Не для всех арендаторов поиски квартиры заканчиваются успешно. Одни, сняв жилье, конфликтуют с собственниками из-за несоблюдений договоренностей, другие – поспешно выселяются, так как стали жертвами недобросовестного поведения.
Как не оказаться в неприятной ситуации? Редакция блога OLX пообщалась с риелтором Богданом Маковецким. У нашего эксперта более 10 лет опыта в сфере недвижимости: он работал с разными объектами – жильем, коммерческой недвижимостью, землей – как на стороне агентств, так и независимо от них. Также запускал проект по недвижимости в одном из крупнейших банков страны. Состоит в Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.
Мы разузнали все секреты долгосрочной и безопасной сделки, а также составили топ – какие вопросы задать при аренде квартиры собственнику.
1. Актуальная ли стоимость аренды, которая стоит в объявлении?
Как рассказывает эксперт, бывает, что в объявлении указывают одну цену, а на деле жилье стоит дороже.
«Владельцы либо риелторы иногда делают так, чтобы объявление выглядело более привлекательным. Поэтому для экономии времени лучше уточнить актуальную стоимость квартиры уже во время первого телефонного разговора. А вместе с ней и затраты на коммунальные платежи. Так вы сможете определить ежемесячные расходы на жилье», – советует Богдан Маковецкий.
2. Соответствуют ли действительности фото в объявлении?
«Некоторые владельцы или риелторы добавляют для разных объявлений одни и те же снимки. Так они экономят время и деньги, чтобы не делать профессиональную фотосъемку своих объектов, – рассказывает эксперт. – Однако для будущих арендаторов это выглядит обманом и вызывает разочарование».
Если вы уличили человека в недобросовестном поведении уже на первых этапах возможной сделки, лучше сразу же закончить сотрудничество с ним.
3. Можно ли жить в квартире с семьей – детьми и/или домашними питомцами?
«Это то, что нужно знать при аренде квартиры. Но люди почему-то часто забывают об этом спросить. У них либо нет опыта переговоров с собственниками квартиры, либо повезло с предыдущими владельцами», – считает риелтор.
Если у вас как у арендатора есть особенности, связанные с проживанием в квартире, – обязательно сообщайте о них сразу. Не стоит надеяться, что вы уговорите собственника при просмотре квартиры, – только зря потратите время друг друга.
4. На какой период сдается квартира?
«Заметил, что владельцы квартир все чаще заключают договор аренды на полгода, а не на год, как раньше, – отмечает эксперт. – Например, чтобы попросить жильцов побыстрее выехать, если те им не понравятся. Или чтобы при необходимости повысить цену аренды».
Важно обратить на это внимание, иначе рискуете заново начинать поиски квартиры. А это время, усилия и лишние расходы, например, на услуги риелтора. «В этом случае финансовая нагрузка арендатора составит 50% стоимости одного месяца проживания», – комментирует Богдан Маковецкий.
5. Кто живет рядом (на одном этаже, снизу, сверху)?
То, какими будут ваши соседи, может повлиять на качество жизни в квартире.
«Например, если в доме плохая шумоизоляция, вы будете слышать плач детей, музыку и иные, не всегда приятные, звуки. Иногда возникают и другие проблемы: трудные соседи могут оскорблять жильцов, вести себя неподобающим образом или создавать препятствия при принятии коллективных решений», – объясняет эксперт.
6. Почему съехали предыдущие арендаторы?
«Вопрос поможет прояснить, какие отношения были между собственниками и жильцами, и чревато ли это проблемами для вас, если вы заключите сделку. Например, насколько часто возникали конфликты и почему, арендаторов попросили съехать или они это сделали по собственному желанию, каковы причины и т. д.», – риелтор подсказывает, какие вопросы задать при аренде квартиры.
7. Могли бы вы предоставить документы на квартиру?
Чтобы заключить сделку (что важно зафиксировать в договоре аренды, можно прочесть тут – ред.), владелец квартиры должен иметь при себе и показать будущему арендатору оригиналы документов:
1. договор купли-продажи квартиры;
2. паспорт;
3. идентификационный код.
«Если собственник состоит в браке и покупал жилье уже в этом статусе, но в документах на квартиру указан только один супруг, нужно будет попросить его упомянуть в договоре аренды мужа/жену. Также для заключения сделки нужны будут обе подписи, – советует Богдан Маковецкий. – Случается, что один из супругов вдруг начинает утверждать, что был против сдачи, и просит жильцов покинуть квартиру. Без подписи в договоре очень сложно доказать обратное».
Если арендодатель отказывается показывать документы или хотя бы их часть, то лучше вообще не тратить время на объект.
8. Кто имеет право заключать сделку?
Арендатору важно разобраться, кто владеет квартирой и имеет право заключать сделку. Как уже было сказано выше, если жилье покупали в браке, то в договоре должны быть указаны все владельцы и должны стоять обе подписи. «Чтобы все проверить, сравните дату регистрации брака в паспорте того, кто сдает вам квартиру, и дату в договоре купли-продажи», – советует риелтор.
Желательно, чтобы на подписании договора аренды были оба супруга. Если нет, то тогда должна быть нотариальная доверенность на право сдавать квартиру от имени отсутствующей стороны.
«Внимательно изучите этот документ – кем выдан, номер, срок действия, прописано ли, что доверенное лицо имеет право сдавать жилье, – Богдан Маковецкий объясняет, как проверить квартиру перед арендой. – Иногда случается, что доверенность составили только на представление интересов собственника в обслуживающих организациях, и все».
9. Можно ли проверить состояние мебели, техники и коммуникаций?
«Крайне важно проверить квартиру перед арендой: работу ламп, окон, дверей, смесителей, стиральной машины, чайника, холодильника, газовой или электрической плиты. Нужно снять с себя риски и ответственность за порчу имущества, – советует риелтор. – Не обязательно, что владелец знает о поломках, ведь он не живет в квартире и мог не перепроверить состояние от предыдущего арендатора».
Если вы обнаружили неисправности, сразу сообщите о них собственнику. А в договоре следует прописать всю мебель и имущество, которое есть в квартире, чтобы избежать проблем при выселении – например, недобросовестные владельцы могут сообщить о пропаже вещей.
10. Можно ли посмотреть последние показания счетчиков?
Перед заселением важно зафиксировать актуальные показатели счетчиков, внести данные в договор и сделать фотографию на телефон. Иначе рискуете заплатить за использованные предыдущими арендаторами электричество, воду или газ.
«У меня был случай, что за электричество несколько месяцев не приходила платежка. А когда передали последние показатели, то получили счет на несколько тысяч гривен. Хорошо, что была сохранена фотография счетчика», – подытоживает Богдан Маковецкий.
11. Как будет проходить оплата коммунальных?
«Тут главное избежать ситуации, когда собственник высылает общую сумму, а арендатор ее оплачивает. Например, иногда случается так, что у владельцев есть солидная субсидия, но они не сообщают об этом жильцам, чтобы получить больше денег. А платежки в таком случае и вовсе не попадают в руки арендатору, так как у него нет ключа от почтового ящика», – рассказывает Богдан Маковецкий.
Чтобы избежать такой ситуации, лучше оплачивать все самостоятельно. «Если же арендодатель не доверяет вам этот вопрос, то запрашивайте квитанции об оплате», – советует риелтор.
12. Когда я смогу получить страховую сумму?
«Не все владельцы готовы вернуть сразу всю страховую сумму при выселении. Поэтому важно заранее обсудить и зафиксировать в договоре этот момент, чтобы избежать конфликта. Например, можно договориться так: в течение семи дней после выселения вам возвращают страховую сумму», – подытоживает эксперт.
Процесс выбора арендованной квартиры – непростой, со многими неизвестными. Но если вы вооружитесь нашим списком вопросов, то риски оказаться в неприятной ситуации будут минимальными.
Текст: Катерина Спорыш
