Недвижимость

Как выбрать и купить дом своей мечты: подсказки риелтора

1 июля 2020
Как выбрать и купить дом своей мечты: подсказки риелтора

Перебраться из шумного мегаполиса в тишину и поближе к природе – в период пандемии этот вопрос стал особенно актуальным. Все чаще люди стремятся сбежать за город не только на лето, а и обосноваться там, найдя хороший дом для всей семьи. Кроме комфорта, на первый план вышла потребность в безопасности.

Что нужно знать, выбирая загородное жилье, и на что обратить внимание, чтобы не пожалеть о решении после новоселья, – с редакцией блога OLX поделилась Елена Маленкова, риелтор, генеральный директор KDU Realty Group и член Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

Тренд: идеальное время, чтобы купить дом

По словам эксперта, в течение последних пяти лет дома продавались точечно: люди, у которых не было острой необходимости в загородной недвижимости, откладывали покупку «на потом».

«Покупатели не понимали, что будет с деньгами, не упадет ли курс, стоит ли тратить накопления сейчас, если завтра дом может стоить половину запрашиваемой суммы, – рассказывает Елена Маленкова. – Загородное жилье действительно упало в цене на 30-40%, но большого интереса все равно не вызывало. Квартиры продавались в десятки раз чаще».

Но ситуация с карантином и возможной «второй волной» пандемии спровоцировала отложенный спрос. «С мая рынок загородной недвижимости показывает очень динамичный рост: продалось все, что «стояло» год или два, новые объекты быстро вызывают интерес, а хорошие дома площадью 100-150 кв. м – в дефиците», – резюмирует риелтор.

Выбор: на что обращать внимание

1. Выгодное расположение

Главный совет эксперта: покупая дом, всегда думайте, как будете его продавать – кого он еще сможет заинтересовать, кроме вас. Покупка недвижимости – это, прежде всего, инвестиция. Вы никогда наверняка не знаете, как изменятся ваши планы или обстоятельства в будущем, даже если сейчас кажется, что вы будете жить в доме всегда.

Потенциальным покупателям должна быть интересна не только конструкция и территория, но и расположение. «Самый лучший дом, построенный в неудачном месте, будет продаваться по стоимости стройматериалов», – комментирует Елена Маленкова.

По ее словам, выбор места включает несколько критериев.

Направление. Обратите внимание на загруженность дороги, по которой будете каждый день добираться в город и обратно, чтобы вам (или будущим жильцам) не пришлось стоять несколько часов в пробках.

Важно и расстояние до города. Например, если вам сейчас не нужно каждый день ездить в офис, дом может находиться не в 10-20 км от города, а в 30-40 км. В то же время учитывайте, что ваш распорядок может поменяться.

Инфраструктура. Как близко магазины, поликлиники/больницы, аптеки, как быстро доедут экстренные службы, все ли в порядке с коммуникациями. Если вы планируете завести детей или они уже у вас есть, то есть ли рядом школы, садики и т. д.

Живописность. Если вы хотите жить ближе к природе, рядом должны быть водоем или лес, а не вспаханное поле.

Безопасность. Благополучные ли соседи рядом, нет ли заброшенных домов, охраняется ли территория, придется ли вам дополнительно тратиться за охранную систему.

Экологическая обстановка. Объедьте территорию рядом с домом, который планируете купить. Проверьте, не находятся ли рядом торфяные болота, очистные сооружения, нет ли проблем с канализацией (например, если неподалеку идет строительство других домов или коттеджных городков).

2. Желаемая «картинка»

«Представьте, какой он – ваш идеальный дом: сколько человек будет жить, как вы собираетесь проводить там время (частота проживания, быт, досуг), каким представляете интерьер либо состояние отделки, если планируете заниматься декором самостоятельно», – советует Елена Маленкова. Ответы на эти вопросы помогут максимально точно сформировать запрос и упростят просмотры – вы будете знать, на что обращать внимание.

При этом учитывайте тренды: «Бывают случаи, когда люди покупают дом на 700-1000 кв. м для большой семьи с детьми, но последние вырастают, и в итоге родители остаются в нем одни. А продать такой дом будет тяжело: сейчас нет спроса на объекты свыше 500 кв. м, и вряд ли будет в ближайшее время. В тренде – простота и практичность». Как уточняет эксперт, в топе у покупателей – одноэтажные дома (максимум – два этажа), размер участка – до 10 соток, также клиенты ценят наличие воды и «зелени» на территории.

3. Приоритеты

В недвижимости немало эмоциональных решений: как говорит Елена Маленкова, чаще всего люди покупают не то, что планировали изначально. Потому нужно понять, что для вас критически важно, а в чем можно пойти на компромисс ради дополнительных возможностей.

«Например, вы ищете современный одноэтажный дом. А вам предлагают несколько этажей, но в хорошем месте – закрытом коттеджном городке, на территории которого есть школа и садик, – и вы соглашаетесь, – рассказывает риелтор. – Либо вы выбрали Столичное шоссе, по которому до Киева можно добраться за 20 минут, но не нашли «свой» объект в этом направлении и покупаете участок, чтобы построить его самостоятельно. Бывает еще и так, что на первом месте для покупателя – конструкция дома и качество строительства, а направление не так важно. И он согласен жить дальше, чем хотелось бы, но в доме из экологичных материалов, в котором комфортно в любую погоду, и не нужно переплачивать за отопление».

Определившись, приготовьтесь много ездить на просмотры: «На каком-то этапе количество перейдет в качество. Например, вы поймете, что некогда и некому тратить время на 25 соток огорода и уборку третьего этажа, где стоит бильярдный стол. Будьте готовы, что в процессе выбора запросы могут меняться, и это нормально. Главное, чтобы была “отправная точка”».

Елена Маленкова, риелтор, генеральный директор KDU Realty Group

Елена Маленкова, риелтор, генеральный директор KDU Realty Group

4. Цена

Часто покупатели и собственники ориентируются на цены на онлайн-площадках недвижимости. Не стоит ограничиваться только этим источником информации: обращайтесь за помощью к профессионалам, ведь отклонение от реальной стоимости может быть до 50%.

«Некоторые дома выставляются еще по ценам десятилетней давности: тогда хозяева вложили в стройку $1 млн, сейчас хотят продать за $700 тыс., а реальная стоимость уже $150 тыс., – объясняет эксперт. – У риелторов есть внутренняя база, в которой собирается информация о проданных домах. Например, наши агенты тратят 2-3 дня, а иногда и недели, чтобы проанализировать предложения».

Учитывайте, как может развиваться ситуация во времени. Елена приводит пример: «Например, готовый дом в коттеджном городке от собственника продается по $950 за кв. м. Застройщик продает несколько домов в разной комплектации по цене от $800 до $1200 за кв. м. Первый вариант кажется более выгодным, так как не придется вкладываться в ремонт. С другой стороны, если дом хороший по всем параметрам и будет много желающих его купить, то владелец может поднять цену».

Ошибки: чего не нужно делать

Вы нашли дом своей мечты, но на этом все не заканчивается. Долгожданная покупка может стать источником проблем, если не учесть важные моменты.

Ошибка 1. Не иметь представителя на переговорах

Риелтор, который работает в интересах собственника, будет действовать так, чтобы продать дом, не учитывая ваши желания. «Например, человеку, не знающему город, скажет, что это хорошее место, а тот потом будет стоять каждый день в пробках, – объясняет эксперт. – Покупателю обязательно нужен специалист по недвижимости, который поможет с выбором, определит сильные и слабые стороны объектов, проведет переговоры, чтобы сделка была выгодной». Также важно пригласить технического эксперта, который сделает свое заключение о состоянии дома, например, оценит качество строительства.

Ошибка 2. Не проводить аудит документов

Часто при покупке дома выясняется, что на его постройку не были получены разрешительные документы (например, другое назначение земли или возведение дома не согласовано с ГАСИ). В итоге покупатель будет вынужден самостоятельно заняться вводом дома в эксплуатацию.

«Также знаю случай, когда люди купили дом на участке, который не был приватизирован, и провели условную межу. А потом соседи приватизировали свою землю и оказалось, что «забрали» лишние 6 метров», – рассказывает Елена Маленкова.

Чтобы уже после сделки не всплывали новые обстоятельства и не возникало судебных споров, покупатель вместе с юристом должны провести полную экспертизу документов:

– паспорт и идентификационный код собственника дома;
– разрешение на совершение сделки со стороны супруга/супруги, заверенное нотариально;
– документы о семейном положении владельца (например, свидетельство о браке или его расторжении);
– справка о количестве зарегистрированных в доме человек (в идеале на момент продажи все жильцы должны быть выписаны);
– право собственности на дом и земельный участок;
– технический паспорт;
– экспертная оценка дома и земельного участка.

Имея заключение специалиста, вы сможете принять окончательное решение.

Ошибка 3. Не составлять предварительный договор

Человеческий фактор возможен всегда. Например, покупатель придет на сделку, а собственник скажет, что нашел другого клиента, который предложил ему больше. «Но если вы составляли предварительный договор и заверяли его у нотариуса, то владелец объекта должен будет вернуть вам задаток в двойном размере, – объясняет риелтор. – Своим клиентам, если они уверены в покупке, я рекомендую давать задаток больше, чем стандартные 2-4%, чтобы продавец понимал свою ответственность».

Следуйте нашим советам и совершайте успешные сделки.

Текст: Светлана Васильченко