Ціни на нерухомість в Україні за підсумками першого півріччя 2026: скільки коштує житло зараз і чого чекати восени?
Податок на нерухомість 2026: хто платить, як розрахувати суму та де її перевірити?
Що робити, якщо на квартирі є арештУ момент купівлі нерухомості покупець має не лише сплатити продавцю вартість квартири. До основного платежу треба додати податки та збори. Зазвичай покупець сплачує 1% до Пенсійного фонду (якщо немає підтвердженої пільги), адміністративний збір за реєстрацію права власності та послуги нотаріуса.
Натомість ПДФО та військовий збір сплачує продавець, і то лише за умови здійснення оподатковуваної операції. Розподіл держмита й інших договірних витрат сторони погоджують між собою в індивідуальному порядку.
Інформація про те, які податки платить покупець квартири, актуальна станом на вересень 2026 року.
Скільки коштує оформлення квартири у 2026 році: коротко
Процес зміни власника житла супроводжується додатковими витратами. Щоб зрозуміти, скільки коштує оформлення квартири, ми зібрали основну інформацію щодо обовʼязкових платежів.
| Платіж | Ставка / сума у 2026 році | Хто сплачує | Коли сплачується |
| ПДФО | 0, 5 або 18% (залежить від умов продажу) | Продавець | До нотаріального посвідчення |
| Військовий збір | 0 або 5% (якщо є оподатковуваний дохід) | Продавець | До нотаріального посвідчення |
| Державне мито | 1% від суми договору | За домовленістю | Під час укладання угоди |
| Пенсійний збір | 1% (якщо є пільга на першу купівлю житла) | Покупець | До реєстрації прав |
| Адміністративний збір | 330 грн (стандартний строк — 5 робочих днів) | Покупець | Під час реєстрації прав |
| Оцінка нерухомості | 0 грн (ФДМУ) або 1 500–5 000 грн (оцінювач) | За домовленістю | До укладання договору |
| Послуги нотаріуса | У середньому 8 000–18 000 грн | За домовленістю | Під час укладання угоди |
| Послуги рієлтора | 2–5% (за наявності фахівця) | За договором | Після підписання угоди |
Усі суми є орієнтовними. Остаточну вартість послуг завжди уточнюйте в нотаріуса.
Що актуально у 2026 році?
Усі правила, за якими оформлюються й оподатковуються угоди, затверджені державою. І вона періодично їх оновлює. Актуальні нюанси, які діють у 2026 році:
- Військовий збір за ставкою 5% діє з 1 грудня 2024 року та стосується лише випадків, коли у продавця виникає оподатковуваний дохід.
- Адміністративний збір залежить від прожиткового мінімуму та строку виконання послуги, наразі він становить 330 грн за реєстрацію протягом п’яти робочих днів, 3 330 грн — протягом двох днів, 6 660 грн — протягом одного дня та 16 640 грн — протягом двох годин.
- Фінансовий моніторинг не зводиться до одного документу: банк може запросити підтвердження походження коштів з урахуванням суми й ризику операції.
Перед укладанням будь-якої угоди ретельно перевірте всю інформацію. Якщо щось залишається незрозумілим, краще проконсультуватися з нотаріусом.
Податки під час купівлі квартири: що треба сплатити?
Якщо вам треба продати або купити квартиру, під час укладення договору купівлі-продажу нерухомості варто врахувати такі платежі:
- державне мито — 1%;
- ПДФО — від 0 до 18%;
- військовий збір — 0 або 5%;
- збір до Пенсійного фонду — 1%;
- адміністративний збір за реєстрацію права власності.
Обов’язкові податки під час купівлі квартири сплачують і продавець, і покупець. ПДФО та військовий збір закон покладає на продавця, а пенсійний збір — на покупця. Усі інші платежі закриваються за домовленістю.
Держмито під час купівлі квартири
Державне мито — це оплата за нотаріальне посвідчення того факту, що право власності від продавця переходить до покупця. Держмито в разі купівлі квартири становить 1% від вартості нерухомості, яка зазначена в договорі купівлі-продажу. Хто саме сплачує цю суму, сторони визначають індивідуально (на практиці витрати частіше розділяють порівну).
Деякі пільгові категорії громадян звільняються від сплати держмита:
- учасники бойових дій (зокрема особи з інвалідністю внаслідок війни, учасники війни та сім’ї загиблих / зниклих безвісти);
- громадяни, які належать до I та II категорій постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
- особи з інвалідністю I та II груп.
Право на звільнення від державного мита потрібно визначати окремо для кожної сторони правочину.
ПДФО під час продажу квартири
ПДФО сплачується з доходу від продажу нерухомості. Ставка залежить від статусу особи (резидента або нерезидента) та кількості угод. Для українців діють умови 0%, 5% або 18%. Громадяни інших країн (нерезиденти) сплачують 18%.
База для нарахування податку визначається сумою договору, але не може бути нижчою за оціночну вартість. Деякі продавці намагаються закласти свої податкові витрати в кінцеву вартість житла, тож покупцю треба бути обачним і обговорити цей нюанс.
Послуги нотаріуса під час купівлі квартири
Згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України (ЦКУ), договір купівлі-продажу укладається в письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Хто сплачує цю послугу, продавець і покупець домовляються між собою, а інколи власник майна бере ці витрати на себе.
Є можливість заощадити та звернутися до державного, а не приватного нотаріуса. Його послуги коштують менше, але очікувати свою чергу на посвідчення угоди зазвичай доводиться довше.
У 2026 році вартість послуг приватного нотаріуса у великих містах становить 12–18 тис. грн, в обласних центрах — 8–12 тис. грн, а складні угоди можуть сягати 25 тис. грн. У цю суму зазвичай входять перевірка документів, формування витягів із Державного реєстру речових прав (ДРРП), посвідчення та реєстрація.
Оцінка квартири: скільки коштує?
Згідно зі статтею 172 Податкового кодексу експертна оціночна вартість визначає базу оподаткування. Вартість оцінки квартири для продажу визначається індивідуально, проте без цього угоду не оформити.
Є два варіанти. Перший — безкоштовна онлайн-оцінка через сервіс Фонду державного майна (ФДМУ). Її недолік полягає у тому, що вона може не враховувати стан квартири, ремонт тощо. Другий варіант — замовити платний звіт про оцінку майна у фахівця. Орієнтовна вартість послуги становить 1 500–5 000 грн.
Послуги рієлтора під час купівлі квартири
Під час купівлі-продажу нерухомості рієлтор надає обом сторонам інформаційні та консультативні послуги. Їхня вартість в Україні становить 2–5 % від суми, зазначеної в договорі. Точна ціна визначається за домовленістю з агенцією.
Хто саме сплачує комісію, визначає договір з рієлтором — обмежень немає. Якщо ви хочете обійтися без посередників, можете пошукати квартири від власника на OLX Нерухомість.
Додаткові витрати під час купівлі квартири
Уже в процесі можуть виникати додаткові витрати під час купівлі квартири. Наприклад, потрібно внести страховий платіж, оплатити комісію за банківські операції або звернутися до юриста за консультацією.
Іпотека та «єОселя»: додаткові витрати
Якщо ви купуєте квартиру в іпотеку, враховуйте витрати у вигляді комісії за виданий кредит і оцінку для банку від акредитованого партнера.
Ще одна обов’язкова витрата — страхування житла, яке передається банку в заставу. Такий поліс покриває ризики пошкодження або втрати майна. Розмір комісій, вартість оцінки й умови страхування залежать від банку. Актуальні тарифи краще перевіряти на офіційних сайтах банків і на сторінці програми «єОселя».
Послуги юриста під час купівлі нерухомості
Комплексна робота юриста спрямована на захист ваших інтересів. Спеціаліст перевіряє обʼєкт перед продажем, узгоджує умови з обома сторонами та перевіряє юридичну чистоту історії квартири. Це зводить ризики шахрайства до мінімуму.
Комісійний збір банку
Розрахунки між фізичними особами на суму понад 50 000 гривень проводяться виключно безготівково. Гроші переказуються між поточними рахунками в банку, а розмір комісії залежить від тарифів фінустанови.
Документи та витяги
Пакет документів, який ви збираєте для нотаріуса, також може коштувати грошей. Зазвичай потрібно сплатити за витяги (техпаспорт) із реєстрів. Якщо майно було придбане в шлюбі, додатково оформлюється нотаріальна згода подружжя, а для підписання договору довіреною особою потрібна офіційна довіреність.
Витрати під час купівлі квартири в новобудові
Придбання нерухомості у забудовника відрізняється від правил, що діють на вторинному ринку. Купуючи квартири в новобудовах, покупець не працює з продавцем-фізособою, тож і ПДФО немає.
Збір у розмірі 1% до Пенсійного фонду сплачується у випадках, коли угода юридично оформлюється як купівля нерухомості відповідно до Постанови № 1740 від Кабміну.
Якщо операція позначається як переуступка права вимоги, структура витрат відрізняється: наприклад, забудовник може встановити окрему плату за переоформлення документів на нового покупця. Додаткові витрати під час купівлі квартири в новобудові обговорюються індивідуально.
Коли продавець не сплачує ПДФО і військовий збір?
За чинним законодавством є випадки, коли податки під час купівлі квартири у 2026 році можна не сплачувати. Насамперед продавець звільняється від них, якщо це його перший продаж за рік і майно перебуває у його власності понад 3 роки. Але правило щодо трьох років не поширюється на отриману спадщину.
Другий продаж за рік оподатковується ставкою у розмірі 5%, третій і наступні — 18%. Якщо не сплачується ПДФО, військовий збір також не стягується. Проте щорічний податок на нерухоме майно залишається.
Приклад розрахунку: квартира за 2 000 000 грн
Розглянемо, які витрати під час купівлі квартири на вторинному ринку існують, на прикладі. Уявімо, що у нас є квартира за 2 000 000 грн і два варіанти, як може будуватися бюджет.
Перший варіант: продавець реалізує житло вперше за рік, а володіє ним понад три роки. У цьому випадку покупець вносить 1% до Пенсійного фонду (20 000 грн), адмінзбір і половину послуг нотаріуса. Продавець сплачує 1% держмита (20 000 грн) та половину нотаріальних витрат. Податків немає.
Другий варіант: власник продає нерухомість вдруге за рік. Покупець так само сплачує 1% до Пенсійного фонду (20 000 грн), адмінзбір і половину послуг нотаріуса. Продавець сплачує держмито й другу половину послуг нотаріуса, а також ПДФО (5%) і військовий збір (5%). Загальна сума податків становить 200 000 грн.
| Стаття витрат | Сценарій 1 (пільговий) | Сценарій 2 (оподатковуваний) |
| Податки продавця | 0 грн | 200 000 грн |
| Держмито (продавець) | 20 000 грн | 20 000 грн |
| Пенсійний збір (покупець) | 20 000 грн | 20 000 грн |
| Послуги нотаріуса (разом) | Орієнтовно 12 000 грн | Орієнтовно 12 000 грн |
У таблиці наочно представлені обидва варіанти з прикладом розрахунків. Точні суми залежать від вихідних даних у вашому випадку.
👉 Знаючи всі витрати, простіше обрати квартиру за своїм бюджетом — перегляньте актуальні оголошення про продаж квартир на OLX.
Ризики від заниженої вартості квартири в договорі
Сума платежів вираховується у відсотковому співвідношенні від загальної вартості квартири. Через це деякі люди прагнуть заощадити: сторони можуть домовитися про заниження ціни в договорі, оформивши різницю як готівковий завдаток.
Суд може визнати такий договір недійсним, тоді нерухомість повернуть продавцю, а покупцю відшкодують лише ту суму, яка фігурує в документах. Додаткові перевірки ДПС також здатні виявити подібні сірі схеми. І тоді обидві сторони мають компенсувати різницю в податках і сплатити штраф.
Як законно зменшити витрати?
Є кілька способів оптимізувати витрати, не порушуючи закон. Як це зробити:
- оформте пільгу під час першого придбання житла, тоді пенсійний збір 1% не сплачується саме під час цієї купівлі;
- порівняйте вартість послуг державного й приватного нотаріусів;
- зафіксуйте домовленість про розподіл витрат заздалегідь;
- знайдіть прямі пропозиції від власників, щоб уникнути комісії рієлтора.
Тобто зменшити фінансове навантаження під час купівлі нерухомості можна абсолютно законно. Для цього достатньо скористатися наявними пільгами та досягти чітких домовленостей ще до візиту до нотаріуса.
Висновок
Ваш реальний бюджет на придбання житла формується з багатьох складників. Скільки коштує переоформлення квартири, залежить від умов конкретної угоди.
Чекліст основних витрат покупця:
- вартість самого житла;
- податки та військовий збір;
- держмито та внесок до ПФУ;
- адміністративний збір;
- оплата послуг нотаріуса й оцінювача.
OLX Нерухомість поділяє думку, що прозоре оформлення зменшує ризики ваших інвестицій. Враховуйте всі платежі заздалегідь, а купити квартиру на OLX можна в будь-якому місті України.
Часті запитання
Які податки платить покупець квартири у 2026 році?
Покупець не сплачує ПДФО чи військовий збір. Йому потрібно сплатити 1% до Пенсійного фонду й адміністративний платіж.
Хто платить державне мито під час купівлі квартири?
Хто сплачує держмито 1%, вирішується в індивідуальному порядку. Зазвичай колишній власник і покупець розділяють 1% порівну між собою.
Скільки коштують послуги нотаріуса під час купівлі квартири у 2026 році?
Ціна послуги нотаріуса під час купівлі квартири залежить від міста та складності перевірки документів. У великих містах послуги приватного нотаріуса обійдуться у 10–18 тис. грн за одну угоду.
Який військовий збір під час продажу квартири у 2026 році?
Військовий збір під час продажу квартири у 2026 році становить 5%. Якщо угода звільнена від податку на доходи фізичних осіб, військовий збір також не сплачується (0%).
Чи обов’язкова оцінка квартири для угоди купівлі-продажу?
Так, оцінка є обов’язковою. За законом нотаріус не має права посвідчити договір без чинного електронного сертифіката оцінки.
Які витрати під час купівлі квартири в новобудові?
Витрати залежать від того, купуєте ви житло на етапі будівництва або вже готову квартиру з документами. Якщо ви купуєте майнові права, а будівлі ще немає, основна витрата — це комісія банку. Якщо будинок вже зданий і забудовник оформлює право власності одразу на вас, ви сплачуєте держмито й 1% до Пенсійного фонду.
