Нерухомість

Жодних проблем: інструкція з безпечної та вигідної угоди для власників квартир

4 Червня 2019
Жодних проблем: інструкція з безпечної та вигідної угоди для власників квартир

Онлайн-майданчик – ідеальне місце, щоб продати або здати в оренду житло. Наприклад, зараз на OLX в рубриці «Продаж квартир, кімнат» розміщується більше 153 000 актуальних оголошень, а в «Довгострокова оренда квартир, кімнат» – більше 40 900. Гарна можливість прицінитися та сформувати привабливу пропозицію для клієнтів. Крім того, аудиторія платформи – «жива», а люди приходять з конкретною метою – зробити покупку.

Найскладніше завдання для власників житла – знайти надійних покупців або орендарів. Редакція блогу OLX поспілкувалася з досвідченими рієлторами: ми розпитали їх, що потрібно врахувати володарям нерухомості, щоб не потрапити в неприємну ситуацію з покупцями або орендарями і не втратити гроші.

1. Довіряйте фахівцям, але контролюйте процес

Порада особливо актуальна, якщо ви вперше продаєте або здаєте житло. «Я б рекомендувала звернутися до фахівця, який підготує об’єкт до продажу або оренди, відрекламує його, організує перегляди, проведе попередні переговори та підготує документи, – вважає експерт у сфері нерухомості Катерина Охріменко. – Випадок з практики: молодий чоловік з моєю допомогою продав квартиру. А потім вже сам купував нову. У результаті придбав житло за підробленими документами».

Вибирати рієлтора слід уважно. «Краще звертатися до агента з нерухомості, у якого одночасно в роботі – не більше п’яти об’єктів, – зазначає рієлтор Олександр Гришко. – Адже фахівець повинен встигати приділяти достатньо часу кожному клієнту. Це й розміщення публікацій, просування, також чимало часу йде на зустрічі та переговори з новими замовниками. Рієлтору рідко вдається «тягнути» близько десятка об’єктів, хіба що вони схожі або розташовані недалеко один від одного. Тому перш ніж підписувати договір з агентом, уточніть, яке у нього навантаження».

Якщо ви продаєте нерухомість – обов’язково знайдіть і хорошого юриста. Водночас цілком довіряти та розраховувати на сторонніх фахівців – не варто. Наприклад, робота рієлторів ніяк не регулюється на законодавчому рівні, їх ніхто не перевіряє. Тому обов’язково потрібно хоча б поверхово вивчити ринок, контролювати процес на кожному етапі, а будь-яку інформацію – додатково перевіряти.

2. Дізнайтеся реальну вартість квартири

Від цього залежить, як швидко ви закриєте угоду. Плюс – так ви зможете застрахуватися від покупців та недобросовісних посередників, які можуть спробувати значно знизити ціну вашого житла під час переговорів. «Продаж або здача квартири може зайняти від 3-х днів до 6 місяців, якщо ви встановили правильну ціну, яка відповідає ринковим умовам. Коли вартість завищена, то можна продавати квартиру й кілька років. І це не рідкість», – зазначає Катерина Охріменко.

Перегляньте пропозиції на онлайн-майданчиках оренди і продажу нерухомості. Наприклад, за даними OLX за перший квартал 2019 року, квартири на початку року піднялися в ціні. Найбільш різке подорожчання – у Вінницькій (зростання на 27-44%), Тернопільській (9-18%) та Чернігівській областях (1-14%). Якщо говорити про великі міста, то у Львові однокімнатні та двокімнатні квартири в 1-му кварталі були навіть дорожчі, ніж в столиці.

Але не орієнтуйтеся сліпо тільки на ці цифри. «У більшості випадків вони відрізняються від фінальних, і дуже часто завищені. Це так звані «хотілки». Ціна, за яку хотів би продати або здати свою нерухомість власник», – зазначає Олександр Гришко.

У цілому, ключові фактори, які варто враховувати при ціноутворенні, такі:

– вартість житла при покупці;
– район і віддаленість від метро;
– поверх (ціни на житло на першому і останньому поверсі, як правило, нижче);
– метраж;
– наявність/відсутність ремонту;
– наявність/відсутність меблів, металопластикових вікон, побутової техніки і терміни їх експлуатації;
– термін проживання (в разі оренди);
– інфраструктура;
– сезонність.

За словами Олександра Гришка, іноді в інтересах власника трохи почекати: оцінити ринок і не продавати квартиру в перший день або тиждень, а сформувати попит протягом одного-трьох тижнів. Можливо, з’являться клієнти, які запропонують більш вигідні умови.

Головне – не проґавити момент. «У моїй практиці були випадки, коли при правильному підході фінальна вартість житла збільшувалася на 5-15%. Так, протягом всього процесу купівлі-продажу і реклами квартири можуть з’явитися мінімум два мотивованих клієнта, які готові заплатити стартову ціну. Варто повідомити їм, що ви продасте нерухомість тому, хто запропонує найкращі умови. Останні не завжди виражаються в підвищенні вартості. Це можуть бути, наприклад, і терміни розрахунку, – розповідає рієлтор. – Але, на жаль, часто буває, що клієнти відразу не прислухаються до рекомендацій. Через якийсь час повертаються, а ринок уже суттєво «просів» за цінами».

3. Не розкривайте особисті дані

Якщо ви вирішили самостійно займатися реалізацією нерухомості, варто максимально подбати про свою безпеку. «Заведіть окрему sim-карту, яка буде призначена тільки для прийому дзвінків з питань продажу або оренди», – радить Катерина Охріменко. Якщо виникнуть будь-які негативні ситуації (наприклад, звернення від нав’язливих або підозрілих осіб), ви зможете легко уникнути небажаного контакту.

Якщо ви здаєте одну зі своїх квартир, не варто без реальної необхідності розкривати інші адреси, наприклад, де ви живете або де розташовані інші об’єкти. Також якщо ви не впевнені в потенційному покупці або орендарі – ліпше проводити перегляди разом з кимось. «Потрібно бути уважним і обережним. Зараз почастішали випадки, коли орендарі все виносять з квартири, перездають її, влаштовують притон, – розповідає Катерина. – Знаю один «яскравий» випадок, коли власниця дорогої квартири сама рекламувала житло і проводила перегляди. Вона серйозно постраждала – стала жертвою насилля та пограбування».

«Рекомендую всі цінні речі заховати або перевезти в інше місце», – радить Олександр Гришко. Варто бути обережними і в питаннях документів: «Ні в якому разі й нікому – як потенційним покупцям, так і посередникам, не передавайте документи на нерухомість. Хіба що тільки копії, які необхідні людині для перевірки у нотаріуса».

4. Вимагайте від клієнта завдаток

Один з найбільших ризиків для власника житла – втратити гроші. Тому ваше головне завдання – вибрати серед клієнтів саме ту людину, з якою буде зручно, комфортно та безпечно укладати угоду. Заздалегідь визначте, кому ви, наприклад, хочете здати або продати квартиру – подружжю, студентам, людям старшого віку тощо. І обов’язково переконайтеся, що потенційний замовник дійсно хоче купити або орендувати нерухомість.

«Щоб точно зрозуміти, чи зацікавлена людина угоді, попросіть її залишити гарантійну суму (завдаток), а також підписати попередній договір, якщо мова йде про покупку. З покупцями простіше – якщо вони платять, отже, їхні наміри серйозні. З орендарями складніше – власник квартири дає їм право користуватися своїм майном. І хоч він отримує орендну плату, вона не компенсує вартість об’єкта і майна в цілому, – розповідає Катерина Охріменко. – Важлива порада: беріть гарантійну суму на звільнення квартири. Якщо ваш потенційний клієнт просить підписати договір оренди і оплатити тільки перший місяць – не погоджуйтеся. Це свідчить про його неплатоспроможность та ненадійність».

5. Завжди підписуйте договір

Якщо при продажу сторони угоди, як правило, серйозно ставляться до оформлення домовленостей, то в разі оренди – ще трапляються випадки, коли власник та клієнт нехтують договором.

Але, як стверджують наші експерти, усних домовленостей – недостатньо. Всі права і обов’язки сторін завжди повинні бути прописані в офіційному документі та завірені підписом нотаріуса. В такому випадку є велика ймовірність того, що угода не стане причиною виникнення проблем. Шаблон типового договору можна знайти в інтернеті і доповнити його за своїм бажанням.

«Наприклад, у разі оренди детально пропишіть ті пункти, які стосуються можливих випадків нанесення шкоди і розміру компенсації, – радить Олександр Гришко. – При продажу квартири у власника і покупця є свій список документів, необхідний для закриття угоди. Що саме взяти з собою, можна уточнити у нотаріуса або юриста. Наприклад, деякі об’єкти ще не внесли до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і в такому випадку необхідно буде взяти інформаційну довідку з БТІ».

6. Відповідайте за свої слова

Важливий момент: власника ніхто не квапить якомога швидше закривати угоду, тому він може оцінювати покупців і домовлятися про фінальні умови стільки, скільки знадобиться. Але якщо ви закінчили переговори і вибрали клієнта, якому довіряєте, – будьте вірні своєму рішенню.

Як вже говорилося вище, при покупці житла людина платить власнику завдаток – як правило, це $1000-2000. Якщо власник квартири з тих чи інших причин передумав продавати майно або раптом знайшов іншого покупця – не виключено, що доведеться повернути гроші в подвійному розмірі. Це поширена практика, і такий пункт прописується в попередньому договорі.

За словами експертів, операції з нерухомим майном – складний процес, який потребуватиме від вас певної підготовки. Озбройтеся юридичною базою і чітко визначте свої права. В такому випадку є досить високі шанси, що все пройде легко і безпечно.

Текст: Інна Татолова