Весной 2020 года из-за пандемии люди потеряли интерес к покупкам квартир, но рынок недвижимости быстро вернулся «в форму». По итогам года украинцы оформили 486 тыс. договоров купли-продажи, что всего на 2,9% меньше, чем в 2019 году.
Сейчас в категории «Недвижимость» на OLX насчитывается более 160 тыс. объявлений о продаже квартир по всей Украине, в том числе около 25 тыс. – в Киеве. Средняя стоимость однушки в столице составила $54 600, двушки – $77 800, трешки – $110 100. На протяжении 2020 года цены на столичную недвижимость выросли примерно на 5%.
Редакция блога пообщалась с тремя специалистами по продаже недвижимости, которые развивают свой бизнес с помощью OLX, и спросила их, на какое жилье сейчас есть спрос, как меняется портрет типичного покупателя и как заинтересовать клиента своими предложениями.
Наталия Белик, директор агентства недвижимости Park city
Рынок недвижимости очень подвижный
Наше агентство занимается продажей и арендой жилой недвижимости в Киеве и ближайшем пригороде: Вышгородском, Киево-Святошинском, Обуховском и Броварском районах.
В нашей команде восемь человек. Мы закрываем примерно 10 сделок в месяц: 60% из них – это продажа и 40% – аренда. Средний чек по продажам – около $90 тыс.
Рынок недвижимости очень подвижный: легко реагирует на политическую и экономическую ситуацию в стране и мире. Может надолго «замереть», может быстро активизироваться. Например, с одной стороны, с наступлением пандемии в Украину массово вернулись люди, которые учились или работали за рубежом, – и заинтересовались покупкой квартир. С другой – во время карантина много строек заморозилось и обанкротился банк «Аркада», который финансировал возведение нескольких крупных жилых комплексов. Из-за этого у людей возникло недоверие к строящимся домам – и увеличился спрос на объекты на вторичном рынке. Это привело к дефициту жилья на «вторичке» и росту цен на 15-20%.
На фоне общей нестабильности многие люди рассматривают покупку недвижимости как инвестицию. Все знают, что при любом мировом кризисе в первую очередь страдает банковская структура. А потому вложить деньги в квартиру или дом – надежнее, чем держать их на депозите.
На карантине все оценили преимущества загородной жизни
По моему опыту, сейчас наибольшим спросом пользуются:
1. Однокомнатные квартиры от 40 кв. м до $50 тыс. в шаговой доступности от метро. Их покупают для сдачи в аренду за 10 тыс. грн в месяц, а также для детей-студентов или родителей-пенсионеров.
2. Двухкомнатные от 50 кв. м до $60 тыс. возле метро. Их покупают для сдачи в аренду за 13 тыс. грн в месяц или же берут для себя, для семьи с ребенком.
3. Однокомнатные квартиры с хорошим ремонтом от 45 кв. м до $90 тыс. Их покупают для сдачи в аренду от 16 тыс. грн в месяц – такое жилье пользуется спросом среди молодежи.
4. Частные дома новой постройки с площадью 100-150 кв. м на семи сотках до $150 тыс. – без ремонта или до $200 тыс. – с ремонтом. Небольшой размер дома позволяет экономить на коммунальных платежах в зимний период.
5. Дома сельского типа с площадью около 100 кв. м на 15 сотках до $75 тыс. Как правило, в таких предложениях важен не столько размер дома, сколько размер участка, чтобы обустроить огород, а также удобная локация – например, возле леса или воды.
Спрос на квартиры мало зависит от времени года. А вот частные дома обычно хуже продаются осенью и зимой и лучше всего – весной. Люди рассчитывают сделать ремонт в теплый период – в апреле-мае, и к лету уже заехать в новое жилье.
Но в прошлом году теплая зима «открыла» рынок домов еще в январе. А в марте-июне спрос и вовсе побил все рекорды – на фоне всеобщего карантина люди оценили преимущества загородной жизни. В среднем в весенне-летний период мы заключили в три раза больше сделок по покупке и продаже домов по сравнению с предыдущим годом. Тенденция держится до сих пор: этой зимой мы продолжали продавать вдвое больше, чем прошлой.
Современные покупатели более четко знают, чего хотят. Если раньше, лет 15 назад, при выборе жилья клиенты смотрели до 30 вариантов, то сейчас – максимум 3-10. Вместо личных визитов люди делают первичный отбор в интернете: изучают фото, смотрят видеообзоры, посещают форумы, читают отзывы о жилом комплексе, доме или районе.
Главное в объявлении – настоящие фотографии
Мы работаем с разными онлайн-площадками для размещению объявлений, но больше всего продаж приносит OLX – до 80%.
Я публикую на платформе от 16 до 35 объявлений в месяц – в зависимости от того, сколько объектов у нас в работе. Использую премиум-пакет, а также покупаю рекламный набор «Быстрая продажа»: он включает еще три автоподнятия и попадание в ТОП на семь дней.
В общей сложности каждый месяц вкладываю в OLX 3-9 тыс. грн, включая затраты на рекламу.
В объявлениях я всегда использую только «живые» качественные снимки. Благодаря этому мои клиенты на просмотрах всегда улыбаются и говорят: «Все, как на фото». А вот если использовать фотошоп, чтобы улучшить то, что есть в действительности, эффект будет обратным: на просмотре люди разочаруются и вряд ли примут положительное решение о покупке или аренде.
Несколько лет назад мы поэкспериментировали с профессиональной фотосъемкой. Хозяин хотел, чтобы его квартира выглядела в рекламе очень красиво, и пригласил фотографа. Снимки действительно получились очень качественные, квартира на них выглядела дорогой и свежей.
Просмотров было много, но все безрезультатно – картинка не совпадала с действительностью. Практически все клиенты отмечали, что у нас в рекламе нереальные фотографии. Я предложила хозяину не испытывать больше судьбу и перефотографировала квартиру на свой телефон, после чего мы продали ее за две недели. Люди хотят правду. С тех пор профессиональную фотосъемку я заказываю только на дорогие объекты с дизайнерским ремонтом.
Профессиональный риелтор поможет заключить сделку
На рынке недвижимости традиционно много махинаций, поэтому важно быть внимательным. Основные «симптомы», по которым можно заподозрить мошенника:
– «свежий» аккаунт на онлайн-площадке с объявлениями;
– одно объявление в аккаунте или несколько, но очень похожих друг на друга;
– очень красивые фотографии и подозрительно низкая цена на квартиру.
На этапе сделки нужно убедиться, что документы на квартиру не поддельные. Для этого лучше всего обратиться к нотариусу, который проверит информацию в госреестрах. Важно, чтобы это был независимый специалист, а не представитель продавца, который может быть с ним в сговоре.
Чтобы избежать недоразумений, я рекомендую обращаться к профессиональному риелтору: он поможет разобраться в рынке недвижимости и решить квартирный вопрос максимально безопасно.
Меня часто спрашивают, как найти профессионального риелтора. А как вы ищете хорошего стоматолога, хирурга, репетитора английского языка, парикмахера, юриста? Скорее всего, спрашиваете рекомендации у друзей, изучаете отзывы на профессиональных форумах, известных сайтах. Так же и с поиском риелтора.
Поэтому я всегда советую сначала найти риелтора и договориться с ним о сотрудничестве, а потом с комфортом приступать к продаже или покупке жилья. Тогда у вас получится все сделать быстро и с желаемым результатом.
Артем Рябенький, замдиректора филиала агентства недвижимости «Доминанта»
60% клиентов покупают квартиры под аренду
Я живу и работаю в Одессе. Специализируюсь в основном на квартирах в новых домах – на этот сегмент приходится около 95% моих продаж.
Каждый месяц закрываю 8-12 сделок, средний чек – $30-35 тыс.
В Одессе более 300 новых жилых комплексов, и этот рынок постоянно растет, даже во время пандемии. Когда в 2020 году весь мир закрыл границы, интерес к Одессе только усилился, ведь это курортный город с пляжами и морем.
Квартирами в нашем регионе интересуются не только местные жители. Только 60% моих клиентов – одесситы, а остальные 40% – из Киева, Львова, Винницы, Запорожья, Кривого Рога, Николаева, Херсона и других городов Украины. Часть из них переезжает на длительный период, а часть – обустраивает жилье как летнюю «дачу».
Поэтому одни из самых востребованных квартир в Одессе – те, что находятся в комплексах возле моря, а также недорогие квартиры с ремонтом и комфортными условиями рассрочки. В основном это студии и однокомнатные квартиры, на них приходится 80% моих продаж. Люди покупают их как свою первую недвижимость, чтобы не платить аренду.
Самую дешевую студию с площадью 27-30 кв. м можно взять от $15 тыс. А если оформить рассрочку на пять лет, то придется выплачивать буквально по $200-300 в месяц. Это доступно многим и в большинстве случаев даже дешевле, чем съемная квартира.
Другой тип покупателей – те, кто берут квартиру как инвестицию: под аренду или перепродажу. У меня таких большинство, около 60%. В этом случае инвестор должен уметь оценивать рынок и грамотно считать «деньги во времени» – процент чистой прибыли в годовых. Средний возраст клиентов – около 30 лет.
Стараюсь не продать, а помочь
Больше половины продаж я получаю со своих страниц в соцсетях, где работает личный бренд. OLX приносит мне около 20% закрытых сделок.
В агентстве «Доминанта» мы каждый месяц размещаем около 1000 объявлений на OLX – из расчета на всю команду нашего филиала. Кроме этого, я покупаю пакет на 50 «личных» объявлений, трачу на них 2-4 тыс. грн в месяц. В эту сумму входят и затраты на рекламу: если хочу продать какую-то квартиру побыстрее, размещаю ее в блоке ТОП или оплачиваю поднятие в верх списка.
Чтобы мои объявления выделялись на фоне конкурентов, я уделяю время фотографиям. Изображения должны быть качественными и уникальными – не как у всех остальных риелторов. Для этого я либо делаю снимки сам, либо ищу такие визуализации от застройщика, которые больше никто не использует.
В заголовке объявления всегда указываю, в каком районе и на какой улице находится дом, а также сколько комнат в квартире – мне кажется, это самое важное для покупателя.
В тексте стараюсь дать как можно больше информации: метраж, этаж, состояние квартиры, информацию о придомовой территории, об инфраструктуре рядом и даже о транспортной развязке. Также часто привожу расчет по инвестициям – за сколько лет квартира окупится, если сдавать ее в аренду, или сколько можно заработать на перепродаже. Я сам интересуюсь этой темой и вкладываю деньги в недвижимость, поэтому всегда рад поделиться опытом с клиентами.
В целом, задача риелтора – не продать любой ценой, а помочь человеку. Например, если я узнал, что у какого-то застройщика возникли проблемы с документами, то обязательно рассказываю об этом покупателям и отговариваю их от покупки ненадежного варианта.
Если вы ищете квартиру через риелтора, рекомендую простой способ проверить его порядочность. Попробуйте самостоятельно навести справки о какой-то строительной компании, у которой есть проблемы, а потом спросите о надежности этого застройщика у агента по недвижимости. Если риелтор не расскажет вам о проблемах, значит, он либо не честен и думает только о том, как бы скорее закрыть продажу, либо сам плохо разбирается в рынке. А если специалист не станет ничего утаивать, то ему можно доверять и в других вопросах.
Илона Киян, владелица агентства недвижимости «Илона Киян»
Максимальный спрос – на небольшие квартиры в новых домах
Я живу в Одессе, работаю в сфере недвижимости более 20 лет. Занимаюсь как квартирами и домами, так и коммерческими объектами – это площади для офисов, магазинов, салонов красоты, кафе, ресторанов, складских помещений, модулей для промышленного производства и т. д.
В моем агентстве нет постоянных сотрудников – я использую элементы мультилистинговой системы. Это означает, что мои объекты может взять в работу любой риелтор при условии, что мы разделяем комиссионные. Поэтому у меня, фактически, неограниченное количество партнеров.
За последние годы в Одессе вырос спрос на аренду квартир. Думаю, это связано с тем, что украинцы потеряли возможность ездить в Крым. Если говорить о цифрах, на аренду приходится 65% сделок, на куплю-продажу – 35%.
Но и последний сегмент не стоит на месте. Особой популярностью пользуются квартиры в новых домах с небольшой площадью – 30-40 кв. м. Покупатели делают там ремонт, чтобы жилье стало похожим на гостиничный номер, – и затем сдают апартаменты в аренду. Это надежный источник дохода в весенне-летний период.
По моим наблюдениям, люди считают покупку недвижимости более надежным способом сохранить деньги, чем любые другие инвестиции или банковские депозиты. К тому же сейчас жилая и коммерческая недвижимость в Одессе приносит максимальный арендный доход, если сравнивать с другими городами Украины.
Еще один тренд: среди покупателей жилья становится все больше молодых людей в возрасте от 30 до 35 лет. Многие из них – IT-специалисты: в этой отрасли хорошие зарплаты, потому люди могут себе позволить как собственные квартиры, так и инвестиции в недвижимость.
Жилье в Одессе покупают не только украинцы: ко мне обращались люди из Канады, Словакии, Венгрии. В основном их интересуют квартиры площадью 60-75 кв. м – и обязательно с видом на море.
Сфера недвижимости переходит в онлайн
С началом карантина я начала переносить предварительные переговоры и показы объектов в онлайн. Для этого я делаю видеосъемку в квартире или даже показываю ее в прямом эфире. Такой подход становится все более популярным среди клиентов: им не нужно тратить время на дорогу и рисковать здоровьем.
Я уверена, что будущее за онлайном. Поэтому постоянно работаю над совершенствованием этого направления: развиваю навыки операторского и даже репортерского искусства.
Клиенты приходят ко мне благодаря личным страницам в соцсетях: там работают мои имя и репутация. Регулярно публикую короткие видео о сфере недвижимости в целом, новостях, «горячих» предложениях, трендах и т. д.
Также я размещаю свои объекты на OLX: как правило, покупаю премиум-пакет на 30-50 объявлений в месяц. Продвигаю их с помощью рекламного набора «Быстрая продажа».
Чтобы мои объявления не терялись на фоне других, я использую такие приемы:
1. Подбираю максимально конкретный заголовок, который передает суть предложения. Например: «2х комн. квартира элитный дом Пальмира / Генуэзская5 / АРКАДИЯ / 120м.кв.». Тут есть вся нужная информация: количество комнат, адрес и площадь.
2. Пишу развернутое описание недвижимости: площадь, этаж, какие-то особенности – например, какой вид открывается из окон, есть ли система «умный дом». Также описываю, что есть рядом – магазины, школы, парки, банки и т. д.
3. Указываю реальную цену – чаще всего именно этот параметр больше всего привлекает клиентов.
4. Добавляю не просто несколько качественных фотографий, а целую галерею. Это важно, чтобы клиент извлек из объявления максимум информации.
Главное – хорошая репутация
Работа риелтора – это финансовая услуга, ведь при продаже недвижимости речь идет о больших деньгах. Когда я подписываю договор с покупателем или продавцом, я беру на себя ответственность как его представитель. В таких отношениях огромную роль играет доверие.
Мой опыт показывает: первое, что вызывает доверие у клиентов, – это хорошая репутация. Ее невозможно создать за короткий срок, зато легко потерять.
Я выработала несколько принципов работы, которые позволяют мне сохранять репутацию. Прежде всего, всегда стараюсь быть предельно откровенной, давать только правдивую информацию об объектах – как в объявлениях, так и при личном общении.
Также важно выполнять обещания, быть пунктуальной и скрупулезно относиться к вопросам конфиденциальности: риелтор не может разглашать информацию о финансовой или частной жизни клиентов.
К сожалению, среди агентов по недвижимости есть много «случайных» людей, которые не соблюдают профессиональную этику. Поэтому я считаю, что работа в нашей сфере должна регулироваться законодательно. В том числе важно внедрить обязательное лицензирование – это повысит уровень доверия к риелторам.
А пока такого нет, я рекомендую покупателям и продавцам внимательно читать отзывы о риелторах – это поможет найти хорошего специалиста и получить от него профессиональную поддержку.
Текст: Валентина Шимкович
