Податок на нерухомість 2026: хто платить, як розрахувати суму та де її перевірити?

Вам уже надійшло податкове повідомлення-рішення (ППР), але сума викликає запитання? Або ви взагалі не отримали листа та хвилюєтеся, чи не отримаєте штраф за пару місяців? Розберемо, хто платить податок у 2026 році, як самостійно порахувати суму та що робити, якщо в повідомленні від податкової є помилка. Щороку ставка й умови оподаткування можуть трохи змінюватися, тож ми зібрали основні правила, які діють у липні 2026 року.

Коротко про головне:

• податок на нерухомість в Україні платять лише за метри понад пільгу (60 м² для квартири, 120 м² для будинку, 180 м² загалом);
• ставку встановлює місцева рада, максимум — 1,5% від мінімальної зарплати за 1 м² на рік;
• у 2026 році ви платите податок за 2025 рік, тому база — це мінімальна зарплата станом на 1 січня 2025 (8 000 грн), тобто максимум 120 грн/м²;
• ДПС надсилає ППР до 1 липня, а сплатити податок треба протягом наступних 60 днів;
• за квартиру понад 300 м² або будинок понад 500 м² до звичайного платіжу додається ще 25 000 грн/рік.

Памʼятайте: відсутність паперового листа ще не означає, що податок не нарахували. Перевірити ППР можна в Електронному кабінеті платника.

Як нараховується податок і хто його сплачує?

Податок на нерухоме майно — це обов’язкова плата за володіння будь-якою нерухомістю, що відрізняється від земельної ділянки.

«Податок на нерухоме майно нараховується не тільки громадянам України, а й іноземцям. Якщо представники інших країн придбали житло чи нежитлову споруду, вони також зобов’язані поповнювати український державний бюджет.»

Податок нараховують на власника майна за даними Державного реєстру речових прав (ДРРП), а не на того, хто прописаний чи живе в оселі.

Податок на нерухомість і податок під час продажу

Зверніть увагу: податок на продаж квартири та податок на нерухомість — це не одне й те саме. Перший сплачується лише одноразово, а за певних умов (наприклад, якщо володієте житлом понад 3 роки) — взагалі не нараховується. Другий податок має сплачуватися щорічно, якщо обʼєкт відповідає умовам оподаткування нерухомості. У нашому матеріалі на OLX Блог ви можете докладніше дізнатися про податки на нерухомість і витрати під час купівлі квартири.

За які метри платити не треба?

За статтею 266 Податкового кодексу України передбачено, що ви сплачуєте лише за надлишок. А пільговий розмір залежить від типу майна.

Тип нерухомості	Перевищення норми, понад м²
Квартира	60
Приватний будинок	120
Різні типи нерухомості	180

Рахується загальна площа об’єкта, а не лише житлова. Наприклад, власнику квартири загальною площею 100 м² податок нарахують лише на 40 із них — те, що понад пільгову площу. За максимальної ставки розрахунок буде таким: 40 м² × 120 грн = 4 800 грн/рік.

Коли пільга не діє і що таке надбавка 25 000 грн?

Якщо площа квартири більша за 300 м², а будинку — більша за 600 м², пільги щодо перших 60 та 120 квадратних метрів (для квартир і будинків відповідно) не застосовуються. Аналогічна ситуація — якщо майно використовують для отримання доходу (наприклад, здають в оренду чи залучають у підприємництві). Перед розрахунком варто врахувати площу житла та спосіб його використання (наприклад, довгострокова оренда) — це впливає на наявність пільги.

Врахуйте також платіж у розмірі 25 000 грн на рік (іноді його називають податком на розкіш). Це окрема норма, яка нараховується для квартир площею понад 300 м² і будинків — понад 500 м². Ця сума додається до звичайної суми.

Хто платить, якщо власників кілька?

За нерухомість, яка перебуває у спільній власності, сплачують співвласники — кожен за свою частку. Якщо чіткого розподілу немає, то податок ділиться пропорційно.

Наприклад, подружжя володіє у рівних частках квартирою площею 90 м², і кожному належить по 45 м². За умови, що іншого житла такого типу немає, частка кожного не перевищує пільгових 60 квадратів, тому податок не виникає. Якщо квартира перебуває у спільній сумісній власності, а частки не виділені в натурі, податок сплачує один зі співвласників. Його визначають за згодою або за рішенням суду: для квартири площею 90 м² у такому разі оподатковуватимуть 30 м² понад пільгу.

Хто звільняється від сплати податку на нерухомість?

Через повномасштабне вторгнення законодавство щодо оподаткування трохи змінилося. Деякі категорії громадян звільняються від цього.

Звільнення через воєнні дії

За пп. 69.22 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ від сплати можуть бути звільнені власники об’єкта, який розташовано на території активних бойових дій чи тимчасово окупованих територій. Але це працює за умови, що населений пункт внесений до офіційного Переліку територій, затвердженого Мінрозвитку. А ось нерухомість на території можливих бойових дій оподатковується на загальних підставах.

Пільга діє, якщо нерухомість була пошкоджена та стала непридатною для життя через бойові дії. Підтвердити право на звільнення можна за допомогою відомостей з Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Звільнення діє з першого числа місяця початку бойових дій або окупації до останнього числа місяця завершення.

Пільгові категорії громадян

Податок на нерухомість 2026 року сплачують власники як житлових приміщень, так і окремих об’єктів нежитлової нерухомості. Пільги встановлюються залежно від того, про яке майно йдеться: наприклад, місцеві органи самоврядування можуть знизити оподаткування для нерухомості на території індустріального парку.

Податок на нерухомість для фізичних осіб також може мати знижені ставки. Їх наявність та розмір визначаються з урахуванням рівня статків і майнового стану конкретного громадянина. Стаття 266 ПКУ не передбачає окремої пільги для пенсіонерів на загальнодержавному рівні. Податок на нерухомість для інвалідів II групи також сплачується на загальних підставах. Водночас місцева рада і тут може встановлювати додаткові пільги.

Щоб перевірити пільги у своїй громаді, знайдіть на сайті місцевих органів рішення про встановлення податків на відповідний бюджетний рік. У документі потрібно перевірити:

• категорії громадян, які мають право на додаткову пільгу;
• види нерухомості, на які вона поширюється;
• строк дії пільги;
• перелік документів, які потрібно подати.

Також цю інформацію можна перевірити на сайті ДПС. Якщо вам не вдалося знайти потрібні дані, зверніться до місцевих органів або до ЦНАПу.

Ставка податку у 2026 році: скільки коштує зайвий квадрат?

Сума для оплати вираховується місцевими органами самоврядування. На один квадратний метр має сплачуватися максимум 1,5% від мінімальної зарплати. Цьогоріч ви сплачуєте податок за 2025 рік, тобто за основу беремо мінімальну зарплату в розмірі 8 000 грн, відповідно, 1,5% — 120 грн.

Наприклад, якщо ваше житло має площу 70 м², надлишковими вважаються 10 м². За них вам доведеться сплачувати не більше як 1 200 грн/рік.

Враховуйте, що у 2027 році ви будете платити за цей рік, коли мінімальна зарплата — 8 647 грн. Тоді ставка буде до 129,7 грн/м².

Громада	Ставка за 2025 звітний рік	Грн за 1 м²
Київ	1,5	120
Львів	1	80
Одеса	0,1	8
Дніпро	1,5	120
Чернівці	0,3	24
Харків	0	0
Типова сільська громада	За рішенням місцевої влади	0–120

Джерела: рішення місцевих рад і розділ ДПС «Ставки місцевих податків та зборів».

В Україні не існує єдиної ставки на нерухомість. Тому дві однакові квартири, розташовані у різних громадах, можуть оподатковуватися по-різному.

Як розрахувати податок самостійно: формула і приклади

Ще до отримання ППР можна визначити суму податку. Для цього потрібні загальна площа, пільгова площа та ставка, установлена місцевою радою. Основна формула, як розрахувати податок на нерухомість для фізичних осіб:

(Загальна площа − Пільгова площа) × Ставка = Сума за рік

Памʼятайте: якщо площа не перевищує пільговий ліміт, податок не нараховується.

Приклад 1. Квартира 80 м² у Києві

Ставка у Києві — 120 грн за 1 м². Якщо площа оселі — 80 м², з них оподатковуються 20 м². Податок на житлову нерухомість за цей рік — 2 400 грн.

Приклад 2. Будинок 150 м² у громаді зі ставкою 1%

Ставка у громаді — 80 грн за 1 м². За площі в 150 м² оподатковуються 30 м². Тоді сплата податку на нерухомість — 2 400 грн/рік.

Приклад 3. Дві квартири по 45 м²

Для однієї фізичної особи враховується сукупна площа всіх об’єктів, тож оподатковуються 30 м². Якщо ставка максимальна, то орієнтовний податок — 3 600 грн/рік.

Приклад 4. Квартира і будинок одночасно

Припустімо, людина має квартиру площею 80 м² і будинок площею 150 м². Загальна площа становить 230 м², тож оподатковуються 50 м². За ставки 1% треба заплатити 4 000 грн/рік.

Калькулятор ДПС

Для попереднього розрахунку можна скористатися калькулятором податку на нерухомість ДПС. Зверніть увагу, що він використовує лише введені вами дані без урахування місцевих пільг. Тож у фінальних підрахунках орієнтуйтеся на ППР.

Як перевірити нарахування та що робити, якщо сума неправильна?

Після отримання ППР спочатку перевірте розрахунок, але не відкладайте це — у вас усього 60 днів. Податкова може використати застарілі або неповні відомості з реєстрів, через що виникають помилки.

Коли приходить повідомлення-рішення?

Державна податкова служба надсилає або вручає ППР до 1 липня. Якщо ви вибрали електронне листування з ДПС, документ, надісланий в Електронний кабінет, вважається врученим. Якщо людина не приєдналася до електронного листування, податкова надсилає документи рекомендованим листом за податковою адресою або вручає їх особисто.

Покроково: як перевірити нарахування онлайн?

Щоб перевірити нарахування онлайн, увійдіть до Електронного кабінету платника (потрібні КЕП або Дія.Підпис). Що робити далі:

1. Відкрийте розділ «Стан розрахунків з бюджетом» і перевірте, чи є нарахування.
2. Відкрийте розділ «Вхідні документи».
3. Знайдіть податкове повідомлення-рішення за формою «Ф».
4. Звірте адресу об’єкта, загальну площу, частку власності, ставку, пільгу та звітний період.

Це займає кілька хвилин, але допомагає вчасно побачити помилки. Якщо дані правильні, використовуйте реквізити з чинного ППР.

Типові помилки податкової

ДПС використовує дані Державного реєстру речових прав, але помилки можливі. Серед них:

• завищена площа нерухомості;
• не застосована пільгова площа;
• подвійне нарахування за один об’єкт;
• не врахована частка співвласника;
• нарахування за час, коли ви ще не були співвласником.

Якщо продаж квартири відбувся нещодавно, перевірте дату переходу права власності — іноді реєстри не встигають оновитися. Попередній власник сплачує податок від 1 січня до початку місяця, у якому право власності припинилося, а новий — з місяця набуття права.

Алгоритм звірки з податковою

Якщо в податковому рішенні є помилка, ви можете звірити дані з ДПС — це безоплатно. Усе просто:

1. Підготуйте документи (техпаспорт, витяг із реєстру речових прав, договір купівлі-продажу або інший документ, що підтверджує право власності).
2. Подайте письмову заяву на звірку до ДПС за податковою адресою (електронна форма, через ЦНАП або особисто).
3. Дочекайтеся перевірки та перерахунку в разі помилки.
4. Отримайте нове ППР (старе вважається скасованим).

Якщо помилка не в розрахунку ДПС, а в Державному реєстрі, спочатку потрібно виправити ці дані через державного реєстратора, нотаріуса або ЦНАП.

Строки сплати, штрафи та пеня

Власники житла мають сплатити податок протягом 60 днів після вручення ППР. Якщо строк минув, несплачена сума перетворюється на борг.

Строк прострочення	Наслідки
До 30 календарних днів включно	Штраф 5% від суми боргу
Понад 30 календарних днів	Штраф 10% від суми боргу
Понад 90 календарних днів	Пеня — 120% річної облікової ставки НБУ на кожен день прострочення

Якщо ДПС не надіслала або не вручила ППР у встановлений строк, фізичну особу звільняють від відповідальності за несвоєчасну сплату. Це не означає автоматичного скасування самого податку: зобов’язання можуть нарахувати пізніше у межах строку давності. Проте все це може ускладнити оформлення угод із майном, а ФОП може втратити спрощену систему.

Як і де сплатити?

Отже, як сплатити податок на нерухоме майно? Для цього є кілька варіантів:

• в Електронному кабінеті платника;
• через застосунок банку;
• у касі банку;
• через платіжний сервіс.

Після оплати збережіть квитанцію та через кілька днів перевірте «Стан розрахунків з бюджетом» в особистому кабінеті. Якщо платежу немає, зверніться до банку та податкової з копією платіжного документа.

Податок на нерухомість під час воєнного стану

Під час воєнного стану податок сплачується за загальними правилами, але в окремих випадках діють специфічні норми. Мінрозвитку подає перелік територій, що підпадають під дію правила про звільнення від оподаткування. Щоб знайти свій населений пункт, відкрийте Перелік територій і скористайтеся пошуком за назвою.

У документі є території можливих і активних бойових дій — це різне. Для податкового звільнення мають значення саме активні бойові дії та тимчасова окупація, а також дати їх початку й завершення.

Якщо об’єкт знищений або пошкоджений, право на звільнення підтверджують відомості Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Нарахування відновлюється після того, як у Реєстрі з’являється інформація про завершення капітального ремонту, реконструкції чи реставрації та придатність об’єкта до використання.

Нежитлова та комерційна нерухомість

Для нежитлової та комерційної нерухомості, як-от гаражів, машиномісць, комор, офісів, складів і магазинів, діють інші правила оподаткування. Пільгової площі немає: податок на нежитлову нерухомість потрібно платити за кожен квадратний метр.

Порядок оплати залежить від статусу власника нерухомості. Юридична особа самостійно обчислює суму станом на 1 січня та подає декларацію до 20 лютого. Оплата проходить щокварталу авансовими внесками.

ФОП як фізична особа отримує рішення від ДПС. Для неї термін сплати податку на нерухомість становить 60 днів із дня отримання.

FAQ: часті питання про податок на нерухомість

Хто не платить податок на нерухомість у 2026 році?

Податок не сплачують власники житла, площа якого не перевищує неоподатковувану норму. Також звільнення можуть застосовуватися для окремих об’єктів, наприклад, сильно пошкоджених внаслідок бойових дій.

Чи платять пенсіонери податок на нерухомість?

Пенсіонери сплачують податок на загальних підставах. Але місцева влада може встановлювати пільги.

Як дізнатися, чи потрібно сплачувати податок на нерухомість?

Порахуйте загальну площу об’єктів одного типу та порівняйте її з пільговою нормою. Також перевірте використання майна, рішення місцевої ради, можливі воєнні звільнення та ППР в Електронному кабінеті.

Як перевірити, чи нарахували мені податок на нерухомість?

Перевірте розділи «Вхідні документи» та «Стан розрахунків з бюджетом» в Електронному кабінеті платника. Також інформацію можна отримати в податковому органі за своєю податковою адресою.

Що робити, якщо податкове повідомлення-рішення не прийшло?

Якщо ви не отримали ППР, перевірте Електронний кабінет платника. Також можна звернутися до податкового органу.

Як розрахувати податок на нерухомість, якщо у мене дві квартири?

Податок на квартиру розраховується з загальної площі обох обʼєктів. Від неї вже віднімається неоподатковувана норма у розмірі 60 м².

Податок рахують від загальної чи від житлової площі?

Для розрахунку використовують загальну площу. Саме вона зазначена у Державному реєстрі речових прав.

Чи треба сплачувати податок за гараж і машиномісце?

Так, це також об’єкти оподаткування. Потрібно платити за кожен квадратний метр — загальнодержавної пільги немає.

Що буде, якщо не сплатити податок на нерухомість вчасно?

У разі прострочення застосовується штраф. У разі прострочення на 90 днів на суму боргу нараховується пеня.

Чи платять податок власники житла на окупованих територіях?

Власники майна можуть бути звільнені від оподаткування. Інформацію про перелік територій, на яких діє це правило, надає Мінрозвитку.

Чи нараховується податок на квартиру, яку я вже продав?

Нараховується, якщо ви були власником у звітному році. У разі переходу права власності протягом року податок обчислюється окремо для обох власників пропорційно періоду володіння.

Як не платити податок на нерухомість?

Податок не виникає, якщо площа житла не перевищує пільгову норму або об’єкт підпадає під передбачене законом чи місцевим рішенням звільнення. Штучно приховувати об’єкти, площу або використання нерухомості не можна.