Люди выбирают квартиры в новостройках, потому что современные жилые комплексы предлагают развитую инфраструктуру, удобные планировки и привлекательные цены. Так, на вторичном рынке квадратный метр стоит в среднем $1,8 тыс., а на первичном – $1,2 тыс. А если инвестировать в новостройку на этапе котлована, то стоимость жилья будет на 30-50% меньше. К тому же большинство застройщиков дают возможность приобрести квартиру в рассрочку с первым взносом до 30% от общей цены. Поэтому покупатели могут позволить себе жилье, даже если у них еще нет полной суммы.
Однако в покупке квартиры в доме, который еще строится, есть и немало рисков: от несоответствия завершенного проекта заявленному и задержки ввода дома в эксплуатацию – до проблем с подключением коммуникаций и оформлением права собственности на жилье.
Чтобы обезопасить себя от потери времени и денег, нужно проверить все аспекты строительства, прежде чем подписывать договор с застройщиком. О том, как это сделать, рассказал партнер юркомпании KopotLawyers и сооснователь онлайн-сервиса проверки документов новостроек Monitor.Estate Владимир Копоть.
Шаг 1. Отбросьте ненадежных застройщиков
Первое, что нужно сделать, если вам понравился определенный жилой комплекс – изучить репутацию застройщика. Проверьте, есть ли у него сданные дома, вовремя ли их ввели в эксплуатацию. Если с задержкой, узнайте, какие были причины. Для этого можно почитать отзывы на порталах по недвижимости и дискуссии в тематических группах в соцсетях.
Любые задержки – это повод насторожиться, даже когда речь идет о небольшом опоздании до полугода. Как показывает практика, если у застройщика много объектов и он уже просрочивает сдачу некоторых из них, то дальше будет только хуже: другие дома будут сдаваться с еще большими задержками. Не советую инвестировать в проекты таких компаний.
Если компания строит свой первый дом, трудно убедиться в ее надежности. В таком случае лучше проконсультироваться с юристом по недвижимости.
О том, какие признаки могут говорить о рисковости новостройки, я рассказывал в отдельной статье.
Как показывает практика, если у застройщика много объектов и он уже просрочивает сдачу некоторых из них, то дальше будет только хуже: другие дома будут сдаваться с еще большими задержками.
Шаг 2. Спросите о разрешениях и лицензиях
В отделе продаж попросите менеджеров показать вам проект строительства и разрешительные документы на него. Среди них должна быть лицензия и разрешение на строительные работы, а также договор аренды или право собственности на земельный участок.
Лучше сразу отказаться от покупки, если представитель застройщика отказывается показывать эти бумаги или говорит: «Документов еще нет, но мы в процессе».
Если документы есть, необходимо убедиться, что они соответствуют проекту. Например, не должно быть так, что разрешение выдали на строительство больницы или торгового комплекса вместо жилого дома. Или – на 20-этажный небоскреб, а вам продают квартиру на 25-м этаже.
Также важно, чтобы целевое назначение земельного участка было именно строительство жилья – а не, например, промышленного объекта. Иначе застройщик обязан оформить квартиры в доме как апартаменты. По закону они не принадлежат к жилому фонду, а это значит, что будущий собственник не сможет зарегистрироваться по этому адресу. К тому же ему придется платить коммунальные услуги по более высоким тарифам.
Спросите, есть ли у компании проблемы с судебными делами между участниками строительного процесса и относительно земельного участка. К примеру, они могут касаться неуплаты налогов или незаконной передачи земли. Если есть, то рассматривать покупку в таком жилом комплексе не стоит – суд может прекратить строительные работы до вынесения приговора или полностью запретить строить дом.
В целом, в общении с застройщиком вас должны насторожить такие фразы:
● «У нас разрешение на 10 этажей, но мы строим 25 – так поступают все, это привычная практика».
● «Целевое назначение земельного участка – промышленность, но это не проблема для строительства жилья».
● «На нас заведены уголовные дела, но это все конкуренты, которые хотят нас подставить. На самом деле, у нас все хорошо».
Это – откровенный обман. Если вы услышали ответы, лучше не рисковать и рассмотреть другие объекты.
Если вас не устраивает какой-либо пункт договора, предложите его изменить. К примеру, это может касаться сроков передачи квартиры или уменьшения штрафов.
Шаг 3. Тщательно проверьте все документы
Быстро просмотреть разрешительные документы в офисе застройщика – этого недостаточно, чтобы убедиться в безопасности сделки. Кроме разрешения на строительные работы, лицензии и информации о целевом назначении земли, о которых говорилось выше, следует внимательно изучить еще такие документы и данные:
● градостроительные условия и ограничения;
● информация о земельном участке на кадастровой карте Украины;
● технические условия подключения к коммуникациям;
● сертификат о соответствии построенного объекта требованиям, указанным в проектной документации;
● договор о распределении квартир между застройщиком и собственником земельного участка (часто компания не покупает землю, а рассчитывается с ним квартирами);
● наличие и размер уставного капитала строительной компании;
● способ финансирования строительства.
Эта информация доступна публично. Раньше я предоставлял список ссылок на открытые реестры, государственные базы и рейтинги профильных сервисов, где можно проверить все необходимые документы. Еще вариант: воспользоваться онлайн-сервисами автоматической юридической проверки новостроек типа Monitor.Estate.
Обратите внимание, чтобы среди учредителей строительной компании не было бизнесов, зарегистрированных в оффшорных зонах. Иначе есть риск, что застройщик привлечет в свой инвестиционный фонд деньги покупателей, а затем выведет их на иностранный счет – и не закончит строительство.
Не должно быть так, что разрешение выдали на строительство больницы или торгового комплекса вместо жилого дома. Или – на 20-этажный небоскреб, а вам продают квартиру на 25-м этаже.
Шаг 4. Обратите внимание на договор с застройщиком
В нем обязательно должны быть прописаны:
● характеристики квартиры – в частности, ее площадь и количество комнат.
● привязка квартиры к проекту строительства – чтобы вам не продали другое жилье на другом объекте.
● расчет стоимости недвижимости – например, каков порядок действий, если у построенной квартиры фактически будет большая или меньшая площадь.
● связь продавца по договору и заказчика строительства, ведь это часто два разных юрлица. Заказчик строительства – компания, которая владеет земельным участком, а продавец – компания, которая непосредственно ведет строительство и заключает сделки с покупателями. Между ними должны быть оформлены юридические отношения, закрепленные договорами. Иначе есть риск, что покупатель отдаст деньги мошенникам, не имеющим отношения к строительству.
● порядок расторжения договора с застройщиком – я видел примеры договоров, где это запрещалось. Это не выгодно, ведь у покупателя могут измениться планы по покупке жилья.
● штрафные санкции за неисполнение обязанностей обеих сторон – чтобы не было такого, что застройщик оставляет за собой право требовать штраф в размере 20% от суммы сделки за просрочку оплаты хотя бы на день. Можно согласиться на 5%, но не больше. Также должно быть прописано, какие санкции, если покупатель расторгает договор по собственной инициативе. Обычно такой штраф составляет от 5% до 37% уплаченной суммы – остальную часть возвращают покупателю.
● четкий срок передачи квартиры в собственность покупателя – без него у застройщика не наступает обязанность передать право собственности.
Если строительство «заморозят», ни одна из схем не гарантирует возврат средств.
Если вас не устраивает какой-либо пункт договора, предложите его изменить. К примеру, это может касаться сроков передачи квартиры или уменьшения штрафов.
Согласится ли компания на изменения – зависит от того, насколько ликвидный объект вы приобретаете. Скажем, если это однокомнатная квартира с видом на парк, то, вероятно, вам откажут, ведь застройщик легко найдет десяток других покупателей. Если вы рассматриваете двухэтажное жилье с неудачной планировкой, то договориться об изменении некоторых пунктов будет легче.
Шаг 5. Разберитесь, какую схему оплаты вам предлагают
Большинство застройщиков предлагают одну из двух схем финансирования – через предварительные договоры или через куплю-продажу имущественных прав.
Первая схема предполагает продажу недвижимости в два этапа: сначала стороны подписывают предварительный договор, а когда застройщик введет дом в эксплуатацию и оформит права на квартиру – заключают основной договор купли-продажи жилья.
По второй схеме стороны подписывают договор купли-продажи имущественных прав, который предоставляет покупателю право на покупку недостроенной недвижимости, то есть имущественные права на жилье.
Если компания строит свой первый дом, трудно убедиться в ее надежности. В таком случае лучше проконсультироваться с юристом по недвижимости.
С точки зрения безопасности для покупателя обе схемы примерно одинаковы, ведь могут содержать одни и те же рискованные положения:
● строгие штрафные санкции;
● невозможность расторжения договора;
● отсутствие возможности перепродать квартиру по договору переуступки;
● финансирование других объектов, то есть застройщик будет тратить уплаченные средства не на жилой комплекс, в который инвестирует покупатель.
Следует помнить, что в любом варианте покупатель не получает права собственности на квартиру в момент передачи денег. Он только фиксирует возможность покупки объекта недвижимого имущества в будущем – когда здание введут в эксплуатацию. Если строительство «заморозят», ни одна из схем не гарантирует возврат средств.
Поэтому я не могу рекомендовать какую-либо конкретную схему. Главное – убедиться, что застройщик надежный, у него все хорошо с документами и корректно составлен договор. Тогда и опыт покупки с большой вероятностью будет успешным.
