Нерухомість

Скарбничка покупця: добірка корисних посилань для тих, хто хоче придбати житло

27 Січня 2021   
 19552
Скарбничка покупця: добірка корисних посилань для тих, хто хоче придбати житло

Якщо ви нічого не знаєте про продавця нерухомості або забудовника, то у вас є всі шанси потрапити у будівельну аферу.

Не хочете ризикувати грошима та часом? Тоді скористайтеся правом на публічну інформацію: вивчайте її у відкритих реєстрах, державних базах, новинах та рейтингах профільних сервісів. Варто завжди все перевіряти. Ви також можете звернутися до юриста чи рієлтора, які допоможуть не заплутатися у великій кількості інформації, зробити правильні висновки з отриманих даних та захистити ваші права як покупця.

Володимир Копоть, юрист, керівний партнер юридичної фірми KopotLawyers та співзасновник сервісу автоматичної перевірки новобудов Monitor.Estate, допоміг редакції блогу OLX дослідити публічну інформацію у сфері будівництва. Разом із експертом ми розібралися, які ресурси треба вивчити майбутньому власнику нерухомості, щоб не отримати додатковий головний біль після угоди: проблеми із реєстрацією власності, підключенням комунікацій, заборонами відповідно до судових рішень, затримками в будівництві.

1. Портал державної електронної системи у сфері будівництва

Його створили на заміну ресурсу Державної архітектурно-будівельній інспекції (ДАБІ), яку в березні 2020 року ліквідували. На час тестового періоду порталу сайт ДАБІ ще поки доступний, але вже не оновлюється.

Планується, що в майбутньому саме на цьому порталі буде зібрана вся інформація про будівельні об’єкти країни. За інформацією розробників, у кожного об’єкта буде унікальний ідентифікаційний номер, за яким «прив’язуються» всі дані про нього з Публічної кадастрової карти, Єдиного державного реєстру судових рішень, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Завдяки цьому можна знайти всі дозвільні документи, містобудівні умови та обмеження, проєктну документацію, статус будівництва, інтерактивну карту, інформацію про забудовників, підрядників та інших учасників. Крім того, всі документи мають QR-код, завдяки якому зручно відкривати інформацію на телефоні.

Поки що, за словами експерта, на порталі є лише дозвільна та деклараційна інформація з позначенням статусу щодо об’єктів нерухомості (доопрацювання, відмова у реєстрації, сертифікати готовності тощо), часто навіть без прив’язки до коду ЄДРПОУ.

Коментар юриста

– Покупцю нерухомості важливо переконатися, що забудовник має два основні документи – ліцензію на будівництво та дозвіл на будівельні роботи.

Слід відзначити, що дозволи (і старі, і нові) на новому порталі є, а ліцензій – поки немає. Щоб перевірити наявність останньої, знайдіть забудовника, в якого плануєте купувати житло, за кодом ЄДРПОУ на цьому сайті.

Дозвіл на будівельні роботи. Він свідчить, що компанія має право будувати конкретний об’єкт, наприклад, багатоповерховий будинок, де ви хочете купити житло. Якщо дозволу немає, то вона не може ані зводити будинки, ані рекламувати їх.

Обов’язково перевірте в тексті дозволу, на який об’єкт нерухомості він виданий. У ризикових забудовах у цьому документі ви можете побачити дозвіл для побудову торговельного комплексу або реконструкцію дитсадка замість зведення житлових будівель. При цьому вказівка, що компанія перебудовує нежитлові приміщення у житлові, є легальною.

Важлива й актуальність дозволу: документ може бути анульований навіть під час активного будівництва. На порталі є вказівка і про відмову у видачі цих документів.

Ліцензія на будівництво. Підтверджує, що саме цей забудовник пройшов державну перевірку на відповідність чинним нормам будівництва, тому може зводити об’єкти. Зверніть увагу на дозволений перелік видів робіт. Завдяки останньому зможете пересвідчитися, що компанія може, наприклад, пробивати ґрунт та будувати з цегли, а не просто виконувати малярні роботи.

Важливий і вказаний клас наслідків. Це розподіл забудов за кількістю людей, які можуть одночасно знаходитися на певній території: СС1, або незначний – до 50 людей, це лише 4-поверхові будинки; СС2, або середній – до 300 осіб, у будівлях на п’ять поверхів і вище; СС3, або значний – 300 осіб і більше, також у будівлях на п’ять поверхів і вище. Забудовник може отримати дозвільний документ на триповерховий будинок з невеликою щільністю забудови, тобто класу СС1, а натомість звести 32-поверхове житло, клас якого СС3. Це порушення закону.

Зверніть увагу на вказані в обох документах цифри: кількість поверхів, загальна площа будівництва. Наприклад, органи контролю можуть змусити забудовника зменшити поверховість (або взагалі заборонити подальші роботи) – а ви втратите гроші, бо, наприклад, ваша квартира знаходиться на 17 поверсі, а дозвіл видали на 9-поверхівку.

Інші документи. Якщо обидва документи є, то перевірте на порталі й інформацію про початок будівельних робіт, дані про зміну початку (якщо є), готовність об’єкта до експлуатації, цільове призначення землі, а також сертифікат про відповідність збудованого об’єкта вимогам, вказаним у проєктній документації. Якщо останнього сертифікату немає, а будова є – отже, компанія порушує закон.

2. Публічна кадастрова карта України

За цим посиланням ви знайдете безкоштовну інформацію про конкретну земельну ділянку, наприклад, ту, де забудовник спродужує свій об’єкт: її кадастровий номер, цільове призначення, тип власності, площу. За допомогою цифрового підпису можна замовити платні детальні витяги про ділянку, нормативну грошову оцінку, документацію із землеустрою (наприклад, відомості про державну реєстрацію земельної ділянки).

Ваше найголовніше завдання – перевірити цільове призначення землі. Для новобудов – це виключно 02.03 та 02.07. Це означає, що територія підходить для зведення та обслуговування багатоквартирного будинку (02.03) і для громадського будівництва (02.07).

Забудовник порушує законодавство, якщо ви бачите на карті інші значення та їхній опис, наприклад, під садівництво, промислова зона (найчастіший сценарій для підміни зі схожим призначенням), для будівництва торговельних чи адміністративних комплексів тощо.

Коментар юриста

– Через нецільове призначення земельної ділянки у забудовника можуть виникнути проблеми. Отже, вони будуть і у вас – із майбутнім житлом: від збільшення строків введення в експлуатацію до відсутності комунікацій і неможливості зареєструватися в купленій квартирі.

Водночас існує багато легальних ситуацій, наприклад, коли реконструкція або будівництво житла відбуваються на землі з іншим цільовим призначенням. Через такі нюанси потрібно консультуватися з юристом, чи дійсно є порушення призначення.

Зверніть увагу й на тип власності землі: державна, комунальна або приватна. У перших двох випадках забудовник орендує ділянку у державних або комунальних (міських) підприємств. При цьому строк оренди має бути не менший, ніж загальний термін робіт та введення в експлуатацію (останнє треба перевірити у відділі продажу забудовника). Інакше під час будівництва може виникнути проблема із продовженням договору оренди. Відповідно – всі роботи припиняться.

Якщо житло зводиться на землі, що знаходиться у приватній власності, то потрібно з’ясувати, хто володіє ділянкою та на яких умовах це відбувається. Остання інформація є в дозвільних документах. Крім того, маючи код ЄДРПОУ юридичної особи, ви зможете у відкритих реєстрах перевірити відомості про її засновників, розмір статутного капіталу тощо.

3. Містобудівні умови та обмеження*

У кожного міста є сайт місцевої ради або окрема веб-сторінка Департаменту містобудування та архітектури, де можна знайти архітектурні та планувальні вимоги до проєктування та будівництва кожного об’єкта нерухомості.

Це опис усіх умов та обмежень на конкретній земельній ділянці: загальна площа будівель та споруд, кількість населення та площа квартир, щільність та поверховість забудови, яку можна розміщувати саме тут, відстань до магістралей, водоймищ, охоронних зон, а також інформація про дозволений благоустрій та озеленення.

Коментар юриста

– Цей документ обов’язково має бути у компанії, яка продає вам житло, – на його основі видається дозвіл на будівельні роботи. Перевірте, чи він не скасований. Зверніть увагу, на що саме виданий документ: будівництво багатоповерхівки, реконструкцію школи чи старого будинку на вісім квартир.

Крім того, в ньому можуть бути також і технічні умови: інформація про договори з компаніями, які надають послуги з підключення до міських мереж, вихідні потужності, які вони мають забезпечувати саме цьому об’єкту, кому видані техумови і на яке саме будівництво.

Переконайтеся, що в об’єкта, в який збираєтеся вкладати гроші, не буде проблем із комунікаціями. Трапляється, що дозвіл на будівельні роботи виданий на один об’єкт, а технічні умови – на інший. Дані в цих документах, звісно, будуть відрізнятися, бо, наприклад, води на 32-поверховий будинок потрібно набагато більше, ніж на школу.

*Приклад реєстру об’єктів для Києва

Скарбничка покупця: добірка корисних посилань для тих, хто збирається придбати нерухомість

Володимир Копоть, юрист та співзасновник сервісу автоматичної перевірки новобудов Monitor.Estate

4. Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань

Тут можна знайти інформацію про забудовника та його підрядників, дату створення компанії, наявність та розмір статутного капіталу.

Перевіряйте у реєстрі ПІБ ключових осіб забудовника (наприклад, директора та власника), а також назву компанії-замовника фінансових послуг, з якою ви й вступаєте у фінансові відносини, коли укладаєте договір на придбання житла.

Подивіться, чи не змінили ці компанії назви, щоб уникнути проблем із законодавством, замовивши платний витяг з реєстру або вивчивши історію змін компанії у відкритих джерелах (наприклад, у ЗМІ). Звертайте увагу й на те, хто бенефіціари компаній, чи змінювався замовник та забудовник. Це можна з’ясувати як за допомогою інших реєстрів, так і інформації в медіа.

Коментар юриста

– Невеликі суми статутного капіталу говорять про те, що в компанії можуть виникнути проблеми із виплатами інвесторам у разі форс-мажорів, особливо якщо вона новостворена, не має репутації та завершених проєктів або в неї є судові грошові зобов’язання.

Та якщо в забудовника в порядку всі документи (є потрібні дозволи, будівництва завершені без судових порушень), при цьому малий статутний капітал – це не проблема. Останнє не забороняється законодавством, бо компанія може отримувати гроші на забудову не лише від покупців квартир, а й залучати зовнішні інвестиції. На ринку багато прикладів, коли перевірені забудовники зводять величезні житлові комплекси, але мають статутний капітал у 1000 грн.

5. Єдиний державний реєстр судових рішень

На ресурсі треба шукати судові рішення, вироки, постанови щодо конкретного забудовника, інформацію про його фінансовий стан, наявність судових обтяжень та кримінальних проваджень.

Зверніть увагу: щоб отримати точну інформацію, вам спершу потрібно прочитати інструкцію з користування сайтом, адже це складна база для тих, хто не працює з нею постійно.

Для оперативного пошуку потрібно знати номер судового рішення (знайти його можна у новинах, де згадується забудовник). Також можна шукати за назвою житлового комплексу разом із такими тематичними запитами: «визнання недійсним договору», «розірвання», «стягнення коштів», «поділ майна», «скасування державної реєстрації».

Якщо виникає потреба знайти ще більше інформації, то на сайті Судової влади України можна ознайомитися ще з такими реєстрами та системами: відомості про осіб, що вчинили корупційні правопорушення, оприлюднення відомостей про справи про банкрутство.

Коментар юриста

– Якщо, згідно із судовим рішенням, забудовник винен гроші великій кількості підрядників або власників квартир, то це тривожний сигнал – отже, проєкт є ризиковим.

Також зверніть увагу на кримінальні провадження (якщо, звісно, вони є), в яких позивач – контролюючий державний орган: несплата податків, незаконні передача земельної ділянки або володіння нею, адміністративні спори тощо. Звісно, кримінальну справу можуть закрити, і забудовник продовжить свою справу. Але якщо доведуть його вину, то отримаєте проблеми із завершенням будівництва. Наприклад, роботи на майданчику взагалі можуть припинитися.

6. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно

Реєстр корисний для покупок не лише на первинному ринку житла, але й на вторинному. Тут можна знайти дані про власника та встановити можливі проблеми із відчуженням майна: його ПІБ, право власності на нерухомість, на підставі чого воно виникло, адресу та площу об’єкта, заборони та обмеження на майно, а також цільове призначення землі.

Отримати доступ до реєстру можуть лише зареєстровані користувачі з електронним цифровим підписом. Як знайти потрібну інформацію, можна подивитися в інструкції від Міністерства юстиції або в кабінеті електронних сервісів.

Коментар юриста

– Якщо йдеться про покупку житла в забудовника, то перевірте землю: вона може бути під арештом або під іпотекою. Також будувати не можна, коли на ділянці встановлений сервітут (право на користування землею) для будівництва лінії електропередач чи автошляху.

Щодо покупки житла на вторинному ринку: якщо квартира належить кільком людям, то в реєстрі ви знайдете декілька реєстрацій із вказівкою частини того чи іншого власника. В такому випадку ризик лише один – якщо один з них не погоджується продавати квартиру.

7. Єдиний реєстр боржників

Тут можна дізнатися, чи є боржником забудовник або фізична особа, в яких ви збираєтеся придбати нерухомість, з якої причини та хто є виконавцем судового рішення.

Коментар юриста

– Поява в реєстрі боржників означає, що майно компанії або людини можуть забрати в примусовому порядку. У забудовника – це обладнання, у власника – житло. Слід звернути увагу, яка саме заборгованість і яке провадження. Але в будь-якому випадку це може стати проблемою для покупця.

8. Рейтинги та відгуки на незалежних ресурсах

Це спеціалізовані сервіси, на яких інформацію з будівельної сфери зібрали та обробили різні експерти-не держслужбовці. Завдяки таким сайтам ви зможете знайти, наприклад, каталоги будівельних компаній та житлових комплексів, уже готові порівняльні рейтинги та індекси надійності забудовників за багатьма показниками, а також зручні форми запитів із державних реєстрів, новини та поради власникам нерухомості.

Наприклад, для перевірки забудовника можна скористатися такими ресурсами:

1. Monitor.Estate, сервіс автоматичної перевірки новобудов.

2. Bild.ua, сервіс перевірки індексу надійності новобудов.

3. Urbandata, сервіс пошуку інформації у сфері містобудування.

4. «Суд на долоні», аналітичний інструмент для пошуку, дослідження та візуалізації судових рішень.

Крім цього, обов’язково читайте відгуки про забудовників. Так ви знатимете, з чим доведеться стикнутися, побачите реальну ситуацію з їхніми об’єктами, умовами технічного підключення, дотриманням домовленостей. На форумах, у групах у соцмережах, телеграм-каналах та ЗМІ можна перевірити, що говорять люди, які вже живуть або вже купили квартиру в обраної компанії.

Коментар юриста

– Водночас варто бути обережними з відгуками. Деякі з компаній-забудовників запускають ботів для публікацій на різних ресурсах. Останні вихваляють «своїх» і намагаються зачепити репутацію конкурентів. І не завжди можна зрозуміти, де саме реальний відгук, а де – від бота. До того ж у тому самому житловому комплексі дві людини можуть мати кардинально різний досвід взаємодії із забудовником, відповідно – залишать два відгуки із протилежними оцінками. Все треба фільтрувати.

Текст: Олена Колесник