Недвижимость

Копилка покупателя: подборка полезных ссылок для тех, кто хочет приобрести жилье

27 января 2021   
 247
Копилка покупателя: подборка полезных ссылок для тех, кто хочет приобрести жилье

Если вы ничего не знаете о продавце недвижимости или застройщике, то у вас есть все шансы попасть в строительную аферу.

Не хотите рисковать деньгами и временем? Тогда воспользуйтесь правом на публичную информацию: изучайте ее в открытых реестрах, государственных базах, новостях и рейтингах профильных сервисов. Следует всегда все проверять. Вы также можете обратиться к юристу или риелтору, которые помогут не запутаться в большом количестве информации, сделать правильные выводы из полученных данных и защитить ваши права как покупателя.

Владимир Копоть, юрист, управляющий партнер юридической фирмы KopotLawyers и соучредитель сервиса автоматической проверки новостроек Monitor.Estate, помог редакции блога OLX проанализировать публичную информацию в сфере строительства. Вместе с экспертом мы разобрались, какие ресурсы надо изучить будущему владельцу недвижимости, чтобы не получить дополнительную головную боль после сделки: проблемы с регистрацией собственности, подключением коммуникаций, запретами в соответствии с судебными решениями, задержками в ​​строительстве.

1. Портал государственной электронной системы в сфере строительства

Его создали, чтобы заменить ресурс Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), которую в марте 2020 ликвидировали. На время тестового периода портала сайт ГАСИ еще пока доступен, но уже не обновляется.

Планируется, что в будущем именно на этом портале будет собрана вся информация о строительных объектах страны. По информации разработчиков, у каждого объекта будет уникальный идентификационный номер, по которому «привязываются» все данные о нем из Публичной кадастровой карты, Единого государственного реестра судебных решений, Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Благодаря этому можно найти все разрешительные документы, градостроительные условия и ограничения, проектную документацию, статус строительства, интерактивную карту, информацию о застройщиках, подрядчиках и других участниках. Кроме того, у всех документов есть QR-код, благодаря которому удобно открывать информацию на телефоне.

Пока, по словам эксперта, на портале есть только разрешительная и декларационная информация с указанием статуса по объектам недвижимости (доработка, отказ в регистрации, сертификаты готовности и т. д.), часто даже без привязки к коду ЕГРПОУ.

Комментарий юриста

– Покупателю недвижимости важно убедиться, что застройщик имеет два основных документа – лицензию на строительство и разрешение на строительные работы.

Следует отметить, что разрешения (и старые, и новые) на новом портале есть, а лицензий – пока нет. Чтобы проверить наличие последней, найдите застройщика, у которого планируете покупать жилье, по коду ЕГРПОУ на этом сайте.

Разрешение на строительные работы. Оно говорит о том, что компания имеет право строить конкретный объект, например, многоэтажный дом, где вы хотите купить жилье. Если разрешения нет, то она не может ни строить дома, ни рекламировать их.

Обязательно проверьте в тексте разрешения, на какой объект недвижимости его выдали. В рисковых застройках в этом документе можно увидеть разрешение для строительство торгового комплекса или реконструкции детсада вместо возведения жилых зданий. При этом указание, что компания перестраивает нежилые помещения в жилые, – не противоречит закону.

Важна и актуальность разрешения: документ может быть аннулирован даже во время активного строительства. На портале есть указание и об отказе в выдаче этих документов.

Лицензия на строительство. Подтверждает, что именно застройщик прошел госпроверку на соответствие действующим нормам строительства, поэтому может возводить объекты. Обратите внимание на разрешенный перечень видов работ. Благодаря последнему сможете убедиться, что компания может, например, пробивать почву и строить из кирпича, а не просто выполнять малярные работы.

Немаловажен и указанный класс последствий. Это распределение застроек по количеству людей, которые могут одновременно находиться на определенной территории: СС1, или незначительный – до 50 человек, это только 4-этажные дома; СС2, или средний – до 300 человек, в зданиях на пять этажей и выше; СС3, или значений – 300 человек и более, тоже в зданиях на пять этажей и выше. Застройщик может получить разрешительный документ на трехэтажный дом с небольшой плотностью застройки, то есть класса СС1, а вместо этого построить 32-этажное жилье, класс которого СС3. Это нарушение закона.

Обратите внимание на указанные в обоих документах цифры: количество этажей, общая площадь строительства. Например, органы контроля могут заставить застройщика уменьшить этажность (или вообще запретить дальнейшие работы) – а вы потеряете деньги, потому что, например, ваша квартира находится на 17 этаже, а разрешение выдали на 9-этажку.

Другие документы. Если оба документа есть, то проверьте на портале и информацию о начале строительных работ, данные об изменении начала (если есть), готовность объекта к эксплуатации, целевое назначение земли, а также сертификат о соответствии построенного объекта требованиям, указанным в проектной документации. Если последнего сертификата нет, а дом есть – значит, компания нарушает закон.

2. Публичная кадастровая карта Украины

По этой ссылке вы найдете бесплатную информацию о конкретном земельном участке, например, том, где застройщик возводит свой объект: его кадастровый номер, целевое назначение, тип собственности, площадь. С помощью цифровой подписи можно заказать платные подробные выдержки об участке, нормативную денежную оценку, документацию по землеустройству (например, сведения о государственной регистрации земельного участка).

Ваша главная задача – проверить целевое назначение земли. Для новостроек – это исключительно 02.03 и 02.07. Это означает, что территория подходит для возведения и обслуживания многоквартирного дома (02.03) и для гражданского строительства (02.07).

Застройщик нарушает законодательство, если вы видите на карте другие значения и их описание, например, садоводство, промышленная зона (частый сценарий для подмены с похожим назначением), для строительства торговых или административных комплексов и т. д.

Комментарий юриста

– Из-за нецелевого назначения земельного участка у застройщика могут возникнуть проблемы. Следовательно, они будут и у вас – с будущим жильем: от увеличения сроков ввода в эксплуатацию до отсутствия коммуникаций и невозможности зарегистрироваться в купленной квартире.

В то же время существует много легальных ситуаций, например, когда реконструкция или строительство жилья происходят на земле с другим целевым назначением. Из-за таких нюансов нужно консультироваться с юристом, действительно ли есть нарушение назначения.

Обратите внимание и на тип собственности земли: государственная, коммунальная или частная. В первых двух случаях застройщик арендует участок у государственных или коммунальных (городских) предприятий. При этом срок аренды должен быть не меньше, чем общий срок работ и ввода в эксплуатацию (последнее надо проверить в отделе продаж застройщика). Иначе во время строительства может возникнуть проблема с продлением договора аренды. Соответственно – все работы прекратятся.

Если жилье возводится на земле, которая находится в частной собственности, то нужно выяснить, кто владеет участком и на каких условиях это происходит. Последняя информация есть в разрешительных документах. Кроме того, имея код ЕГРПОУ юридического лица, вы сможете в открытых реестрах проверить сведения об основателях, размер уставного капитала и т. д.

3. Градостроительные условия и ограничения*

У каждого города есть сайт местного совета или отдельная веб-страница Департамента градостроительства и архитектуры, где можно найти архитектурные и планировочные требования к проектированию и строительству каждого объекта недвижимости.

Это описание всех условий и ограничений на конкретном земельном участке: общая площадь зданий и сооружений, население и площадь квартир, плотность и этажность застройки, которую можно размещать именно здесь, расстояние до магистралей, водоемов, охранных зон, а также информация о разрешенном благоустройстве и озеленении.

Комментарий юриста

– Этот документ обязательно должен быть у компании, которая продает вам жилье, – на его основании выдается разрешение на строительные работы. Проверьте, не аннулировали ли его. Обратите внимание, на что именно выдан документ: строительство многоэтажки, реконструкцию школы или старого дома на восемь квартир.

Кроме того, в нем могут быть и технические условия: информация о договорах с компаниями, которые предоставляют услуги по подключению к городским сетям, выходные мощности, которые они должны обеспечивать именно этому объекту, кому выданы техусловия и на которое именно строительство.

Убедитесь, что у объекта, в который собираетесь вкладывать деньги, не будет проблем с коммуникациями. Случается, что разрешение на строительные работы выдали на один объект, а технические условия – на другой. Данные в этих документах, конечно, будут отличаться, так как, например, воды на 32-этажный дом нужно гораздо больше, чем на школу.

*Пример реестра объектов для Киева

Копилка покупателя: подборка полезных ссылок для тех, кто хочет приобрести жилье

Владимир Копоть, юрист и соучредитель сервиса автоматической проверки новостроек Monitor.Estate

4. Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований

Здесь можно найти информацию о застройщике и его подрядчиков, дату создания компании, наличие и размер уставного капитала.

Проверяйте в реестре ФИО ключевых лиц застройщика (например, директора и владельца), а также название компании-заказчика финансовых услуг, с которой вы и вступаете в финансовые отношения, когда заключаете договор на покупку жилья.

Посмотрите, не меняли ли эти компании названия, чтобы избежать проблем с законодательством, заказав платную выписку из реестра или изучив историю изменений компании в открытых источниках (например, в СМИ). Обращайте внимание и на то, кто бенефициары компаний, менялся заказчик и застройщик. Это можно выяснить как с помощью других реестров, так и информации в медиа.

Комментарий юриста

– Небольшие суммы уставного капитала говорят о том, что в компании могут возникнуть проблемы с выплатами инвесторам в случае форс-мажоров, особенно если она новая, не имеет репутации и завершенных проектов или у нее есть судебные денежные обязательства.

Но если у застройщика в порядке все документы (есть нужные разрешения, строительства завершились без судебных нарушений), при этом небольшой уставный капитал – это не проблема. Последнее не запрещается законодательством, так компания может получать деньги на застройку не только от покупателей квартир, но и привлекать внешние инвестиции. На рынке много примеров, когда проверенные застройщики возводят огромные жилые комплексы, но у них уставный капитал – 1000 грн.

5. Единый государственный реестр судебных решений

На ресурсе нужно искать судебные решения, приговоры, постановления по конкретному застройщику, информацию о его финансовом состоянии, наличие судебных обременений и уголовных производств.

Обратите внимание: чтобы получить точную информацию, вам сначала нужно прочитать инструкцию по пользованию сайтом, ведь это сложная база для тех, кто не работает с ней постоянно.

Для оперативного поиска нужно знать номер судебного решения (найти его можно в новостях, где упоминается застройщик). Также можно искать по названию жилого комплекса вместе с такими тематическими запросами: «признание недействительным договора», «расторжение», «взыскание средств», «раздел имущества», «отмена государственной регистрации».

Если возникает потребность найти еще больше информации, то на сайте Судебной власти Украины можно ознакомиться еще с такими реестрами и системами: сведения о лицах, совершивших коррупционные правонарушения, обнародование сведений о делах о банкротстве.

Комментарий юриста

– Если, согласно судебному решению, застройщик должен деньги большому количеству подрядчиков или владельцев квартир, то это тревожный сигнал – значит, проект рисковый.

Также обратите внимание на уголовные производства (если, конечно, они есть), в которых истец – контролирующий государственный орган: неуплата налогов, незаконные передача земельного участка или владение им, административные споры и др. Конечно, уголовное дело могут закрыть, и застройщик продолжает свое дело. Но если докажут его вину, то получите проблемы с завершением строительства. Например, работы на площадке вообще могут прекратиться.

6. Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество

Реестр полезен для покупок не только на первичном рынке жилья, но и на вторичном. Здесь можно найти данные о владельце и установить возможные проблемы с отчуждением имущества: его ФИО, право собственности на недвижимость, на основании чего оно возникло, адрес и площадь объекта, запреты и ограничения на имущество, а также целевое назначение земли.

Получить доступ к реестру могут только зарегистрированные пользователи с электронной цифровой подписью. Как найти нужную информацию, можно посмотреть в инструкции Министерства юстиции или в кабинете электронных сервисов.

Комментарий юриста

– Если речь идет о покупке жилья у застройщика, то проверьте землю: она может быть под арестом или под ипотекой. Также строить нельзя, когда на участке установлен сервитут (право на пользование землей) для строительства линии электропередач или дороги.

Что касается покупки жилья на вторичном рынке: если квартира принадлежит нескольким людям, то в реестре вы найдете несколько регистраций с указанием части того или иного собственника. В таком случае риск только один – если один из них не дает соглашается продавать квартиру.

7. Единый реестр должников

Здесь можно узнать, должник ли застройщик или физическое лицо, у которых вы собираетесь приобрести недвижимость, по какой причине и кто исполнитель судебного решения.

Комментарий юриста

– Появление в реестре должников означает, что имущество компании или человека могут забрать в принудительном порядке. У застройщика – это оборудование, у владельца – жилье. Следует обратить внимание, какая именно задолженность и какое производство. Но в любом случае это может стать проблемой для покупателя.

8. Рейтинги и отзывы на независимых ресурсах

Это специализированные сервисы, на которых информация из строительной сферы собрали и обработали разные эксперты-не госслужащие. Благодаря таким сайтам вы сможете найти, например, каталоги строительных компаний и жилых комплексов, уже готовые сравнительные рейтинги и индексы надежности застройщиков по многим показателям, а также удобные формы запросов из государственных реестров, советы владельцам недвижимости.

Например, для проверки застройщика можно воспользоваться такими ресурсами:

1. Monitor.Estate, сервис автоматической проверки новостроек.

2. Bild.ua, сервис проверки индекса надежности новостроек.

3. Urbandata, сервис поиска информации в сфере градостроительства.

4. «Суд на долоні», аналитический инструмент для поиска, изучения и визуализации судебных решений.

Кроме этого, обязательно читайте отзывы о застройщиках. Так вы будете знать, с чем придется столкнуться, увидите реальную ситуацию с их объектами, условиями технического подключения, соблюдением договоренностей. На форумах, в группах в соцсетях, Telegram-каналах и СМИ можно проверить, что говорят люди, которые уже живут или уже купили квартиру в выбранной компании.

Комментарий юриста

– В то же время стоит быть осторожными с отзывами. Некоторые из компаний-застройщиков запускают ботов для публикаций на разных ресурсах. Последние восхваляют «своих» и пытаются задеть репутацию конкурентов. И не всегда можно понять, где именно реальный отклик, а где – от бота. К тому же в том же жилом комплексе два человека могут иметь кардинально разный опыт взаимодействия с застройщиком, соответственно – оставят два отзыва с противоположными оценками. Все надо фильтровать.

Текст: Елена Колесник