Онлайн-площадка – идеальное место, чтобы продать или сдать в аренду жилье. Например, сейчас на OLX в рубрике «Продажа квартир, комнат» размещается более 153 000 актуальных объявлений, а в «Долгосрочная аренда квартир, комнат» – больше 40 900. Хорошая возможность прицениться и сформировать привлекательное предложение для клиентов. Кроме того, аудитория платформы – «живая», а люди приходят с конкретной целью – совершить покупку.
Самая сложная задача для собственников жилья – найти надежных покупателей или арендаторов. Редакция блога OLX пообщалась с опытными риелторами: мы расспросили их, что нужно учесть владельцам недвижимости, чтобы не попасть в неприятную ситуацию с покупателями или арендаторами и не потерять деньги.
1. Доверяйте специалистам, но контролируйте процесс
Совет особенно актуален, если вы впервые продаете или сдаете жилье. «Я бы рекомендовала обратиться к специалисту, который подготовит объект к продаже или аренде, отрекламирует его, организует просмотры, проведет предварительные переговоры и подготовит документы, – считает эксперт в сфере недвижимости Екатерина Охрименко. – Случай из практики: молодой человек с моей помощью продал квартиру. А потом уже сам покупал новую. В итоге приобрел жилье по подложным документам».
Выбирать риелтора стоит внимательно. «Лучше обращаться к агенту по недвижимости, у которого одновременно в работе – не более пяти объектов, – отмечает риелтор Александр Гришко. – Ведь специалист должен успевать уделять достаточно времени каждому клиенту. Это и размещение публикаций, продвижение, также немало времени уходит на встречи и переговоры с новыми заказчиками. Риелтору намного реже удается «тянуть» около десятка объектов, разве что они похожи или расположены недалеко друг от друга. Поэтому прежде чем подписывать договор с агентом, уточните, какая у него нагрузка».
Если вы продаете недвижимость – обязательно найдите и хорошего юриста. В то же время всецело доверять и рассчитывать на сторонних специалистов – не стоит. Например, работа риелторов никак не регулируется на законодательном уровне, их никто не проверяет. Поэтому обязательно нужно хотя бы поверхностно изучить рынок, контролировать процесс на каждом этапе, а любую информацию – перепроверять.
2. Узнайте реальную стоимость квартиры
От этого зависит, как быстро вы закроете сделку. Плюс – так вы сможете застраховаться от покупателей и недобросовестных посредников, которые могут попытаться значительно снизить цену вашего жилья при переговорах. «Продажа или сдача квартиры может занять от 3-х дней до 6 месяцев, если вы установили правильную цену, которая соответствует рыночным условиям. Когда стоимость завышена, то можно продавать квартиру и несколько лет. И это не редкость», – отмечает Екатерина Охрименко.
Просмотрите предложения на онлайн-площадках аренды и продажи недвижимости. Например, по данным OLX за первый квартал 2019-го, квартиры в начале года поднялись в цене. Наиболее резкое подорожание – в Винницкой (рост на 27-44%), Тернопольской (9-18%) и Черниговской областях (1-14%). Если говорить о крупных городах, то во Львове однокомнатные и двухкомнатные квартиры в 1 квартале были даже дороже, чем в столице.
Но не ориентируйтесь слепо только на эти цифры. «В большинстве случаев они отличаются от итоговых, и чаще всего завышены. Это так называемые «хотелки». Цена, за которую бы хотел продать или сдать свою недвижимость собственник», – отмечает Александр Гришко.
В целом, ключевые факторы, которые стоит учитывать при ценообразовании, такие:
– стоимость жилья при покупке;
– район и удаленность от метро;
– этаж (цены на жилье на первом и последнем этаже, как правило, ниже);
– метраж;
– наличие/отсутствие ремонта;
– наличие/отсутствие мебели, металлопластиковых окон, бытовой техники и срок их эксплуатации;
– срок проживания (в случае аренды);
– инфраструктура;
– сезонность.
По словам Александра Гришко, иногда в интересах собственника немного подождать: оценить рынок и не продавать квартиру в первый день или неделю, а сформировать спрос в течение одной-трех недель. Возможно, появятся клиенты, которые предложат более выгодные условия.
Главное – не упустить момент. «В моей практике были случаи, когда при правильном подходе итоговая стоимость жилья увеличивалась на 5-15%. Так, в течение всего процесса купли-продажи и рекламы квартиры могут появиться минимум два мотивированных клиента, которые готовы заплатить стартовую цену. Стоит сообщить им, что вы продадите недвижимость тому, кто предложит лучшие условия. Последние не всегда выражаются в повышении стоимости. Это могут быть, например, и сроки расчета, – рассказывает риелтор. – Но, к сожалению, часто бывает, что клиенты сразу не прислушиваются к рекомендациям. Через какое-то время возвращаются, а рынок уже существенно «просел» по ценам».
3. Не раскрывайте личные данные
Если вы решили самостоятельно заниматься реализацией недвижимости, стоит максимально позаботиться о своей безопасности. «Заведите отдельную sim-карту, которая будет предназначена только для приема звонков по вопросам продажи или аренды», – советует Екатерина Охрименко. При возникновении любых негативных ситуаций (например, обращения от навязчивых или подозрительных личностей), вы сможете легко прервать нежелательный контакт.
Если вы сдаете одну из своих квартир, не стоит без реальной необходимости раскрывать другие адреса, например, где вы живете или где расположены другие объекты. Также если вы не уверены в потенциальном покупателе или арендаторе – лучше проводить просмотры вместе с кем-то. «Нужно быть внимательным и осторожным. Сейчас участились случаи, когда арендаторы все выносят из квартиры, пересдают ее, устраивают притон, – рассказывает Екатерина. – Знаю один «яркий» случай, когда собственница дорогой квартиры сама рекламировала жилье и проводила просмотры. Она серьезно пострадала – подверглась насилию и ограблению».
«Рекомендую все ценные вещи спрятать или перевезти в другое место», – советует Александр Гришко. Стоит соблюдать осторожность и в вопросах документов: «Ни при каких обстоятельствах и никому – как потенциальным покупателям, так и посредникам, не передавайте документы на недвижимость. Разве что только копии, которые необходимы человеку для проверки у нотариуса».
4. Требуйте от клиента задаток
Один из самых больших рисков для собственника жилья – потерять деньги. Поэтому ваша главная задача – выбрать среди клиентов именно того человека, с которым будет удобно, комфортно и безопасно заключать сделку. Заранее определите, кому вы, например, хотите сдать или продать квартиру – семейной паре, студентам, людям старшего возраста и т.д. И обязательно удостоверьтесь, что потенциальный заказчик действительно хочет купить или арендовать недвижимость.
«Чтобы точно понять, заинтересован ли человек сделке, попросите его оставить гарантийную сумму (задаток), а также подписать предварительный договор, если речь идет о покупке. С покупателями проще – если они платят, значит, их намерения серьезны. С арендаторами сложнее – собственник квартиры дает им право пользоваться своим имуществом. И хоть он получает арендную плату, она не компенсирует стоимость объекта и имущества в целом, – рассказывает Екатерина Охрименко. – Важный совет: берите гарантийную сумму на освобождение квартиры. Если ваш потенциальный клиент просит подписать договор аренды и оплатить только первый месяц – не соглашайтесь. Это говорит о его неплатежеспособности и ненадежности».
5. Всегда подписывайте договор
Если при продаже стороны сделки, как правило, серьезно относятся к оформлению договоренностей, то в случае аренды – еще возникают случаи, когда собственник и клиент пренебрегают договором.
Но, как утверждают наши эксперты, устных договоренностей – недостаточно. Все права и обязанности сторон всегда должны быть прописаны в официальном документе и заверены подписью нотариуса. В таком случае есть большая вероятность того, что сделка не станет причиной возникновения проблем. Шаблон типичного договора можно найти в интернете и дополнить его по своему желанию.
«Например, в случае аренды подробно пропишите те пункты, которые касаются возможных случаев нанесения ущерба и размера компенсации, – советует Александр Гришко. – При продаже квартиры у собственника и покупателя есть свой список документов, необходимый для закрытия сделки. Что именно взять с собой, можно уточнить у нотариуса или юриста. Например, некоторые объекты еще не внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, и в таком случае необходимо будет взять информационную справку из БТИ».
6. Отвечайте за свои слова
Важный момент: собственника никто не торопит быстрее закрывать сделку, поэтому он может оценивать покупателей и договариваться о финальных условиях столько, сколько понадобится. Но если вы закончили переговоры и выбрали клиента, которому доверяете, – будьте верны своему решению.
Как уже говорилось выше, при покупке жилья человек платит владельцу задаток – как правило, это $1000-2000. Если собственник квартиры по тем или иным причинам передумал продавать имущество или вдруг нашел другого покупателя – не исключено, что придется вернуть деньги в двойном размере. Это распространенная практика, и такой пункт прописывается в предварительном договоре.
По словам экспертов, операции с недвижимым имуществом – сложный и многоступенчатый процесс, который потребует от вас определенной подготовки. Вооружитесь юридической базой и четко определите свои права. В таком случае есть достаточно высокие шансы, что все пройдет легко и безопасно.
Текст: Инна Татолова
