Недвижимость

Проходите мимо: 9 признаков, которые могут говорить о рисковости новостройки

4 ноября 2020   
 590
Проходите мимо: 9 признаков, которые могут говорить о рисковости новостройки

По данным аналитического исследования сервиса автоматической проверки новостроек Monitor.Estate в сентябре 2020 года, больше половины объектов в Киеве можно отнести к рисковым. Причем подобная ситуация и в других регионах Украины.

Чтобы не попасть в печальную историю с покупкой квартиры в новостройке, лучше заранее знать обо всех подводных камнях, а также обратиться за консультацией к специалисту. «Юрист по недвижимости – независимый специалист, который все проверяет и помогает заключить сделку так, чтобы максимально отстоять права инвестора, – рассказывает сооснователь и юрист Monitor.Estate Владимир Копоть. – Не стоит от этого отказываться. Ведь, к сожалению, в Украине отсутствует законодательство, которое защищало бы интересы граждан, которые покупают права на будущие квартиры. Поэтому спасти покупателей от проблемных объектов могут только они сами, проверяя все, прежде чем подписывать договор с застройщиком».

Редакция блога OLX попросила Владимира Копотя рассказать о признаках, которые могут свидетельствовать о рисковости новостройки.

1. Дом без разрешения

Одна из самых распространенных причин, почему новостройка превращается в долгострой, – это возведение объектов без документов. Речь идет о разрешении на строительные работы, которое обязательно должно быть у застройщика.

Стоит попросить продемонстрировать его во время визита в отдел продаж. В то же время надо быть внимательным. Представители компании могут показывать бумаги и уверять, что все в порядке. Советуем не доверять словам, а разобраться в содержании документа. Например, может оказаться, что разрешение аннулировано, однако недобросовестного застройщика это не пугает, и тот продолжает продавать квартиры. Кроме того, он может быть выдан на другие потребности, например, на реконструкцию школы, а не на строительство многоэтажного жилого дома.

2. Отсутствие лицензии

Лицензия на строительство – это инструмент для обеспечения контроля со стороны государства. Чтобы ее получить, компания должна соответствовать определенным критериям и требованиям. Если лицензии нет (обязательно проверьте это в отделе продаж), застройщик не имеет права строить.

Но не всех останавливает ее отсутствие. К чему это в конечном итоге приводит? При строительстве в любой момент может прийти проверка: если специалисты обнаружат нарушения, объект «заморозят».

В таком случае инвесторам придется ждать, пока компания оформит необходимые документы, что влечет за собой увеличение сроков сдачи. Еще один вариант развития событий – иногда застройщики «договариваются» и продолжают работы незаконно. Последнее означает, что никто не может гарантировать их качество. Чтобы самостоятельно проверить его на этапе строительства – надо попасть на стройплощадку. Но обычно инвесторов на проблемный объект не пускают. А даже если человек получит доступ, то без специального образования оценить все будет сложно.

3. Неправильное целевое назначение земли

Следует проверить, чтобы застройщик возводил свои объекты там, где он имеет право это делать.

Если новостройки появляются на местах без сформированного земельного участка или без соответствующего целевого назначения – это грубое нарушение законодательства. Строить многоэтажки можно только на землях для жилой и общественной застройки.

Но территории с правильным целевым назначением заканчиваются, поэтому компании ищут другие подходящие участки. Наиболее распространенный «сценарий» – строительство на промышленных территориях.

Проблемы с такими объектами достаточно очевидны: увеличение сроков сдачи, блокирование стройплощадок активистами, дополнительные коррупционные расходы. К тому же Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) не имеет права принимать эти дома в эксплуатацию. Но, к сожалению, такие случаи бывают. При этом у инвесторов могут быть проблемы с отсутствием коммуникаций и невозможностью зарегистрироваться (прописаться) в квартире. Вдобавок – коммунальные тарифы в три раза выше, так как это не жилая недвижимость, а, согласно документам, административно-общественное здание или многофункциональный комплекс.

4. Подозрительная схема финансирования или способ покупки квартиры

Внимательно читайте договор, прежде чем его подписывать. Сейчас застройщики предлагают инвесторам приобрести квартиру с помощью:

– фонда финансирования строительства;

– инвестиционных договоров;

– участия в жилищно-строительных кооперативах;

– предварительных договоров;

– деривативов и покупки имущественных прав.

Только первые две схемы финансирования непосредственно предусмотрены в Законе Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Другие – должны настораживать инвесторов, поскольку они работают на основе типовых договоров от застройщиков или их компаний по управлению активами (то есть фактически деньги «мигрируют» между собственными счетами). Главная опасность – вот в чем: по устоявшейся судебной практикой, по не предусмотренными Законом договорам вернуть деньги или обязать достроить объект – вряд ли получится.

Инвестору следует помнить, что обычно типовой договор предлагает застройщик. Причем последний заботится прежде всего о своих интересах: убирает положения о задержке с вводом в эксплуатацию, о возвращении средств в случае расторжения договора, о привязке к курсу и т. д.

Поэтому при заключении договора инвесторам не стоит бояться вносить изменения и договариваться о включении или исключении отдельных положений. Например, важно обратить внимание на пункт, который касается введения в эксплуатацию, и прописать штрафные санкции за возможные задержки. В таком случае честные и добросовестные застройщики будут пытаться соблюдать сроки сдачи, ведь никому не нужны репутационные риски и судебные иски, которые приведут к значительным финансовым потерям.

Проходите мимо: 9 признаков, которые могут говорить о рискованности новостройки

Сооснователь и юрист Monitor.Estate Владимир Копоть

5. Акционные квадратные метры

Несколько лет назад СМИ рассказывали об обманутых инвесторах, которые приобрели воздух вместо квартир. Тогда более 1700 человек вложили деньги в псевдостроительство! Полиция разоблачила мошенников: они арендовали офис, распечатали яркие рекламные баннеры нового объекта и даже установили строительный забор. Заманивали покупателей скидками – 40-60%, а когда собрали деньги, просто снесли забор и прекратили работу.

Главный вывод: низкая стоимость квадратного метра – повод насторожиться, ведь застройщик никогда не будет работать «в минус». Если скидка незначительная – это допустимо, а вот цены, меньше рыночных на 30%, – «пахнут» обманом. Чтобы узнать рыночную стоимость, можно сравнить расценки в новостройках поблизости – такого же класса и на той же стадии строительства.

6. Финансовые проблемы застройщика

Ни один инвестор не ожидает и не рассчитывает, что застройщик, у которого он купил квартиру на этапе строительства, – обанкротится. Но, к сожалению, время от времени это случается.

Чтобы понять, есть ли такой риск, следует просмотреть Единый государственный реестр судебных решений. Найдите судебные дела, которые касающиеся конкретного субъекта. Если есть решение, по которым застройщик должен много денег своим контрагентам, – это может говорить о его неплатежеспособности еще задолго до официального признания банкротом.

7. Наличие уголовных дел и других судебных проблем

Если кроме хозяйственных споров, вы нашли в реестре еще и ряд уголовных производств в рамках расследования неуплаты налогов или незаконной передачи земельного участка, а также административные споры, где истцом выступает контролирующий орган со стороны государства, – надо еще больше насторожиться. А лучше – выбрать другого застройщика.

Потому что, например, когда дело касается незаконного выделения земельного участка или владения (пользования) на него, то строительные работы могут прекратить до вынесения решения суда. Если ограничения продолжат действовать или в конце концов застройщика лишат права владеть или пользоваться участком – это приведет к полному запрету или длительной приостановке работ. Есть риск, что такой объект или не достроят вообще, или введут в эксплуатацию со значительным нарушением сроков.

8. Задержка сроков сдачи

Самый большой страх инвесторов – большая задержка с вводом новостройки в эксплуатацию. Чтобы не вложить деньги в долгострой, проверьте сроки введения других объектов того же застройщика. Для этого почитайте отзывы на порталах по недвижимости, где люди делятся своими наблюдениями об активности на стройплощадке, исследуйте тематические группы в Telegram или Facebook

К сожалению, часто бывает так, чтобы застройщики переключаются на новые объекты, где продажи только начались: «перебрасывают» туда рабочих и оправдывают такие действия нехваткой текущего финансирования. Последнее – тревожный сигнал.

9. Наличие оффшорных компаний

Недавно СБУ разоблачила очередную строительную компанию, которая работала по оффшорным схемам. Застройщик незаконно пользовался налоговыми льготами и привлекал в свой инвестиционный фонд деньги покупателей. При таких условиях он мог вывести все средства из фонда и не достроить жилье.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, стоит изучать все: документы компании, ее владельцев, способ финансирования. Например, если инвестору предлагают купить квартиру по схеме с фондом финансирования строительства, то следует перепроверять и его: бенефициарами (собственниками) могут оказаться иностранные компании, где могут «осесть» деньги вкладчиков.

Стоит проверить участников строительного процесса в открытых источниках (Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, Единый реестр судебных решений), с помощью онлайн-сервисов (например, Monitor.Estate). Также следует почитать форумы, но их минус – там не будет полной информации.

Какими источниками информации вы бы не пользовались, если среди основателей застройщика есть оффшорные компании, лучше проходить мимо таких объектов.

Текст: Владимир Копоть