLX. Сергей Бабенко рекомендует сразу обратить внимание на определенные моменты, которые нужно проверить до похода в отдел продаж.

1. Цена

Застройщики часто предлагают выгодные цены. Но за ними нередко кроются проблемы, например, с разрешительной документацией. Поэтому сохраните или сфотографируйте объявление, а затем вычислите стоимость квадратного метра в жилом комплексе.

Обычно она указана в объявлении сразу. Если нет, и есть только цена за весь объект, сделайте простое математическое упражнение: разделите стоимость на количество квадратных метров жилья. К примеру, если 1-комнатную квартиру в 40 кв. м предлагают купить за 600 000 грн, тогда цена кв. м составит – 15 000 грн.

Полученные цифры сравните со средними расценками по рынку. Их можно проверить в интернете по запросу «статистика цен новостройки» или промониторить объявления от застройщиков на OLX. Например, сейчас в разделе «Предложения от застройщиков» – более 2200 объявлений. Хорошая возможность оценить ситуацию. По словам эксперта, в Киеве, например, потенциальные покупатели получат такую статистику: от 17 500 грн за кв. м – для класса «эконом»‎ и до 58 000 грн за кв. м – для класса «элит»‎.

Если видите, что предложенная застройщиком цена ниже рыночной на 15-20% или больше – это должно вызвать подозрения. Как объясняет юрист, именно настолько отличались расценки в проблемных комплексах.

2. Застройщик

В объявлениях не всегда указываются названия жилого комплекса и застройщика. Эти данные могут подменяться слоганами типа «Квартира в Киеве рядом с метро/озером/парком всего за … тыс. грн».

Если покупатель не может с первого раза понять, кто, что и где строит – это тоже должно насторожить. Главный совет нашего эксперта – позвоните по указанным номерам телефонов, чтобы узнать название жилого комплекса и компании-застройщика, которая фактически будет строить дом. Полученную информацию проверьте на форумах покупателей, в профильных группах в соцсетях и публикациях в СМИ. Можно пообщаться с теми, кто уже живет в сданных домах. Обычно за проблемными жилыми комплексами тянется немало негатива:

– отсутствие разрешительной документации;
– отсутствие портфолио;
– сомнительная репутация;
– проблемы со вводом в эксплуатацию текущей очереди или других объектов;
– проблемы с готовыми квартирами (например, жильцы не могут заключить договоры на поставку газа, воды, электричества).

Начеку в отделе продаж

В отделе продаж даже самого ненадежного застройщика с потенциальными покупателями будут общаться максимально любезно. Порой все это расфокусирует внимание. Поэтому, по словам Сергея Бабенко, нужно быть начеку.

1. Вопросы

Наш эксперт рекомендует задать такие вопросы представителям застройщика:

– как долго существует застройщик на рынке?

Вам должны показать и рассказать, чем занималась компания в течение нескольких лет и сколько сдала объектов. Эти данные пригодятся для дальнейшего исследования: выполняет ли застройщик свои обещания о сроках введения в эксплуатацию, довольны ли люди качеством строительства и т.д. Если у компании нет готовых объектов – отнеситесь с подозрением. Первый дом может стать последним, и деньги исчезнут навсегда.

– как давно началось строительство жилого комплекса?

Насторожитесь, если планировали в одни сроки, а стартовали – в другие. Или если запланированные этапы строительства не соответствуют действительности.

– когда планируется сдать дом в эксплуатацию?

Причем не только тот, в котором вы хотите купить квартиру, но и другие новостройки в комплексе. Спросите, как обстоит ситуация с остальными очередями. Ответ на этот вопрос подскажет, насколько реальные сроки соответствуют заявленным.

2. Документы

Если менеджеры увиливают и не хотят показывать те или иные бумаги, то, как объясняет эксперт, или у компании вовсе нет документов, или существуют проблемы.

Список документов, который вы обязательно должны запросить:

– устав юридических лиц, которые связаны со строительством

Так вы оцените размер уставного капитала, выясните, нет ли ограничения полномочий у человека, который от имени компании будет подписывать договор с покупателем. По словам Сергея Бабенко, нередко уставной капитал компании составляет 1 грн. Для покупателя это означает, что в случае проблем ничего нельзя будет отсудить. Проверить размер уставного капитала можно в Едином госреестре юрлиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований.

– судебные решения по объекту, которые могут повлиять на строительство

Очень часто случается, что на момент контакта с застройщиком есть судебные разбирательства, которые негативно влияют на процесс строительства. Это может быть, например, оспаривание разрешительных документов или даже дела о мошенничестве.

– информация о целевом назначении земли

Если целевое назначение земельного участка не предусматривает строительство жилого дома – это может быть проблемой и причиной для поиска другого застройщика.

– декларация о начале строительных работ

Фактически самый важный документ, который говорит о том, что строительство конкретного дома одобрено государством. В нем обязательно надо проверить всю информацию, в том числе адрес строительства.

– лицензия на выполнение строительных работ

Если она есть, значит, застройщик имеет право строить дома. В противном случае строительство – незаконно.

– проект строительства и экспертное заключение о возможности возведения дома

Эти документы, как и декларация о начале строительных работ, касаются конкретного объекта. Их наличие и соответствие действительности – признак того, что проект согласован со стороны государства без каких-либо претензий. Также говорит о том, что на всех этапах не было отклонений от обязательных норм, зафиксированных на законодательном уровне.

– договор аренды или правоустанавливающий документ на земельный участок

Очень важно, чтобы застройщик использовал земельный участок законно. При этом нет принципиальной разницы, арендует он его или владеет. Но если это аренда, обязательно нужно обратить внимание на ее условия и срок.

– сертификат о введении дома в эксплуатацию

Если он есть, значит, дом построили законно и ввели в эксплуатацию. В таком случае риски резко уменьшаются.

– договор покупки жилья

В идеале – сфотографировать пакет документов и передать профильному юристу. Он все проанализирует и даст заключение. Таким образом покупатель сэкономит время и деньги.

Подписание договора

Внимательно изучите договор. Самое главное – он должен быть максимально прозрачным и понятным: что и где строится, цена, этапы строительства и подключения к коммуникациям, сроки сдачи.

Крайне важно вычитать каждый пункт. Во-первых, договор может включать крайне невыгодные условия. Во-вторых, в нем может не быть важных моментов. В-третьих, надо понимать, что покупатель вправе предлагать застройщику те или иные изменения в текст, которые помогут избежать возможных проблем в будущем.

– стоимость квартиры

Застройщики предлагают цену в гривне, а в договоре она иногда отображается в долларах. Для покупателя это означает увеличение ценника на случай падения гривны.

Также застройщик оставляет за собой право менять стоимость квадратного метра на этапе строительства. Например, если вы присмотрели жилье месяц назад, то уже завтра может вырасти – чем ближе сдача в эксплуатацию, тем расценки выше.

– дополнительные платежи и кто их покрывает

Налоги: оплата в Пенсионный фонд Украины обычно делится между застройщиком и покупателем – 50/50. Но бывает и так, что эту финансовую нагрузку полностью перекладывают на плечи будущих жильцов. Кроме того, один комплекс могут возводить два застройщика: один из них может предлагать оплачивать налоги пополам, второй – нет.

– штрафные санкции
Порой покупатели меняют свое решение о покупке и разрывают договор. Застройщик обычно забирает 10% стоимости.

– сроки введения в эксплуатацию

Они могут затягиваться. Застройщики редко готовы нести ответственность за задержки.

Как говорит Сергей Бабенко, чаще всего именно эти моменты прописаны в договоре «расплывчато», что дает компании возможность для маневра. Задача покупателя – обратить на них внимание и переиграть в свою пользу. Например, детализировать процедуру оплаты, процесс перехода права собственности на квартиру, передачи ключей и др. Внесите правки и согласуйте их с застройщиком. Эксперт уверяет: в 90% случаев последние соглашаются на изменения.

В момент оформления договора обязательно проверьте, подписываете старый или обновленный документ, чтобы защитить себя от неприятных ситуаций.

Текст: Катерина Спорыш