Нерухомість

Шукали на OLX приміщення для бару, а придбали готовий бізнес: особистий досвід киян

27 Липня 2020
Шукали на OLX приміщення для бару, а придбали готовий бізнес: особистий досвід киян

На OLX можна не тільки купувати і продавати речі, а й вирішувати бізнес-питання. Наприклад, купити приміщення або навіть готовий бізнес. Зараз в рубриці «Комерційна нерухомість» – більше 14 тис. оголошень про продаж об’єктів (дані на момент публікації матеріалу – ред.).

Ми поспілкувалися з киянами, які шукали на OLX приміщення для кафе чи ресторану, а знайшли оголошення про продаж готового бару. Співвласниця Blues Bar Валерія Іванова розповіла, як серед тисяч оголошень знайти «своє», на що звертати увагу під час укладання угоди та які можуть виникнути «підводні камені», коли купуєш чужий бізнес.

Як ми вибирали фургончик, а придбали бар

Ми з чоловіком давно хотіли зайнятися ресторанним бізнесом. Спочатку розглядали ідею купити пересувний фургончик і продавати такоси. Тоді ж задумалися про відкриття повноцінного кафе чи ресторану та стали переглядати різні оголошення про оренду й продаж комерційних приміщень.

Шукали і на OLX, і на інших майданчиках. На OLX багато хороших оголошень у сфері нерухомості, але головна складність в тому, що їх занадто багато. Щоб знайти щось вартісне, нам довелося витратити близько пів року.

Частину оголошень ми відкидали відразу – наприклад, якщо там занадто мало фотографій. Або ж коли в одній публікації власники намагалися продати кілька різних приміщень одночасно – не дуже зрозуміло, яке фото до чого відноситься. До слова, це ще й пряме порушення правил платформи.

Також ми з обережністю ставилися, якщо в описі занадто мало тексту: не вказано адреса, площа, особливості приміщення. Ще одна категорія підозрілих оголошень – із занадто низькою або занадто високою ціною. Ми вирішили, що надійніше орієнтуватися на середні ринкові цифри.

Протягом перших трьох місяців ми щодня їздили в два-три приміщення, так що за весь цей час переглянули більше сотні варіантів. Щоразу нас щось не влаштовувало. Наприклад, невдале розташування – а це ключове для ресторанного бізнесу. Або планування приміщення, наприклад, занадто маленька площа кухні. Подекуди нам не підходила занадто висока ціна.

Нарешті ми випадково побачили на OLX оголошення про продаж вже готового бізнесу – бару Blues Bar. Ми під’їхали в заклад, все оглянули, поспілкувалися з власниками і вже до вечора прийняли рішення про покупку. Ще близько тижня витратили на юридичне оформлення – так ми й стали господарями бару.

Чому розвивати готовий бізнес – не завжди просто

Blues Bar працює з 2004 року. Колишні власники розвивали заклад як сімейний бізнес. Потім вони відкрили ще кілька великих ресторанів, і у них просто не залишалося часу на маленький бар. Взяли на роботу директора, але це не принесло результатів – адже наймані менеджери рідко вкладають у бізнес стільки ж сил, як власники. Тому вони й вирішили продати заклад.

Нам сподобалася концепція бізнесу: як виявилося, Blues Bar – єдиний в Києві бар, де щодня грає жива музика. А вдале розташування в самому центрі міста – на Михайлівській, 24а –забезпечувало постійний потік відвідувачів.

До того ж нас приваблювало, що цей бізнес вже має свою робочу модель. Вирішили, що так нам буде трохи простіше втягнутися в ресторанний бізнес, ніж якби ми відкривали заклад повністю з нуля.

Але буквально в перші тижні роботи стикнулся з неприємним сюрпризом. Виявилося, що в бару були борги – це і зарплати співробітникам, і гонорари запрошеним музикантам, і навіть комунальні платежі за електрику. Колишні власники не попередили нас про це заздалегідь – вони самі нічого не знали, бо за фінанси відповідав найманий керівник. Але коли ми їм про все розповіли, нам компенсували більшу частину суми.

Після цього ми вирішили переоформити юрособу: закрити колишнє ТОВ і відкрити нове на наше ім’я. Відтоді ми були точно впевнені, що всі фінанси та документи нашої юрособи в порядку, і можна не боятися перевірки податкової.

Шукали на OLX приміщення для бару, а придбали готовий бізнес: особистий досвід киян

Власники Blues Bar

Як вийшли на прибутковість і працюємо

Бар розташований в напів підвальному приміщенні, так що високий сезон для нашого бізнесу – це осінь і зима. Коли на вулиці стаэ прохолодно, люди збираються з друзями і приходять до нас, щоб випити пива й послухати музику. Влітку, як правило, відвідувачів менше.

Ми купили бар влітку, а тому перші місяці роботи були неприбутковими. В цей час, навпаки, ми вклали в бізнес близько $10 тис. На ці гроші купили нове обладнання: холодильники, витяжки, плити. Також поставили камери відеоспостереження, змінили дрібні деталі в інтер’єрі, змінили посуд.

Перший прибуток ми отримали приблизно через чотири місяці, і з тих пір працювали «в плюс». Але вкладати частину заробітку в бізнес доводиться постійно: наприклад, на якийсь дрібний ремонт.

Після покупки команда закладу не змінилася, включаючи всіх кухарів. Докладати зусилля, щоб утримати співробітників, нам не довелося: всі самі хотіли зберегти роботу. В колективі змінювалися тільки офіціанти та бармени – на цих позиціях у всіх закладах традиційно велика текучість.

У нас працюють близько десяти осіб: адміністратор, офіціанти, бармени та персонал на кухні. Також ми на постійній основі співпрацюємо з деякими музикантами, які виступають в барі на правах резидентів – грають, наприклад, щовівторка та щочетверга.

Ми помітили, що 80% наших відвідувачів – іноземці. Думаю, це пов’язано з розташуванням у центрі.

До речі, привертає увагу і будинок, де знаходиться бар. Одного разу ми з чоловіком пішли на пішохідну екскурсію по Києву: під час прогулянки гід завів нас в наш же бар і розповів, що колись в цьому приміщенні був публічний будинок, потім – друкарня, а пізніше – перший в Києві ательє Андрія Вороніна. Так ми самі випадково дізналися про історію будівлі і тепер раді розповідати про неї відвідувачам.

Резюме: 5 порад, як купити комерційну нерухомість на OLX

1. Не витрачайте свій час на свідомо непідходящі оголошення: ті, в яких занадто мало фото і немає детального опису. Зазвичай якщо власник дійсно налаштований продавати, він намагатиметься розповісти про своє помешкання максимально докладно.

2. Не зупиняйтеся на оголошеннях із занадто низькою ціною. Якщо з приміщенням все в порядку, господар навряд чи захоче продати його за суму, яка нижча середньої по ринку. Занадто велика знижка – привід насторожитися. Наприклад, якщо приміщення в жахливому технічному стані, вам доведеться вкласти гроші в капітальний ремонт. Це може обійтися дорожче, ніж спочатку купити прийнятний варіант за середньою ціною.

3. Обов’язково поспілкуйтеся з колишніми власниками комерційного приміщення. Дізнайтеся, чому вони вирішили продати своє помешкання. Можливо, ресторан або магазин закрився через невдале розташування: по цій вулиці в принципі ходить мало людей. Тоді, швидше за все, і вам це місце не підійде.

4. Приділіть увагу юридичним аспектам угоди. Найкраще найняти професійних аудиторів, які перевірять документи колишніх власників та підготують договір купівлі-продажу. На послугах юристів категорично не можна економити під час таких великих покупок, як приміщення або готовий бізнес.

5. Складіть бізнес-план та вирахуйте терміни окупності закладу. Будьте готові, що в перші місяці після покупки вам доведеться інвестувати в бізнес: на ремонт, обладнання, зарплати співробітникам. На те, щоб вийти «в плюс», знадобиться кілька місяців, і на цей період важливо заздалегідь забезпечити собі фінансову «подушку».

Текст: Валентина Шимкович