Хто оплачує ремонт в орендованій квартирі?

Суперечки про те, що краще — мати своє житло чи орендувати його, можуть бути вічними. Проте якщо ви хочете винаймати квартиру, варіантів чимало — на OLX щодня з’являються тисячі нових оголошень з оренди нерухомості. Сьогодні розберемося у правах та обов’язках: хто має платити за комунальні послуги та на кому лежать зобов’язання щодо ремонту.

Що говорить закон про ремонт в орендованому житлі?

Коли йдеться про відповідальність за утримання житла, ми орієнтуємося на статтю 819 Цивільного кодексу України. Вона встановлює основні обов’язки обох сторін. За законом передбачена оплата комунальних послуг орендарем. Також на його плечі лягає поточний ремонт. Хоча це не є єдиним варіантом, бо сторони можуть домовитися про інші умови ще під час укладання договору.

Яку роль відіграє договір оренди?

Договір оренди — це ключовий документ у цих відносинах. Він легалізує обов’язки власника житла та наймача, розподіляє витрати між ними та регулює інші питання. У професійно укладеному договорі зазначають типові умови щодо ремонту:

• ліміт відповідальності;
• амортизація майна;
• покращення.

Важливо правильно закріпити відповідальність за конкретною стороною. Наприклад, зазначити, хто буде відшкодовувати збитки у разі форс-мажору.

Хто платить за поточний ремонт у квартирі, а хто — за капітальний?

Згідно зі статтею 819 Цивільного кодексу України, утримання квартири в належному стані покладається на наймача. Сюди належать обслуговування майна та дрібні поломки, як-от заміна перегорілої лампочки або прочистка зливу у ванній. Орендар платить також за знос майна під час оренди. Тож якщо потрібно зробити косметичний ремонт, то це покладається на того, хто винаймає житло: тут мовиться про заміну розеток або прокладку у крані.

Проте витрати на капітальний ремонт — це вже турботи власника. Сюди належать:

• заміна труб каналізації та водопостачання;
• ремонт системи опалення;
• заміна вхідних дверей і вікон;
• ремонт електропроводки у стінах;
• ремонт даху або міжпанельних швів тощо.

Власник отримує прибуток від оренди, тож він має забезпечувати передачу майна у придатному для використання стані.

Але з кожного правила є виняток. Поломку варто розглядати окремо. Наприклад, якщо каналізація забилася внаслідок дій наймача, то він і має оплачувати ремонт труб.

Хто відповідає за поломки?

Якщо виникають суперечки, хто оплачує ремонт техніки в орендованій квартирі, варто керуватися принципом — відповідальність несе той, чиї дії (або бездіяльність) призвели до ситуації. Розглянемо кілька випадків.

Холодильник, пральна машина чи духова шафа має визначений ресурс використання. І яким би гарним не було обслуговування побутової техніки, фізичний знос неминучий. Якщо прилад зламався, варто викликати представника сервісного центру. У разі підтвердження природного зносу оплатити ремонт або замінити техніку має орендодавець.

Якщо орендар пошкодив майно (залив техніку водою чи розбив екран телевізора), саме він має відшкодовувати збитки. Зазвичай достатньо відремонтувати техніку за власний кошт або купити прилад, аналогічний за характеристиками.

Приховані дефекти техніки — не рідкість. І навіть самі власники можуть про них не здогадуватися. Наймачам, ще під час огляду квартири, бажано перевірити, як працюють прилади: чи не виникає дивних звуків, чи не тече пральна машина. Всі нюанси зазначають в акті приймання-передачі житла.

Побутові поломки у квартирі можуть статися в будь-яку мить, тож варто одразу в угоді розділити відповідальність. Зазвичай на власника покладається відшкодування, коли мовиться про стіни, електропроводку, труби, вікна, двері та вбудовану техніку. Орендар виплачує компенсацію за пошкоджене майно внаслідок власної необережності, відшкодовує витратні матеріали, як-от лампочки чи батарейки. Тож якщо протікає бойлер, цю проблему має вирішувати орендодавець, а якщо каналізація забилася волоссям — орендар.

Комунальні платежі та додаткові витрати

Треба визначити, хто має сплачувати комунальні послуги, щоб надалі не було непорозумінь. Зазвичай орендар сплачує комунальні послуги за те, що фактично споживає: електроенергію, газ, холодну та гарячу воду. Частіше ці показники фіксуються лічильниками. Якщо їх немає, варто уточнити, чи є фіксована щомісячна плата за послуги.

Наймач сплачує також вивіз сміття, обслуговування ліфта, освітлення під’їзду, роботу домофона, а також послуги інтернету та кабельного телебачення. Також передбачена оплата комунальних послуг за опалення орендарем. Іноді бувають випадки, коли можна запропонувати пропорційно розділити платежі з власником.

Орендодавець має сплачувати постійні витрати, які все одно стягуються, навіть якщо у квартирі ніхто не проживає. Йдеться про податок на нерухомість, страхування майна та членські внески ОСББ. До речі, послуги з повірки лічильників також лежать на власнику.

Депозит і ремонт: коли гроші можуть не повернути?

Часто договори складають так, що орендар дає депозит під час заїзду як гарантію цілісності майна. У певних випадках власник може не повернути ці гроші. Законними підставами для цього є:

• фізичні пошкодження, як-от пропалений диван або малюнки на шпалерах;
• борги за комунальні рахунки або певний період оренди;
• поломка техніки через дії наймача;
• порушення термінів оренди, зазначених у договорі.

Проте тут не варто забувати про природний знос майна — його орендар відшкодовувати не має. Тут йдеться про потертість підлоги чи меблів, вицвітання шпалер і незначні дефекти.

Як уникнути конфліктів між орендарем і власником?

Відносини наймача та власника мають бути максимально прозорими. Для цього треба одразу визначити час перевірки майна. Не відкладайте фіксацію стану квартири: під час заселення зробіть відео або фото та надішліть його власнику, щоб у разі спору було на що спертися.

Обов’язково складіть акт приймання-передачі. У ньому варто зафіксувати показники лічильників, кількість переданих ключів і повний перелік техніки та меблів.

Часті питання

Чи зобов’язаний орендар робити ремонт?

Орендар має робити лише поточний ремонт. Проте якщо він захоче з власної ініціативи сплатити капітальні зміни, можна запропонувати зробити це коштом орендної плати.

Хто ремонтує техніку в орендованій квартирі?

Якщо техніка зламалася через фізичний знос, то ремонтує або заміняє її власник. Якщо через неправильну експлуатацію — наймач. Поточний ремонт сантехніки й електрики покладається на орендаря.

Чи може власник змусити платити за ремонт?

Власник може змусити платити за ремонт лише у разі провини орендаря. Якщо це доведено та задокументовано (висновок сервісного центру), можна утримати депозит або звернутися до суду.

Що робити, якщо зламалася техніка?

Якщо техніка не працює, насамперед варто попередити власника й узгодити з ним виклик майстра. Експерт визначить, що саме спричинило поломку та чия провина в цьому.

Коли повертається депозит?

Повернення застави за квартиру відбувається в день виїзду та передачі ключів. Орендар отримує депозит, якщо майно фізично не пошкоджене та немає боргів за комунальні послуги.