Проходьте повз: 9 ознак, які можуть говорити про ризиковість новобудови

За даними аналітичного дослідження сервісу автоматичної перевірки новобудов Monitor.Estate у вересні 2020 року, більше половини об’єктів у Києві можна зарахувати до ризикових. Причому схожа ситуація і в інших регіонах України.

Щоб не потрапити в сумну історію з купівлею квартири в новобудові, краще заздалегідь знати про всі підводні камені, а також звернутися за консультацією фахівця. «Юрист з нерухомості – незалежний спеціаліст, який усе перевіряє і допомагає укласти угоду так, щоб максимально відстояти права інвестора, – розповідає співзасновник та юрист Monitor.Estate Володимир Копоть. – Не варто від цього відмовлятися. Адже, на жаль, в Україні відсутнє законодавство, що захищало б інтереси громадян, які купують права на майбутні квартири. Тож урятувати покупців від проблемних об’єктів можуть лише вони самі, перевіряючи все, перш ніж підписувати договір із забудовником».

Редакція блогу OLX попросила Володимира Копотя розповісти про ознаки, які можуть свідчити про ризиковість новобудови.

1. Будинок без дозволу

Одна з найпоширеніших причин, чому новобудова перетворюється на довгобуд, – це зведення об’єктів без документів. Йдеться про дозвіл на будівельні роботи, який обов’язково має бути в забудовника.

Варто попросити продемонструвати його під час візиту до відділу продажів. Водночас треба бути уважним. Представники компанії можуть показувати папери і запевняти, що все гаразд. Радимо не довіряти словам, а розібратися в змісті документа. Наприклад, може виявитися, що дозвіл анульований, проте недобросовісного забудовника це не лякає, і той продовжує продавати квартири. Крім того, він може бути виданий на інші потреби, наприклад, на реконструкцію школи, а не на зведення багатоповерхового житлового будинку.

2. Відсутність ліцензії

Ліцензія на будівництво – це інструмент для забезпечення контролю з боку держави. Щоб її отримати, компанія має відповідати певним критеріям та вимогам. Якщо ліцензії немає (обов’язково перевірте це у відділі продажів), забудовник не має права будувати.

Але не всіх зупиняє її відсутність. До чого це зрештою призводить? Під час будівництва в будь-який момент може прийти перевірка: якщо фахівці виявлять порушення, об’єкт «заморозять».

У такому випадку інвесторам доведеться чекати, поки компанія оформить необхідні документи, що тягне за собою збільшення строків здачі. Ще один варіант розвитку подій – інколи забудовники «домовляються» і продовжують роботи незаконно. Останнє означає, що ніхто не може гарантувати їхню якість. Щоб самостійно перевірити її на етапі будівництва – треба потрапити на будмайданчик. Та зазвичай інвесторів на проблемний об’єкт не пускають. А навіть якщо людина отримає доступ, то без спеціальної освіти оцінити все буде складно.

3. Неправильне цільове призначення землі

Слід перевірити, щоб забудовник зводив свої об’єкти там, де він має право це робити.

Якщо новобудови з’являються на місцях без сформованої земельної ділянки або без відповідного цільового призначення – це грубе порушення законодавства. Будувати багатоповерхівки можна лише на землях для житлової та громадської забудови.

Але території з правильним цільовим призначенням закінчуються, тому компанії шукають інші підхожі ділянки. Найбільш поширений «сценарій» – будівництво на промислових територіях.

Проблеми з такими об’єктами доволі очевидні: збільшення строків здачі, блокування будмайданчиків активістами, додаткові корупційні витрати. До того ж Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) не має права приймати ці будинки в експлуатацію. Але, на жаль, такі випадки трапляються. При цьому в інвесторів можуть бути проблеми з відсутністю комунікацій та неможливістю зареєструватися (прописатися) у квартирі. На додачу – комунальні тарифи втричі вищі, оскільки це не житлова нерухомість, а, згідно з документами, адміністративно-громадська будівля чи багатофункціональний комплекс.

4. Підозріла схема фінансування або спосіб придбання квартири

Уважно читайте договір, перш ніж його підписувати. Наразі забудовники пропонують інвесторам придбати квартиру за допомогою:

– фонду фінансування будівництва;

– інвестиційних договорів;

– участі у житлово-будівельних кооперативах;

– попередніх договорів;

– деривативів та придбання майнових прав.

Лише перші дві схеми фінансування безпосередньо передбачені в Законі України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Інші – мають насторожувати інвесторів, оскільки вони працюють на основі типових договорів від забудовників або їхніх компаній з управління активами (тобто фактично гроші «мігрують» між власними рахунками). Головна небезпека – ось у чому: згідно з усталеною судовою практикою, за не передбаченими Законом договорами повернути гроші або зобов’язати добудувати об’єкт – навряд чи вийде.

Інвестору варто пам’ятати, що зазвичай типовий договір пропонує забудовник. Причому останній дбає насамперед про свої інтереси: прибирає положення про затримку із введенням в експлуатацію, про повернення коштів у разі розірвання договору, про прив’язку до курсу тощо.

Тому під час укладання договору інвесторам не варто боятися вносити зміни і домовлятися про включення або виключення певних положень. Наприклад, важливо звернути увагу на пункт, що стосується введення в експлуатацію, і прописати штрафні санкції за можливі затримки. В такому випадку чесні та сумлінні забудовники намагатимуться дотримуватися строків здачі, адже нікому не потрібні репутаційні ризики та судові позови, які призведуть до значних фінансових втрат.

5. Акційні квадратні метри

Кілька років тому ЗМІ розповідали про ошуканих інвесторів, які придбали повітря замість квартир. Тоді понад 1700 осіб вклали гроші у псевдобудівництво! Поліція викрила шахраїв: вони орендували офіс, роздрукували яскраві рекламні банери нового об’єкта і навіть встановили будівельний паркан. Заманювали покупців знижками – 40-60%, а коли зібрали гроші, просто знесли паркан і припинили роботу.

Головний висновок: низька вартість квадратного метра – привід насторожитися, адже забудовник ніколи не працюватиме «в мінус». Якщо знижка незначна – це допустимо, а от ціни, менші за ринкові на 30%, – «пахнуть» обманом. Щоб дізнатися ринкову вартість, можна порівняти розцінки в новобудовах поблизу – такого самого класу і на тій самій стадії будівництва.

6. Фінансові проблеми забудовника

Жоден інвестор не очікує і не розраховує, що забудовник, у якого він купив квартиру на етапі будівництва, – збанкрутує. Але, на жаль, час від часу це трапляється.

Щоб зрозуміти, чи є такий ризик, варто переглянути Єдиний державний реєстр судових рішень. Знайдіть судові справи, які стосуються конкретного суб’єкта. Якщо є рішення, за якими забудовник винен багато грошей своїм контрагентам, – це може говорити про його неплатоспроможність ще задовго до офіційного визнання банкрутом.

7. Наявність кримінальних справ та інших судових проблем

Якщо крім господарських спорів, ви знайшли в реєстрі ще й ряд кримінальних проваджень у рамках розслідування несплати податків або незаконної передачі земельної ділянки, а також адміністративні спори, де позивачем виступає контролюючий орган з боку держави, – треба ще більше насторожитися. А найкраще – вибрати іншого забудовника.

Бо, наприклад, коли справа стосується незаконного виділення земельної ділянки або володіння (користування) нею, то будівельні роботи можуть припинити до винесення рішення суду. Якщо обмеження продовжать діяти або зрештою забудовника позбавлять права володіти або користуватися ділянкою – це призведе до повної заборони або тривалого призупинення робіт. Є ризик, що такий об’єкт або не добудують взагалі, або введуть в експлуатацію зі значним порушенням строків.

8. Затримка строків здачі

Найбільший страх інвесторів – велика затримка із введенням новобудови в експлуатацію. Щоб не вкласти гроші в довгобуд, перевірте строки введення інших об’єктів того самого забудовника. Для цього почитайте відгуки на порталах з нерухомості, де люди діляться своїми спостереженнями щодо активності на будмайданчику, дослідіть тематичні групи в телеграмі чи фейсбуці.

На жаль, часто буває так, щоб забудовники переключаються на нові об’єкти, де продажі щойно почалися: «перекидають» туди робітників та виправдовують такі дії браком поточного фінансування. Останнє – тривожний сигнал.

9. Наявність офшорних компаній

Нещодавно СБУ викрила чергову будівельну компанію, яка працювала за офшорними схемами. Забудовник незаконно користувався податковими пільгами і залучав до свого інвестиційного фонду гроші покупців. За таких умов він міг вивести всі кошти з фонду і не добудувати житло.

Тому перш ніж купувати квартиру, варто вивчати все: документи компанії, її власників, спосіб фінансування. Наприклад, якщо інвестору пропонують купити квартиру за схемою із фондом фінансування будівництва, то слід перевіряти ще і його: бенефіціарами (власниками) можуть виявитися іноземні компанії, де потенційно можуть «осісти» гроші вкладників.

Варто перевірити учасників будівельного процесу у відкритих джерелах (Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Єдиний реєстр судових рішень), за допомогою онлайн-сервісів (наприклад, Monitor.Estate). Також слід почитати форуми, але їхній мінус – там не буде повної інформації.

Якими джерелами інформації ви не користувалися б, якщо серед засновників забудовника є офшорні компанії, краще оминати такі об’єкти.

Текст: Володимир Копоть