Права та обовʼязки орендодавця й орендаря

Оренда житла — це надзвичайно поширена послуга. Щодня на OLX з’являються сотні нових оголошень. Водночас більшість домовленостей укладають поспіхом і без чіткого розуміння правових наслідків. Тож оренда вимагає розуміння прав та обов’язків, які мають орендодавець і орендар. У цьому матеріалі поговоримо про те, які законні гарантії має кожна зі сторін.

Що регулює оренду житла в Україні?

В Україні є юридичні норми, які регулюють процеси оренди житла. Вони дають змогу захистити ваші інтереси й уникнути конфліктів. Розпочнемо зі сторін договору.

Орендар — це фізична або юридична особа, яка бере житло в користування. Орендодавець — це власник житла або особа, яка має нотаріальне доручення від власника на право здавати приміщення в оренду. Основою відносин є договір оренди. У ньому фіксуються обов’язки обох сторін, як-от:

• ціна, умови потенційного підвищення та завдаток;
• точна адреса приміщення;
• обовʼязки щодо внесення оплати житлово-комунальних послуг тощо.

Важливою частиною договору є акт приймання-передачі. У ньому зазначають фактичний стан житла, наявність меблів і техніки, а також можливі пошкодження на момент заселення.

Основні правила оренди визначає Цивільний кодекс України — тут зазначено обов’язки сторін та умови, за яких розриваються відносини між власником і наймачем. Згідно зі статтею 810 ЦК України, за договором найму житла одна сторона (власник житла) передає або зобов’язується передати другій стороні (орендарю) приміщення на певний строк за визначену плату.

Права орендаря житла

Щоб уникати непорозумінь, треба знати права орендаря квартири. Наймач може:

• користуватися орендованим майном — жити сам або вселити свою родину, якщо інше не визначено договором;
• безпечно та комфортно проживати — орендодавець має забезпечити справний стан комунікацій і усунути приховані дефекти, що існували на момент заселення;
• укладати та розривати договір — орендар може вимагати укладення письмової угоди та достроково розірвати її;
• захищатися від незаконного виселення з житла — виселення можливе лише в установленому законом порядку;
• робити ремонт — орендар може ініціювати або вимагати проведення необхідного ремонту.

Окремо регулюються права орендаря нежитлового приміщення — для них використовують Господарський кодекс України. З основних принципів можна виділити право на безперешкодне використання приміщення, а також на передачу локації в суборенду.

Обов’язки орендаря

Законодавство про оренду квартири визначає і певні обов’язки людини, яка орендує приміщення. Серед основних:

• своєчасна оплата оренди — має сплачувати у встановлені договором строки;
• дбайливе користування майном — несе відповідальність за майно та має усувати дрібні несправності;
• оплата комунальних послуг — має сплачувати за фактичне споживання електрики, газу, води тощо;
• дотримання умов угоди — має виконувати всі правила оренди квартири й іншого приміщення щодо паління, утримання тварин, шуму тощо.

Орендар має повернути майно в тому ж стані, яким воно було отримане, з урахуванням нормального зносу.

Коли ви вже підписали договір, відбувається фактична передача житла у користування. Здебільшого орендар може вносити зміни в інтер’єр без узгодження з власником: ставити свої меблі, вішати картини чи прикрашати рослинами. Проте в разі заміни шпалер або монтажу кондиціонера обов’язково треба попереджати власника.

Права орендодавця

Власник має право не лише отримувати орендну плату, а й контролювати дотримання умов проживання, які зафіксовані в угоді. Тобто він може приходити та перевіряти, як живе орендар, але лише за узгодженим заздалегідь графіком.

Якщо наймач не сплачує орендну плату, використовує майно не за призначенням, а також регулярно порушує права сусідів, то в орендодавця є право на розірвання договору. Законом гарантується і захист майна — власник має право на компенсацію збитків під час оренди (природний знос меблів не враховують).

Обов’язки орендодавця

Орендодавці — це власники житла, які мають певні обов’язки. Основні з них:

• передача житла у належному стані — приміщення має бути придатним для цільового використання;
• безперешкодне проживання — власник не може обмежувати користування житлом;
• проведення капітального ремонту — орендодавець має забезпечити заміну труб, ремонт фасаду чи даху.

Водночас власник не має права втручатися у приватне життя орендаря: заходити до квартири без згоди того, хто там проживає, або нав’язувати власні правила побуту поза договором.

Відповідальність сторін за порушення умов

Проте договір не унеможливлює окремі порушення з обох боків. Деякі з них можуть навіть призвести до судового позову. Наприклад, коли орендар затримує оплату чи псує меблі. У таких випадках власник може розірвати угоду та виселити людину.

Якщо говорити про порушення з боку орендодавця, найчастіше йдеться про втручання в приватність і раптове виселення. Власник має попереджати про це заздалегідь.

Якщо виникає серйозний конфлікт, сторони можуть захищати свої права правовими способами. Наприклад, звернутися до суду або інших уповноважених органів. За порушення умов договору зазвичай передбачені санкції: штрафи, відшкодування збитків або втрата права на проживання у квартирі.

Як вирішуються спори між орендарем і власником та як уникнути конфліктів?

Спори між орендарем і власником найчастіше виникають через затримку оплати або стан майна. Найефективніший спосіб вирішення суперечок — це переговори. Варто дістатися спільної думки, запропонувати відшкодування збитків тощо.

Проте памʼятайте: профілактика завжди простіша за лікування, тож важливо врахувати всі нюанси в договорі. Права квартирантів на житло без договору оренди можуть обмежуватися, тож без офіційного оформлення відносин не обійтися. Найважливішим додатком стає акт приймання-передачі — він захищатиме від неправомірних дій іншої сторони та дасть змогу уникнути конфліктів.

Часті питання

Чи може орендодавець виселити без попередження?

Якщо орендар не порушує умови договору, то виселяти його без попередження незаконно. Власник має попередити про розірвання домовленостей за термін, зазначений у документі.

Чи має право орендар змінювати замки?

Змінювати замки в орендованій квартирі можна лише за згодою власника. Робити це без попередження — означає перешкоджати доступу до майна.

Хто платить за ремонт?

Зазвичай поточний ремонт оплачує орендар. Якщо мовиться про капітальні зміни (заміну вікон або ремонт проводки), то це частіше оплачує орендодавець.

Чи можна проживати з іншими людьми у квартирі?

В орендованій квартирі можуть проживати ті особи, які зазначені в договорі. Суборенда (проживання третіх осіб у квартирі) без письмової згоди власника заборонена. Проте разом з орендарем може жити його родина.

Як правильно розірвати договір?

Щоб правильно розірвати угоду, варто повідомити іншу сторону заздалегідь — мінімальний термін є в умовах договору оренди. Після цього треба буде підписати акт приймання-передачі. Також необхідно підтвердити відсутність боргів і зафіксувати показники лічильників на момент виїзду.