Нерухомість

Як купити квартиру за договором відступлення прав: поради юриста

24 Листопада 2021   
 67
Як купити квартиру за договором відступлення прав: поради юриста

Коли людина вкладає гроші у квартиру в новобудові, яку ще тільки споруджують, вона стає інвестором – тобто отримує право стати власником нерухомості після введення будинку в експлуатацію. Втім, придбати житло на первинному ринку можна не тільки безпосередньо у забудовника, а й у самих інвесторів. У такому випадку угода відбувається в рамках договору відступлення: продавець передає свої права на майбутнє володіння нерухомістю іншій людині.

Володимир Копоть, керівний партнер юркомпанії KopotLawyers та співзасновник онлайн-сервісу перевірки документів новобудов Monitor.Estate, розповів, які є переваги та недоліки в придбанні житла за договором перевідступу, як зазвичай проходять такі угоди та на що варто звернути увагу, щоб не стати жертвою шахраїв.

Переваги та недоліки купівлі за перевідступом

За словами експерта, близько 30% купівель житла на первинному ринку нерухомості, які супроводжують у його компанії, припадають саме на угоди з відступлення прав.

Є дві ключові причини, чому люди продають квартиру, в яку вони інвестували на етапі будівництва житлового комплексу.

Особисті проблеми. Інвестору терміново потрібні «живі» гроші на власні потреби. Або людина придбала квартиру на виплат і не має змоги погасити всю суму – тому шукає варіанти, як віддати своє право на квадратні метри й повернути вже вкладені кошти.

Заробіток. Існують професійні інвестори, які вкладають гроші в житло на початкових етапах будівництва, щоб пізніше на цьому заробити. Що ближча дата введення будинку в експлуатацію, то вища ціна за квадратний метр. Так, якщо інвестувати в новобудову на етапі котловану, за рік-півтора можна перепродати квартиру на 30-40% дорожче.

Угода можлива тільки за згодою забудовника. Ба більше: в початковому договорі з інвестором має бути положення про можливість перевідступу своїх прав на нерухомість.

Основна перевага придбання житла у такий спосіб – це наявність квартири. Адже коли будинок уже майже зведений, у компанії часто не залишається привабливих варіантів житла. Або ж у наявності тільки непопулярні поверхи (наприклад, перший і останній) та планування. Тоді й є сенс звернути увагу на пропозиції від інвесторів, які готові відступити свої права.

Серед мінусів угоди з відступлення прав – відсутність фіксації повної ціни продажу у відповідному договорі. Наприклад, інвестор, що виступає у ролі продавця, придбав житло у забудовника за $60 тис., а тепер просить за нього $80 тис. Але, за умовами відступлення прав, в договорі лише змінюється інвестор, а сума залишається такою, якою була на початку, – $60 тис. Тобто, коли покупець сплачує продавцю $80 тис., це ніде документально не фіксується. І якщо у майбутньому він захоче розірвати договір та повернути гроші, то може розраховувати тільки на $60 тис.

👉 Скарбничка покупця: добірка корисних посилань для тих, хто хоче придбати житло

Як відбувається угода з купівлі квартири

Відступлення прав – це тристоронній договір між покупцем, продавцем та забудовником.

Експерт підкреслює: ця угода не дає покупцеві права на житло. Останній просто опиняється у статусі нового інвестора і отримує право стати власником квартири за договором купівлі-продажу, який укладе із компанією вже після введення новобудови в експлуатацію.

У разі відступлення прав змінюється лише особа інвестора: замість продавця ним стає покупець. Проте внести зміни в договір із забудовником на цьому етапі неможливо: новий інвестор автоматично погоджується на ті умови, які були передбачені у початковому документі.

Наприклад, це може стосуватися видів робіт, які забудовник зобов’язався провести у квартирі до її передачі власнику. Або ж якщо попередній інвестор купував житло на виплат, то покупець бере на себе його фінансові зобов’язання – сплатити залишок суми за визначеним розкладом і розмірами платежів.

Основна перевага придбання житла за угодою перевідступу – це наявність такої квартири. Адже коли будинок уже майже зведений, у компанії часто не залишається привабливих варіантів житла.

Зазвичай угода з відступлення прав відбувається в офісі будівельної компанії. Покупець повинен мати при собі паспорт та ідентифікаційний код. Брати з собою чоловіка / дружину або отримувати їхню письмову згоду – не потрібно.

Угода можлива тільки за згодою забудовника. Ба більше: в початковому договорі з інвестором має бути положення про можливість перевідступу своїх прав на нерухомість.

Річ у тім, що іноді такого пункту немає: деякі забудовники воліють працювати з тими клієнтами, що в них уже є. В такому випадку здійснити відступлення не вийде – продавець має сам виконати всі фінансові зобов’язання та оформити право власності, коли житло добудують. І вже після цього він зможе продати його за звичайним договором купівлі-продажу.

Як купити квартиру за договором відступлення прав: поради юриста

Володимир Копоть, керівний партнер KopotLawyers та Monitor.Estate

Як формується вартість квартири за відступленням прав

Зазвичай інвестори пропонують ринкові ціни: продають квадратний метр за тією самою вартістю, що й будівельна компанія на актуальному етапі будівництва. Наприклад, одразу після старту продажу квадратний метр коштував $1000, і інвестор придбав квартиру площею 40 кв. м за $40 тис. Через рік, коли значна частина будинку вже зведена, компанія збільшила ціну і вже бере $1300 за квадратний метр. Таку саму вартість виставляє й інвестор, пропонуючи житло за договором перевідступу: тепер його квартира коштує $52 тис. Таким чином він заробляє на угоді $12 тис.

Проте, якщо забудовник уже розпродав всі квартири, а попит на житло саме у цьому будинку залишається високим, то інвестор може встановити ціну, вищу за ринкову.

Водночас трапляється, що людина намагається терміново продати квартиру через особисті проблеми – тоді вона може запропонувати знижку.

Якщо інвестор-продавець відмовляється показати свій договір із забудовником або квитанції, що підтверджують оплату всіх своїх фінансових зобов’язань, – це вказує на шахрайство.

Розглянемо ще один можливий варіант, коли інвестор купував житло на виплат і встиг погасити тільки частину вартості. Нехай він придбав квартиру за $40 тис. і на момент угоди з перевідступу встиг оплатити 70% ціни – $28 тис. Тоді за згодою забудовника інвестор може відступити свої права за ті самі $28 тис., а покупець бере на себе подальші фінансові зобов’язання і має у майбутньому доплатити забудовнику 30% вартості житла, що залишилися, – $12 тис.

Жодних податків за угоди з відступлення прав сплачувати не потрібно, оскільки відбувається не передача власності, а тільки заміна сторони. Водночас, за законом, інвестор, який виступає в ролі продавця, зобов’язаний сплатити податок з прибутку. Тобто якщо він вклав у житло $60 тис., а продає його за $80, то має задекларувати прибуток у розмірі $20 тис. Ця сума підлягає оподаткуванню у розмірі 19,5% – в нашому прикладі це $3,9 тис. Але оскільки фактично ціна відступлення ніде не зазначається, тож зазвичай людина нічого не сплачує.

Шахрайські схеми, про які варто пам’ятати

Перш ніж купувати квартиру за договором перевідступу, варто перевірити:

1. Об’єкт інвестування – наявність документів на землю та дозволу на будівельні роботи, відповідність цільового призначення ділянки меті забудови, відсутність боргів, судових справ, наявність технічних умов.

2. Забудовника – чи завершив він попередні об’єкти, чи немає ризиків, що будівництво «заморозиться».

3. Документи інвестора, який відступає права: початковий договір із компанією та квитанції про сплату обов’язкових платежів за ним.

👉 Проходьте повз: 9 ознак, які можуть говорити про ризиковість новобудови

Якщо інвестор-продавець відмовляється показати свій договір із забудовником або квитанції, що підтверджують оплату всіх своїх фінансових зобов’язань, – це вказує на шахрайство. Можливо, насправді продавець сплатив забудовнику лише 50% вартості житла та намагається це приховати, відступивши права на умовах повної суми.

Не варто погоджуватися й тоді, коли продавець пропонує укласти угоду з перевідступу без присутності забудовника. Найімовірніше, це обман: наприклад, насправді в договорі навіть не прописана можливість відступлення прав, і тоді покупець просто втратить гроші.

Ще одна поширена схема: шахраї пропонують одну й ту саму квартиру різним людям і підписують фальшиві договори одразу з декількома покупцями. Володимир згадує про такі випадки у новобудовах в Ірпені та Бучі: жертвами зловмисників ледь не стали клієнти його колег. Проте завдяки пильності юристів вони вчасно відмовилися від угоди.

Отже, щоб себе захистити, варто уважно читати умови договору про відступлення прав, ознайомитися із текстом початкового договору із забудовником, вивчити історію, хід будівництва та відповідні документи. Це можна зробити самостійно, але експерт усе-таки радить запросити юриста, аби бути впевненим, що ви нічого не пропустили.

Текст: Валентина Шимкович