Як перевірити орендарів: 7 порад власникам житла для безпечної угоди

Нерідко власники квартир, які здають свої приміщення у довгострокову оренду, думають так: достатньо знайти людей та укласти договір щонайменше на пів року – і доки вони не вирішать з’їжджати, не буде жодних клопотів.

Проте якщо власникові не пощастить з орендарями, є ризик отримати неприємний досвід. Приміром, посваритися з сусідами через те, що мешканці гучно слухають музику та не реагують на зауваження. Або навіть стати жертвою злочинців, які винесуть побутову техніку та безслідно зникнуть.

Про те, як перевірити орендарів  і захистити себе від найгірших випадків, для OLX Нерухомості розповів фахівець з нерухомості Богдан Маковецький.

1. Поставте правильні запитання

Під час першої зустрічі з потенційними орендарем попросіть його розповісти про себе. Поставте кілька запитань, щоб дізнатися про людину ключові деталі:

• чим орендар займається? Професія може багато розповісти про платоспроможність та стиль життя людини. До прикладу, IT-спеціалісти здебільшого мають стабільний дохід, не влаштовують гучних вечірок. Ймовірно, у такого орендаря не буде конфліктів з сусідами.
• чому цікавить саме цей район? Якщо орендар не відповідає чітко на це запитання, то це може означати, що він надовго тут не затримається. І навпаки: впевнена відповідь та зрозуміла мотивація свідчить про серйозний вибір. Приміром, людина поряд працює чи вчиться. Або ж захоплюється спортом, а недалеко розташований великий парк з бігомим доріжками чи стадіон.
• хто житиме у квартирі? Заздалегідь сформулюйте для себе, чи готові ви здати житло людям з домашніми тваринами чи маленькими дітьми. Якщо є обмеження, то варто одразу обговорити їх з майбутнім орендарем.

Крім цього, зверніть увагу на те, які питання орендар ставить вам. Є привід насторожитися, якщо людина уточнює, скільки коштує телевізор, духовка та інша техніка. Або розпитує про роботу консьєржа: до котрої години він працює, чи залишається у будинку вночі. Така цікавість притаманна злочинцям, які планують пограбувати квартиру.

Договір оренди – це документ, який фіксує права та обов’язки сторін. Поставтеся до нього максимально відповідально.

2. Перевірте документи орендаря

Паспорт – основний документ, який потрібно переглянути. Якщо це паспорт-книжечка, сфотографуйте кожну сторінку. Якщо пластикова ID-картка, попросіть надати виписку про місце реєстрації та також зробіть її фото. Для кращої ідентифікації особистості можна також переписати індивідуальний податковий номер (ІПН) орендаря.

Якщо є можливість, бажано сфотографувати не лише паспорт та ІПН людини, з якою підписуватиме договір, а й документи всіх майбутніх мешканців вашої квартири.

Чому це важливо? Якщо орендар поведе себе нечесно – приміром, вкраде щось із квартири, ви зможете передати його персональні дані поліції. Якщо ж людина ще на початку відмовляється надати свої документи, то краще відразу з нею попрощатися.

3. Дізнайтеся про людину більше

«Пробийте» ім’я майбутнього орендаря у пошуковиках, знайдіть його сторінки у соцмережах – це дозволить ще більше дізнатися про спосіб життя людини, її інтереси, коло спілкування. Порівняйте дописи та фото з тим, що вона вам розповідала. Якщо раптом спіймаєте на брехні, то, можливо, є сенс пошукати чеснішого мешканця.

Також я завжди пропоную власникам квартир замовити платну перевірку орендаря в юридичній компанії. Це коштує $100-200 залежно від глибини дослідження – зазвичай воно включає моніторинг кредитних історій, стану розрахунків з податковою, інформації у різноманітних реєстрах. До речі, саме для такої перевірки важливо мати ІПН людини.

Власники неохоче йдуть на це, адже не бажають зайвий раз витрачати гроші. Втім, даремно – краще одразу виявити потенційно проблемного орендаря, ніж постраждати потім. Адже якщо людина має серйозні борги, то, ймовірно, вона не зможе вчасно оплачувати оренду або комунальні послуги.

Стрибки цін, ріст попиту на спальні райони, пропозиції для переселенців з тваринами: що відбувається на ринку довгострокової оренди

4. Порадьтеся з рієлтором

Фахівці з нерухомості мають доступ до закритих груп у соцмережах, де діляться одне з один історіями про неприємні ситуації з орендодавцями чи орендарями. Приміром, про те, що людина обікрала квартиру чи довела її до такого стану, що після виселення власнику довелося робити косметичний ремонт.

До того ж рієлтор має широкий досвід спілкування з орендарями і вловлює «дзвіночки», які мають викликати підозру. Наприклад, нещодавно до мене звернувся клієнт з проханням показати квартиру – і мене насторожило, що він писав мені о 3-й годині ночі. Я перевірив його дані у нашій закритій групі. Один з моїх колег уже мав з ним справу і написав, що ця людина неадекватна: призначає перегляди і не приходить, на дзвінки не відповідає. Тож я відмовився від співпраці з цим клієнтом, адже зв’язатися з ним означало б марно витратити час орендодавців.

Також були випадки, коли я рекомендував власникам відмовити, тому що бачив в людях проблемних орендарів. Приміром, людина висловлює нескінченні запити щодо того, що потрібно змінити у квартирі: купити нові штори, більший телевізор, м’якіший матрац. Якщо орендар забагато просить на початку, то зазвичай це означає, що з ним буде складно мати справу і в майбутньому.

Тому обов’язково зважайте на поради рієлтора. Якщо він відмовляє вас від угоди з конкретними орендарями, це небезпідставно.

5. Захистіть свої права у договорі оренди

Договір оренди – це документ, який фіксує права та обов’язки сторін. Поставтеся до нього максимально відповідально:

• внесіть у договір всю інформацію, що допомагає ідентифікувати орендаря: його паспортні дані та ІПН;
• пропишіть, на яких умовах ви здаєте квартиру. Приміром, очікуєте отримувати орендну плату кожного місяця не пізніше 5-го числа, а затримка призводитиме до штрафних санкцій;
• вкажіть, що орендар не має права бути зареєстрованим в квартирі. Це важливо, щоб не було проблем, якщо ви раптом захочете розірвати договір та попросите мешканців звільнити квартиру. Приміром, виселити неповнолітню дитину, яка зареєстрована у квартирі, можна лише за рішенням суду;
• додайте до договору повний перелік меблів та техніки в квартирі, а також фотографії житла, які наочно відображають його стан. Тоді матимете докази, якщо орендарі щось пошкодять – і не бажатимуть визнавати провину;
• зазначте, на яких умовах маєте право попрощатися з орендарем – наприклад, якщо затримка оплати становитиме понад два тижні.

Також, поки триває війна, варто вказати, що договір укладений у воєнний час і обидві сторони усвідомлюють свої зобов’язання. Це захистить власника від ситуації, коли людина раптом не захоче платити за оренду, посилаючись на воєнний стан або форс-мажор.

6. Контролюйте оплату комунальних послуг

Оплату комунальних послуг за квитанціями чи лічильниками можна доручити орендареві. Втім, слід ретельно контролювати цей процес, щоб запобігти проблемам.

Приміром, у мого клієнта, власника квартири, був випадок, що орендар пів року не оплачував комуналку. Спочатку орендодавець про це не знав. А коли побачив і запитав орендаря, той просто виїхав з квартири і залишив борги. Сплачувати їх довелося власнику житла.

Домовтеся з орендарем, щоб він щомісяця надсилав вам фотографії лічильників та квитанцій за електроенергію, опалення, водопостачання тощо. А також – скріншоти чеків, які свідчать про своєчасну оплату.

Крім цього, власноруч переглядайте стан розрахунків у особистих кабінетах компаній, які надають комунальні послуги. Це особливо важливо взимку, коли до звичайних витрат додаються значні рахунки за опалення. Так ви не проґавите момент, якщо раптом виникне заборгованість.

Зважайте на поради рієлтора. Якщо він відмовляє вас від угоди з конкретними орендарями, це небезпідставно.

7. Час від часу перевіряйте стан квартири

Я раджу власникам щомісяця робити огляд свого житла. Можна перевести цей процес в онлайн: зателефонуйте орендарю у месенджері та попросіть його показати квартиру.

Якщо декілька місяців поспіль з житлом усе гаразд, можна перевіряти його стан уже не раз на місяць, а рідше. Але довіряти краще згодом, не з першої зустрічі. Адже практика показує, що орендарі бувають різні – і деякі можуть наробити шкоди.

Я стикався з ситуаціями, коли орендарі за кілька місяців «вбивали» квартиру. До прикладу, минулого року власниця самостійно здала квартиру кільком дівчатам. Житло було після ремонту, в ідеальному стані. А коли вона за два місяці зайшла перевірити приміщення, виявилося, що дівчата поламали майже все, від вікон до меблів. Там навіть з’явилась пліснява від їхнього небажання прибирати. Після таких орендарів власниці довелося робити косметичний ремонт і купувати нові меблі.

Тому, доки орендарі не здобули вашої довіри, не слід нехтувати перевірками. Про частоту контрольних візитів чи відеодзвінків варто домовитися ще не етапі укладання договору – щоб мешканці були готові. Якщо орендаря це не влаштовує, то краще з ним не співпрацювати.

Від експертного досвіду до системного підходу: розширюємо стратегію безпечної оренди

Наведені вище поради експерта Богдана Маковецького для OLX Нерухомість закладають міцний фундамент для захисту ваших інтересів. Проте тренди ринку нерухомості постійно змінюються, тому перевірка орендаря сьогодні потребує ще більшої прискіпливості до деталей.

Як перевірити орендаря онлайн через відкриті реєстри

Насамперед варто перевірити орендаря в реєстрі боржників (ЄРБ). Такий аналіз допоможе зрозуміти, чи спроможна людина вчасно сплачувати оренду нерухомості та комунальні послуги. Портал «Судова влада України» підійде для пошуку відкритих справ або рішень. Це дасть змогу виявити конфліктні ситуації з попередніми орендодавцями або банками в минулому.

Також не зайвим буде знати, як перевірити орендаря за ІПН. Для цього можна скористатися сервісами YouControl або Opendatabot, які автоматично збирають інформацію із десятків державних реєстрів, надаючи повну картину юридичного минулого особи.Завдяки комплексній перевірці за цифровими сервісами ви будете знати, як вибрати орендаря квартири без зайвих ризиків. Така цифрова гігієна дає змогу відсіяти потенційно проблемних винаймачів ще до моменту підписання орендного договору.

Тривожні сигнали: коли власнику нерухомості варто сказати «ні»

Знаючи, що запитати орендаря при першій зустрічі, ви зможете краще зрозуміти його наміри. Варто насторожитись, якщо майбутній мешканець:

1. Відмовляється показувати оригінали документів або стверджує, що «забув» їх. Перевірка цифрового паспорта в Дії або фізичного оригіналу — єдиний надійний спосіб переконатися, що перед вами не шахрай.
2. Бажає заїхати негайно без чіткого пояснення терміновості. Поспіхом часто намагаються приспати пильність власника, щоб уникнути ретельної перевірки документів та репутації.
3. Розпитує щодо графіка роботи консьєржа та вартості дорогої техніки вдома надто детально. Це виглядає як збір інформації для крадіжки чи шахрайства.
4. Наполягає на оплаті виключно готівкою та категорично відмовляється від оформлення розписки. Враховуйте, що фіксація передачі коштів — це безпека обох сторін.
5. Виступає проти підписання договору або внесення страхового депозиту. Відсутність гарантій означає, що будь-які майнові втрати чи комунальні борги орендаря можуть стати вашим особистим фінансовим тягарем.
6. Розповідає про «проблемного попереднього орендодавця» без жодної конкретики та фактів. Відсутність чітких аргументів може означати, що «проблемним» у цих стосунках був саме мешканець.
7. Просить забагато змін ще до моменту заселення, наприклад, купити нові штори, матрац, техніку. Це ознака завищених очікувань, що згодом переростають у постійні претензії та вимоги знизити орендну плату.

Якщо ви зафіксували кілька «дзвіночків», не ігноруйте їх. Тільки такий підхід допоможе зрозуміти, як знайти надійного орендаря та забезпечити собі фінансовий спокій у майбутньому.

Чек-лист перевірки орендаря

Щоб спростити перевірку майбутніх мешканців, OLX Нерухомість об’єднали всі важливі кроки в єдиний алгоритм дій. До того як вибрати орендаря квартири, проведіть:

• перевірку паспортних даних та документів;
• уточнення мети оренди та кількості майбутніх мешканців;
• аналіз профілів орендаря у соціальних мережах;
• отримання рекомендацій від попередніх орендодавців через рієлторів;
• пошук інформації про орендаря в онлайн-реєстрах (державних, комерційних);
• аналіз поведінки наймача для виявлення тривожних сигналів.

Насамкінець обов’язково підпишіть офіційний орендний договір, що передбачає отримання орендодавцем страхового депозиту. Також важливо скласти акт приймання-передачі майна.

Висновок

Тепер у вашому арсеналі є всі необхідні знання щодо того, як перевірити орендаря квартири та захистити себе від збитків чи юридичних суперечок. Пам’ятайте, що ретельна підготовка сьогодні — це основа спокійної оренди у майбутньому.

Часті запитання

Як перевірити орендаря квартири самостійно?

Для перевірки варто знати, які документи брати з орендаря. Це, насамперед, фізичне посвідчення особистості чи цифровий аналог у Дії. Використовуючи інформацію з цих документів, ви можете проаналізувати репутацію наймача за допомогою онлайн-реєстрів боржників та судових рішень.

Як перевірити орендаря за ІПН?

Використовуйте сервіси Opendatabot або YouControl. Так, ви можете отримати інформацію щодо наявності боргів, судових справ або статусу фізичної особи-підприємця.

Який розмір депозиту під час оренди квартири?

Зазвичай розмір депозиту дорівнює вартості одного місяця оренди. Він слугує гарантією збереження майна та фіксується в орендному договорі.

Як скласти акт приймання-передачі квартири?

Під час складення акта опишіть стан меблів, техніки та показання лічильників. Додайте детальні фото всіх кімнат і обладнання.

Чи можна виселити орендаря достроково?

Так, якщо це передбачено договором та у разі порушення умов оренди. Щоб процес пройшов законно, чітко зафіксуйте факт порушення і передайте наймачу письмову вимогу щодо звільнення нерухомості у встановлений угодою термін.