Бажаєте купити квартиру в новобудові, але дізналися, що житло в конкретному будинку вже розпродане? Вихід є: об’єкт можна придбати не лише в забудовника, а й в інвестора, який зробив покупку раніше за вас. Для цього здійснюють таку процедуру, як продаж квартири по переуступці. З’ясуємо всі юридичні нюанси процесу.
Що таке переуступка квартири
Переуступка квартири — це укладення договору, за яким продавець передає покупцю право потребувати нерухомість у забудовника. Згідно із цим документом покупець зможе підписати основний договір купівлі-продажу після того, як новобудова буде прийнята в експлуатацію.
Як правильно купити квартиру по переуступці
Аби мінімізувати ризики й придбати те житло, яке хотіли, варто ретельно ставитися до вибору інвестора й забудовника. Також можуть знадобитися послуги юриста для врегулювання всіх правових питань.
Що сплачує покупець за договором переуступки?
Коли оформлюєте договір переуступки квартири, ви маєте сплатити не лише суму, яку визначив інвестор, а й податки:
- 1 % суми продажу — до Пенсійного фонду;
- 5 % — прибутковий податок;
- 1,5 % — військовий збір.
Якщо відбувається продаж по переуступці, податки не відрізняються від тих, які сплачуєте під час оформлення звичайного договору купівлі-продажу.
Процес оформлення договору
Важливо, аби документ, який будете укладати, був правомірним. Лише в цьому випадку переуступка майнових прав на квартиру стане безпечною та вигідною угодою.
Отримання дозволу на переуступку від забудовника
Особливість переуступки полягає в тому, що це фактично тристоронній договір купівлі-продажу. Тобто для правомірності угоди забудовник має дозволити передачу прав на майбутнє житло іншій людині. Це відбувається або за умови стовідсоткової сплати вартості квартири інвестором, або в разі часткової сплати — коли борг гасить покупець.
Перевірка забудовника
Переуступка — це передача прав на об’єкт, який не повною мірою існує фізично. Саме тому варто ретельно перевірити репутацію забудовника. На які моменти звернути увагу? Насамперед необхідно пересвідчитися в:
- дозволі на будівництво;
- праві володіння земельною ділянкою;
- дотриманні термінів реалізації проєкту та здачі інших об’єктів будівельної компанії.
Також з’ясуйте за допомогою реєстрів, чи не було запущено процедуру оформлення банкрутства компанією-забудовником. Ще один важливий момент — відсутність судових позовів від інвесторів.
Перевірка інвестора
Перед укладанням договору перевірте, чи інвестор не порушує умови угоди із забудовником. Окрім цього, необхідно бути впевненим, що квартира не значиться під заставою в банку.
Укладення договору спільно з юристом
Самостійної перевірки забудовника та інвестора може бути недостатньо. Саме тому є сенс скористатися послугами юриста, аби угода була правомірною та не мала підводних каменів, про які ви часто й не здогадуєтесь.
Які документи надаються під час купівлі квартири за договором із переуступки?
Коли оформляється переуступка майнових прав на нерухомість, надаються такі документи:
- копія або оригінал основного договору;
- взаємний розрахунок між трьома сторонами;
- згода забудовника на переуступку;
- договір відступлення.
Окрема письмова згода забудовника потрібна в тому випадку, якщо цей момент (дозвіл будівельної компанії на переуступку) не зазначений у тексті договору.
Купівля переуступки з кредитом
Переуступка майнових прав можлива й у тому випадку, якщо інвестор купував житло в іпотеку. У цьому випадку в угоді фігурує і четверта сторона — банк. Частково покупець сплачує гроші інвестору, а іншу частину боргу зобов’язується сплатити банківській установі.
Зверніть увагу: продаж квартир, які купувалися в кредит, передбачає автоматичне погодження на вибрану інвестором програму.
Переваги та недоліки купівлі квартири за переуступкою
На ринку нерухомості доволі велика частка продажів, що здійснюються саме за договором переуступки, — приблизно 30 % від усіх купівель. Інвестори продають житло або задля заробітку (нерухомість на стадії "котловану коштує дешевше, ніж на завершальному етапі будівництва), або через особисті питання (потрібні гроші, передумали жити в цьому районі й т. ін.). Переуступка квартири в новобудові має низку переваг для покупця:
- економія грошей — коли забудовник здасть будинок в експлуатацію, вартість квартир стане автоматично більшою;
- мінімізація ризиків — зазвичай ви купуєте житло, яке майже повністю побудоване, тому ймовірність "довгобуду дуже маленька;
- можливість вибору — навіть якщо забудовник розпродав найкращі варіанти нерухомості (наприклад, на зручному поверсі або з гарним видом із вікна), ви можете пошукати такі об’єкти в інвесторів та перекупити.
Однак варто пам’ятати й про нюанси, які передбачає договір уступки майнових прав на нерухомість. Недоліки можуть бути такі:
- доплати — деколи забудовник погоджується на передачу житла лише після сплати покупцем додаткової комісії;
- необхідність розв’язувати питання із забудовником — після укладання договору претензії можуть бути спрямовані лише компанії-забудовнику, а не продавцю;
- відсутність розстрочки — на початкових етапах будівництва будівельні компанії часто пропонують оплату частинами, а ось у випадку переуступки доведеться сплачувати всю суму одразу (виняток — іпотечна програма).
Однак, переуступка права власності дає можливість придбати гарну квартиру для себе або під оренду. Якщо ви хочете отримати нерухомість швидко (а не чекати роками на завершення будівництва), покупка в інвесторів буде вигідним варіантом. Головне — враховувати юридичні тонкощі та співпрацювати з надійними забудовниками та інвесторами.
