Несмотря на то, что война продолжается, экономика Украины должна развиваться и работать при любых условиях. Так что вопрос аренды земельных участков не теряет своей актуальности даже в такое время. Разберемся подробнее с этой процедурой и ее тонкостями.
Виды аренды земли
В целом земельные участки и договоры их аренды можно классифицировать по разным критериям:
- особенности правового режима предмета договора (участки государственной, частной (аренда земли у физического лица) и коммунальной собственности);
- категории земель (аренда земель сельскохозяйственного назначения, жилая и общественная застройка, земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, аренда земель рекреационного назначения, историко-культурного, лесохозяйственного назначения, водного фонда, промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения);
- срок договора аренды (краткосрочная — не более 5 лет, долгосрочная аренда земли — не более 50 лет);
- форма договора (удостоверенные или не удостоверенные нотариально, поскольку это делается по желанию одной из сторон);
- форма арендной платы (денежная, натуральная, отработная);
- цель использования (предпринимательская деятельность, обеспечение личных нужд).
В Украине есть два варианта передачи в аренду частных земель (государственной, коммунальной собственности):
- проведение земельных торгов;
- решение соответствующего органа распоряжения землей (ст. 124 Земельного кодекса Украины).
Второй вариант обычно используется только в исключительных ситуациях. Приоритетным является проведение торгов. В неаукционные случаи попали следующие:
- расположение на земельных участках недвижимых объектов, которые находятся в собственности физических или юридических лиц;
- использование участка для нужд, связанных с пользованием недрами;
- передача участков для сенокошения и выпаса скота, огородничества;
- возобновление договоров об аренде земли.
Алгоритм действия земельных торгов
Чтобы арендовать земельный участок путем аукциона, необходимо пройти следующие этапы:
- Регистрация на электронной площадке Госгеокадастра — веб-ресурса электронных услуг Государственной службы Украины по геодезии, картографии и кадастру.
- Выбор необходимых торгов и подача заявки на участие.
- Уплата регистрационного и гарантийного взноса на счет организатора торгов.
- Подготовка пакета подтверждающих документов для участия и направления его на проверку исполнителю торгов.
- Получение аукционного билета.
- Участие в аукционе.
- Подписание электронного протокола в случае выигрыша (в день торгов).
- Подписание договора аренды в электронном и бумажном виде.
Преимущества земельных торгов
Несомненно, к плюсам такой процедуры относится оперативность.
Арендатор не обязан получать решение органа распоряжения землей о разрешении на разработку документации.
Он не должен разрабатывать документацию и регистрировать участок в ГЗК. Всю необходимую работу выполняет организатор торгов. А договор об аренде участка заключается непосредственно в день проведения торгов.
Недостатки торгов
К небольшому количеству минусов земельных торгов относится ограниченный круг участков, выставленных на торги. Также в какой-то степени недостатком можно считать наличие конкурентов.
Следует отметить, что хотя вариант земельных торгов является приоритетным согласно законодательству, и в условиях военного положения передача в аренду земельных участков осуществляется без проведения торгов. Также, ввиду ситуации договор аренды земельного участка государственной собственности или частного заключается исключительно в электронной форме (с квалифицированными электронными подписями арендатора и арендодателя).
Порядок аренды земли без аукциона
В таком случае потенциальный арендатор не должен соперничать с другими за аренду участка. Для начала необходимо проверить, свободен ли желаемый участок. Это можно сделать на сайте «Публичная кадастровая карта Украины» (но во время войны карта не работает). После этого подается заявление в органы местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства. В заявлении указывается размер участка и его целевое назначение. Порядок предоставления земельного участка в аренду:
- Получение разрешения разработку документации от органа распоряжения земельным участком.
- Разработка документации по землеустройству, ее согласование. Этим могут заниматься юридические лица, в составе которых по меньшей мере два сертифицированных инженера-землеустроителя или физические лица-предприниматели, имеющие надлежащее обеспечение и являющиеся сертифицированными инженерами-землеустроителями.
- Получение решения компетентного органа о предоставлении участка в аренду. Обычно не занимает больше двух недель с момента подачи документации.
- Заключение договора аренды земельного участка под застройку или другие цели.
- Регистрация права аренды земли.
Закон об аренде земельного участка
Закон Украины «Об аренде земли» полностью регулирует процесс и имеет следующие общие положения:
- аренда земельного участка коммунальной собственности (или государственной) — наиболее распространенное вещное право на частную землю;
- объектами аренды есть земельные участки (собственность граждан, юридических лиц, коммунальная или государственная собственность);
- возможна аренда части земельного участка, вместе со зданиями, насаждениями, находящимися на ней водоемами или без них;
- арендодателями являются граждане и юридические лица, в собственности которых находится земельный участок (а также уполномоченные лица);
- арендаторами есть физические или юридические лица, которые на основании договора об аренде имеют право владения и пользования землей.
Также в этом документе можно найти ответы на актуальные вопросы, связанные с арендой земли.
Может ли арендованный участок сдаваться в субаренду?
Да, но следует учитывать, что условия договора о субаренде ограничиваются договором об аренде и не могут ему противоречить. К примеру, срок субаренды не может превышать срока, указанного договором об аренде земли.
Каков минимальный срок аренды земли?
Срок аренды определяется с согласия сторон, но есть несколько правил:
- минимальный срок аренды земли для ведения фермерского хозяйства, аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения — 7 лет;
- земли сельскохозяйственного назначения, передаваемые для выращивания многолетних насаждений, предоставляются в аренду не менее чем на 25 лет;
- минимальный срок аренды для мелиорированных земель — 10 лет.
- Долгосрочная аренда земельного участка устанавливается на срок до 50 лет.
Можно ли расторгнуть договор об аренде?
Разорвать сделку можно в нескольких случаях:
- с согласия обеих сторон (арендодателя и арендатора);
- по решению суда;
- если в договоре аренды прописана возможность расторжения по инициативе одной стороны.
Можно ли купить арендованный земельный участок?
Закон Украины «Об аренде земли» предусматривает преимущественное право на выкуп земли арендатором, если участок выставлен на продажу.
В соответствии с содержанием договора аренды земли с правом выкупа арендатор может в первую очередь выкупить землю за предложенную цену.
Владелец земли при этом сможет продать участок другому человеку (не арендатору) за цену не ниже той, что была предложена арендатору. Таким образом, возможно выгодно купить земельный участок в Черновцах или любом другом городе Украины.
На что важно обратить внимание при оформлении аренды земельного участка?
В договоре аренды земли коммунальной или частной обязательно должны быть указаны и описаны следующие моменты:
- месторасположение, размер земельного участка;
- срок действия договора (краткосрочный, долгосрочный договор аренды земли заполнен);
- арендная плата: размер, индексация, формы платежа, сроки, порядок ее внесения, пересмотра, ответственность за неуплату;
- целевое назначение и условия использования земли;
- условия и сроки передачи участка арендатору;
- условия возврата участка владельцу;
- действующие ограничения по использованию участка;
- определение стороны, которая в случае повреждения или уничтожения объекта аренды будет нести риск;
- ответственность сторон.
Какие документы необходимы для оформления договора аренды земли?
Прежде чем получить земельный участок в аренду, необходимо провести государственную регистрацию права аренды. Для этого потребуется следующий пакет документов:
- заявление на проведение регистрации;
- документ, удостоверяющий личность;
- доверенность или другой документ, подтверждающий представительные полномочия (в случае, когда лицо, обращающееся за регистрацией, действует как представитель заявителя);
- копия РНОКПП;
- документ, подтверждающий уплату административного сбора (кроме случаев, когда заявитель освобожден от уплаты административного сбора);
- договор аренды земли сельскохозяйственного назначения или любого иного.
В результате заявителю предоставляется выписка, подтверждающая его право аренды земельного участка.
Как избежать ошибок при составлении договора?
Составление договора об аренде — ответственное дело, к которому нужно подходить максимально серьезно. Чтобы избежать ошибок в работе, советуем следовать следующим советам.
Главное правило — с пристальным вниманием подходить к каждому пункту договора, подробно его прорабатывая и учитывая интересы обеих сторон.
Чтобы в будущем не возникли возможные серьезные проблемы, стоит попросить арендодателя предоставить пакет документов, подтверждающий его право собственности на земельный участок. К этому списку можно отнести свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество или Государственного земельного кадастра о регистрации права собственности и т.п.
На это необходимо обращать внимание, поскольку договор об аренде, заключенный с лицом, не являющимся собственником земли, будет считаться недействительным.
Всегда важно помнить об индексации арендной платы. Игнорирование арендатором факта индексации может расцениваться как нарушение условий договора аренды.
Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Но оно может помочь, поскольку при судебном споре может облегчить установление фактов дела.
Выводы
Вопрос того, как взять в аренду земельный участок, не будет казаться таким сложным, если разобраться в его специфике и сущности процесса. В любом случае гражданам предоставляется необходимая правовая поддержка, поэтому получить помощь в вопросах, которые могли остаться сейчас, не станет проблемой.
Залог успешно заключенного договора аренды земли — это внимательность. Это и внимательность к обеим сторонам сделки, и внимательность ко многим деталям договора. Если правильно разобраться в вопросе аренды, то оформить все необходимые бумаги возможно и без посторонней помощи.
Актуальность аренды земельных участков остается даже в условиях военного положения. Такими же темпами развивается и продажа земли. При желании можно купить земельный участок Ровно (или в любом другом городе) по выгодным условиям и с предоставлением необходимой информации.
