Недвижимость

Искали на OLX помещение для бара, а купили готовый бизнес: личный опыт киевлян

27 июля 2020
Искали на OLX помещение для бара, а купили готовый бизнес: личный опыт киевлян

На OLX можно не только покупать и продавать вещи, но и решать бизнес-вопросы. Например, купить помещение или даже готовый бизнес. Сейчас в рубрике «Коммерческая недвижимость» – больше 14 тыс. объявлений о продаже объектов (данные на момент публикации материала – ред.).

Мы пообщались с киевлянами, которые искали на OLX помещение для кафе или ресторана, а нашли объявление о продаже действующего бара. Совладелица Blues Bar Валерия Иванова рассказала, как среди тысяч объявлений найти «то самое», на что обращать внимание при сделке и какие могут возникнуть «подводные камни» при покупке чужого бизнеса.

Как мы выбирали фургончик, а купили бар

Мы с мужем давно хотели заняться ресторанным бизнесом. Сначала рассматривали идею купить передвижной фургончик и продавать такосы. Тогда же задумались об открытии полноценного кафе или ресторана и стали просматривать разные объявления об аренде и продаже коммерческих помещений.

Искали и на OLX, и на других площадках. На OLX много хороших объявлений в сфере недвижимости, но главная трудность в том, что их слишком много. Чтобы найти что-то стоящее, нам пришлось потратить около полугода.

Часть объявлений мы «отсеивали» сразу же – например, если там слишком мало фотографий. Или же когда в одной публикации владельцы пытались продать несколько разных помещений одновременно – не очень понятно, какое фото к чему относится. К слову, это еще и прямое нарушение правил платформы.

Также нас смущало, если в описании слишком мало текста: не указан адрес, площадь, особенности помещения. Еще одна категория подозрительных объявлений – со слишком низкой или слишком высокой ценой. Мы решили, что надежнее ориентироваться на средние по рынку цифры.

В первые три месяца мы ежедневно ездили в два-три помещения, так что за все это время посмотрели более сотни вариантов. Каждый раз нас что-то не устраивало. Например, неудачное расположение – а это самое ключевое для ресторанного бизнеса. Или планировка помещения, к примеру, слишком маленькая площадь кухни. А в части случаев нам не подходила слишком высокая цена.

Наконец мы случайно увидели на OLX объявление о продаже уже готового бизнеса – бара Blues Bar. Мы подъехали в заведение, все осмотрели, пообщались с владельцами и уже к вечеру приняли решение о покупке. Еще около недели заняло юридическое оформление – так и мы стали хозяевами бара.

Почему развивать готовый бизнес – не всегда просто

Blues Bar работает с 2004 года. Бывшие владельцы развивали заведение как семейный бизнес. Затем они открыли еще несколько больших ресторанов, и у них просто не оставалось времени на маленький бар. Ребята наняли управляющего директора, но это не принесло результатов – ведь наемные менеджеры редко вкладывают в бизнес столько же сил, как владельцы. Поэтому они и решили продать заведение.

Нам понравилась концепция бизнеса: как оказалось, Blues Bar – единственный в Киеве бар, где каждый день играет живая музыка. А удачное расположение в самом центре города – на Михайловской, 24а – обеспечивало постоянный приток посетителей.

К тому же, нас привлекало, что этот бизнес уже имеет свою рабочую модель. Решили, что так нам будет немного проще втянуться в ресторанный бизнес, чем если бы мы открывали заведение полностью с нуля.

Но буквально в первые недели работы столкнулись с неприятным сюрпризом. Оказалось, у бара были долги – это и зарплаты сотрудникам, и гонорары приглашенным музыкантам, и даже коммунальные платежи за электричество. Прежние владельцы не предупредили нас об этом заранее – они сами ничего не знали, ведь за финансы отвечал нанятый управляющий. Но когда мы им обо всем рассказали, нам компенсировали большую часть суммы.

После этого мы решили переоформить юрлицо: закрыть прежнее ООО и открыть новое на наше имя. С тех пор мы были точно уверены, что все финансы и документы нашего юрлица в порядке, и можно не бояться проверки налоговой.

Искали на OLX помещение для бара, а купили готовый бизнес: личный опыт киевлян

Собственники Blues Bar

Как вышли на прибыльность и работаем 

Бар расположен в полуподвальном помещении, так что высокий сезон для нашего бизнеса – это осень и зима. Когда на улице холодает, люди собираются с друзьями и приходят к нам, чтобы выпить пива и послушать музыку. Летом, как правило, посетителей меньше.

Мы купили бар летом, а потому первые месяцы работы были неприбыльными. В это время, наоборот, мы вложили в бизнес около $10 тыс. На эти деньги купили новое оборудование: холодильники, вытяжки, плиты. Также поставили камеры видеонаблюдения, изменили мелкие детали в интерьере, поменяли посуду.

Первую прибыль мы получили примерно через четыре месяца, и с тех пор работали «в плюс». Но вкладывать часть заработка в бизнес приходится постоянно: к примеру, на какой-то мелкий ремонт.

После покупки команда заведения осталась прежней, включая всех поваров. Прилагать усилия, чтобы удержать сотрудников, нам не пришлось: все сами хотели сохранить работу. В коллективе менялись только официанты и бармены – на этих позициях во всех заведениях традиционно большая текучка.

У нас работают около десяти человек: администратор, официанты, бармены и персонал на кухне. Также мы на постоянной основе сотрудничаем с некоторыми музыкантами, которые выступают в баре на правах резидентов – играют, например, каждый вторник и четверг.

Мы заметили, что 80% наших посетителей – иностранцы. Думаю, это связано с расположением в центре.

Кстати, привлекает внимание и дом, где находится бар. Однажды мы с мужем пошли на пешеходную экскурсию по Киеву: в ходе прогулки гид завел нас в наш же бар и рассказал, что когда-то в этом помещении был публичный дом, затем – типография, а позже – первое в Киеве ателье Андрея Воронина. Так мы сами случайно узнали об истории здания и теперь рады рассказывать о ней посетителям.

Резюме: 5 советов, как купить коммерческую недвижимость на OLX

1. Не тратьте свое время на заведомо неподходящие объявления: те, в которых слишком мало фото и нет детального описания. Как правило, если владелец действительно настроен продавать, он постарается рассказать о своем помещении максимально подробно.

2. Не останавливайтесь на объявлениях со слишком низкой ценой. Если с помещением все в порядке, хозяин вряд ли захочет продать его за сумму ниже средней по рынку. Слишком большая скидка – повод насторожиться. К примеру, если помещение в ужасном техническом состоянии, вам придется вложить деньги в капитальный ремонт. Это может обойтись дороже, чем изначально купить приемлемый вариант по средней цене.

3. Обязательно пообщайтесь с бывшими собственниками коммерческого помещения. Узнайте, почему они решили продать свое помещение. Возможно, ресторан или магазин закрылся из-за неудачного расположения: по этой улице в принципе ходит мало людей. Тогда, скорее всего, и вам это место не подойдет.

4. Уделите внимание юридическим аспектам сделки. Лучше всего нанять профессиональных аудиторов, которые проверят документы бывших владельцев и подготовят договор купли-продажи. На услугах юристов категорически нельзя экономить при таких крупных покупках, как помещение или готовый бизнес.

5. Составьте бизнес-план и просчитайте сроки окупаемости заведения. Будьте готовы, что в первые месяцы после покупки вам придется инвестировать в бизнес: на ремонт, оборудование, зарплаты сотрудникам. На то, чтобы выйти «в плюс», понадобится несколько месяцев, и на этот период важно заранее обеспечить себе финансовую «подушку».

Текст: Валентина Шимкович