Как проверить арендаторов: 7 советов владельцам жилья для безопасной сделки

5548
Добавить
в избранные
Поделиться
Валентина ШимковичАвтор

Нередко владельцы квартир, которые сдают свои помещения в долгосрочную аренду, думают так: достаточно найти людей и заключить договор минимум на полгода – и пока они не решат съезжать, не будет никаких хлопот.

Однако, если владельцу не повезет с арендаторами, есть риск получить неприятный опыт. К примеру, поссориться с соседями из-за того, что жители громко слушают музыку и не реагируют на замечания. Или стать жертвой преступников, которые вынесут бытовую технику и бесследно исчезнут.

О том, как проверить арендаторов и защитить себя от самых плохих случаев, редакции блога OLX рассказал специалист по недвижимости Богдан Маковецкий.

1. Задайте правильные вопросы

Во время первой встречи с потенциальным арендатором попросите его рассказать о себе. Задайте несколько вопросов, чтобы узнать о человеке ключевые детали:

  • чем арендатор занимается? Профессия может многое рассказать о платежеспособности и стиле жизни человека. К примеру, у большинства IT-специалистов стабильный доход, и они не устраивают громких вечеринок. Вероятно, у такого арендатора не будет конфликтов с соседями.
  • почему интересует именно этот район? Если арендатор не отвечает четко на этот вопрос, это может означать, что он надолго здесь не задержится. И наоборот: уверенный ответ и понятная мотивация говорят о серьезном выборе. К примеру, человек рядом работает или учится. Или увлекается спортом, а недалеко расположен большой парк с беговыми дорожками или стадион.
  • кто будет жить в квартире? Заранее сформулируйте для себя, готовы ли вы сдать жилье людям с домашними животными или маленькими детьми. Если есть ограничения, то стоит сразу обсудить их с будущим арендатором.

Кроме этого, обратите внимание на то, какие вопросы арендатор задает вам. Насторожитесь, если человек уточняет, сколько стоит телевизор, духовка и другая техника. Или расспрашивает о работе консьержа: до скольки он работает, остается ли в доме ночью. Такое любопытство свойственно преступникам, которые планируют ограбить квартиру.

2. Проверьте документы арендатора

Паспорт – основной документ, который необходимо посмотреть. Если это паспорт-книжечка, сфотографируйте каждую страницу. Если пластиковая ID-карта, попросите предоставить выписку о месте регистрации и сделайте ее фото. Для лучшей идентификации личности можно переписать индивидуальный налоговый номер (ИНН) арендатора.

Если есть возможность, лучше сфотографировать не только паспорт и ИНН человека, с которым будете подписывать договор, но и документы всех будущих жильцов вашей квартиры.

Почему это важно? Если арендатор поведет себя нечестно – например, украдет что-нибудь из квартиры, вы сможете передать его персональные данные полиции. Если же человек еще сначала отказывается предоставить свои документы, то лучше сразу с ним попрощаться.

Договор аренды – это документ, в котором фиксируют права и обязанности сторон. Отнеситесь к нему максимально ответственно.

3. Узнайте о человеке больше

«Пробейте» имя будущего арендатора в поисковиках, найдите его страницы в соцсетях – это позволит еще больше узнать об образе жизни человека, его интересах, круге общения. Сравните сообщения и фото с тем, что он вам рассказывал. Если вдруг поймаете на обмане, то, возможно, есть смысл поискать более честного жильца.

Также я всегда предлагаю владельцам квартир заказать платную проверку арендатора у юридической компании. Это стоит $100-200 в зависимости от глубины исследования – обычно оно включает в себя мониторинг кредитных историй, состояния расчетов с налоговой, информации в различных реестрах. Кстати, именно для такой проверки важно иметь ИНН человека.

Владельцы неохотно идут на это, ведь не хотят лишний раз тратить деньги. Впрочем, зря – лучше сразу выявить потенциально проблемного арендатора, чем потом пострадать. Ведь если у человека есть серьезные долги, то, вероятно, он не сможет вовремя оплачивать аренду или коммунальные услуги.

Прыжки цен, рост спроса на спальные районы, предложения для переселенцев с животными: что происходит на рынке долгосрочной аренды

4. Посоветуйтесь с риелтором

У специалистов по недвижимости есть доступ к закрытым группам в соцсетях, где они делятся друг с другом историями о неприятных ситуациях с арендодателями или арендаторами. К примеру, о том, что человек обокрал квартиру или довел ее до такого состояния, что после выселения владельцу пришлось делать косметический ремонт.

К тому же риелтор имеет широкий опыт общения с арендаторами и улавливает «звоночки», которые должны вызвать подозрение. Например, недавно ко мне обратился клиент с просьбой показать квартиру – и меня насторожило, что он писал мне в три часа ночи. Я проверил его данные в нашей закрытой группе. Один из моих коллег уже имел с ним дело и написал, что этот человек неадекватный: назначает просмотры и не приходит, на звонки не отвечает. Поэтому я отказался от сотрудничества с этим клиентом, ведь связаться с ним означало бы зря потратить время арендодателей.

Также были случаи, когда я рекомендовал владельцам отказать, потому что видел в людях проблемных арендаторов. К примеру, человек выражает бесконечные запросы относительно того, что нужно изменить в квартире: купить новые шторы, телевизор, более мягкий матрас. Если арендатор слишком много просит в начале, то обычно это означает, что с ним будет сложно иметь дело и в будущем.

Поэтому обязательно обращайте внимание на советы риелтора. Если он отговаривает вас от сделки с конкретными арендаторами, это небезосновательно.

5. Защитите свои права в договоре аренды

Договор аренды – это документ, в котором фиксируют права и обязанности сторон. Отнеситесь к нему максимально ответственно:

  • внесите в договор всю информацию, которая помогает идентифицировать арендатора: его паспортные данные и ИНН;
  • пропишите, на каких условиях вы сдаете квартиру. К примеру, рассчитываете получать арендную плату каждый месяц не позднее 5-го числа, а задержка будет чревата штрафными санкциями;
  • укажите, что арендатор не имеет права быть зарегистрирован в квартире. Это важно, чтобы не было проблем, если вы вдруг захотите расторгнуть договор и попросите жителей освободить квартиру. К примеру, выселить несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в квартире, можно только по решению суда;
  • добавьте в договор полный перечень мебели и техники в квартире, а также фотографии жилья, которые наглядно отражают его состояние. Тогда у вас будут доказательства, если арендаторы что-то повредят – и не будут хотеть признавать вину;
  • укажите, на каких условиях имеете право проститься с арендатором – например, если задержка оплаты составит более двух недель.

Также, пока идет война, следует указать, что договор заключен в военное время и обе стороны осознают свои обязательства. Это защитит собственника от ситуации, когда человек вдруг не захочет платить за аренду, ссылаясь на военное положение или форс-мажор.

6. Контролируйте оплату коммунальных услуг

Оплату коммунальных услуг по квитанциям или счетчикам можно поручить арендатору. Впрочем, стоит тщательно контролировать этот процесс, чтобы предотвратить проблемы.

К примеру, у моего клиента, владельца квартиры, был случай, что арендатор полгода не оплачивал коммуналку. Поначалу арендодатель об этом не знал. А когда увидел и спросил арендатора, тот просто уехал из квартиры и оставил долги. Уплачивать их пришлось владельцу жилья.

Договоритесь с арендатором, чтобы он ежемесячно отправлял фотографии счетчиков и квитанций за электроэнергию, отопление, водоснабжение и т. д. А также скриншоты чеков, которые свидетельствуют о своевременной оплате.

Кроме этого, просматривайте состояние расчетов в личных кабинетах компаний, которые предоставляют коммунальные услуги. Это особенно важно зимой, когда к обычным расходам добавляются значительные счета за отопление. Так вы не упустите момент, если вдруг возникнет задолженность.

Обращайте внимание на советы риелтора. Если он отговаривает вас от сделки с конкретными арендаторами, это небезосновательно.

7. Время от времени проверяйте состояние квартиры

Я советую владельцам каждый месяц осматривать свое жилье. Можно перевести этот процесс в онлайн: позвоните арендатору в мессенджере и попросите его показать квартиру.

Если несколько месяцев с жильем все в порядке, можно проверять его состояние уже не раз в месяц, а реже. Но доверять лучше позже, не с первой встречи. Ведь практика показывает, что арендаторы бывают разные – и некоторые могут причинить вред.

Я сталкивался с ситуациями, когда арендаторы через несколько месяцев «убивали» квартиру. К примеру, в прошлом году владелица самостоятельно сдала квартиру нескольким девушкам. Жилье было после ремонта, в идеальном состоянии. А когда она через два месяца зашла проверить помещение, оказалось, что девушки поломали почти все, от окон до мебели. Там даже появилась плесень от их нежелания убирать. После таких арендаторов владелице пришлось делать косметический ремонт и покупать новую мебель.

Поэтому, пока арендаторы не завоевали ваше доверие, не следует пренебрегать проверками. О частоте контрольных визитов или видеозвонков стоит договориться еще на этапе заключения договора – чтобы жильцы были готовы. Если арендатора это не устраивает, то лучше с ним не сотрудничать.

Валентина ШимковичАвтор
Поделиться
Добавить
в избранные
Как продать квартиру во время войны: советы владельцам

Как продать квартиру во время войны: советы владельцам

Как правильно сформировать цену на вторичное жилье, привлечь внимание к своему объявлению и грамотно провести сделку? Рассказывает опытный риелтор.

Узнайте о самом интересном

Подпишитесь на рассылку сообщений о новых статьях в нашем блоге. Выберите рубрику или несколько интересующих рубрик, и мы будем отправлять вам уведомления после публикации новых материалов.

Обещаем: это не будет слишком часто!