Що таке переуступка квартири: найголовніші юридичні нюанси

Бажаєте купити квартиру в новобудові, але дізналися, що житло в конкретному будинку вже розпродане? Вихід є: об’єкт можна придбати не лише в забудовника, а й в інвестора, який зробив покупку раніше за вас. Для цього здійснюють таку процедуру, як продаж квартири по переуступці. З’ясуємо всі юридичні нюанси процесу.

Що таке переуступка квартири

Переуступка квартири — це укладення договору, за яким продавець передає покупцю право потребувати нерухомість у забудовника. Згідно із цим документом покупець зможе підписати основний договір купівлі-продажу після того, як новобудова буде прийнята в експлуатацію.

Як правильно купити квартиру по переуступці

Аби мінімізувати ризики й придбати те житло, яке хотіли, варто ретельно ставитися до вибору інвестора й забудовника.

На OLX ви можете знайти послуги юриста які знадобляться для врегулювання всіх правових питань.

Що сплачує покупець за договором переуступки?

Коли оформлюєте договір переуступки квартири, ви маєте сплатити не лише суму, яку визначив інвестор, а й податки:

• 1 % суми продажу — до Пенсійного фонду;
• 5 % — прибутковий податок;
• 1,5 % — військовий збір.

Якщо відбувається продаж по переуступці, податки не відрізняються від тих, які сплачуєте під час оформлення звичайного договору купівлі-продажу.

Процес оформлення договору

Важливо, аби документ, який будете укладати, був правомірним. Лише в цьому випадку переуступка майнових прав на квартиру стане безпечною та вигідною угодою.

Отримання дозволу на переуступку від забудовника

Особливість переуступки полягає в тому, що це фактично тристоронній договір купівлі-продажу. Тобто для правомірності угоди забудовник має дозволити передачу прав на майбутнє житло іншій людині. Це відбувається або за умови стовідсоткової сплати вартості квартири інвестором, або в разі часткової сплати — коли борг гасить покупець.

Перевірка забудовника

Переуступка — це передача прав на об’єкт, який не повною мірою існує фізично. Саме тому варто ретельно перевірити репутацію забудовника. На які моменти звернути увагу? Насамперед необхідно пересвідчитися в:

• дозволі на будівництво;
• праві володіння земельною ділянкою;
• дотриманні термінів реалізації проєкту та здачі інших об’єктів будівельної компанії.

Також з’ясуйте за допомогою реєстрів, чи не було запущено процедуру оформлення банкрутства компанією-забудовником. Ще один важливий момент — відсутність судових позовів від інвесторів.

Перевірка інвестора

Перед укладанням договору перевірте, чи інвестор не порушує умови угоди із забудовником. Окрім цього, необхідно бути впевненим, що квартира не значиться під заставою в банку.

Укладення договору спільно з юристом

Самостійної перевірки забудовника та інвестора може бути недостатньо. Саме тому є сенс скористатися послугами юриста, аби угода була правомірною та не мала підводних каменів, про які ви часто й не здогадуєтесь.

Які документи надаються під час купівлі квартири за договором із переуступки?

Коли оформляється переуступка майнових прав на нерухомість, надаються такі документи:

• копія або оригінал основного договору;
• взаємний розрахунок між трьома сторонами;
• згода забудовника на переуступку;
• договір відступлення.

Окрема письмова згода забудовника потрібна в тому випадку, якщо цей момент (дозвіл будівельної компанії на переуступку) не зазначений у тексті договору.

Купівля переуступки з кредитом

Переуступка майнових прав можлива й у тому випадку, якщо інвестор купував житло в іпотеку. У цьому випадку в угоді фігурує і четверта сторона — банк. Частково покупець сплачує гроші інвестору, а іншу частину боргу зобов’язується сплатити банківській установі.

Зверніть увагу: продаж квартир, які купувалися в кредит, передбачає автоматичне погодження на вибрану інвестором програму.

Переваги та недоліки купівлі квартири за переуступкою

На ринку нерухомості доволі велика частка продажів, що здійснюються саме за договором переуступки, — приблизно 30 % від усіх купівель. Інвестори продають житло або задля заробітку (нерухомість на стадії “котловану коштує дешевше, ніж на завершальному етапі будівництва), або через особисті питання (потрібні гроші, передумали жити в цьому районі й т. ін.). Переуступка квартири в новобудові має низку переваг для покупця:

• економія грошей — коли забудовник здасть будинок в експлуатацію, вартість квартир стане автоматично більшою;
• мінімізація ризиків — зазвичай ви купуєте житло, яке майже повністю побудоване, тому ймовірність “довгобуду дуже маленька;
• можливість вибору — навіть якщо забудовник розпродав найкращі варіанти нерухомості (наприклад, на зручному поверсі або з гарним видом із вікна), ви можете пошукати такі об’єкти в інвесторів та перекупити.

Однак варто пам’ятати й про нюанси, які передбачає договір уступки майнових прав на нерухомість. Недоліки можуть бути такі:

• доплати — деколи забудовник погоджується на передачу житла лише після сплати покупцем додаткової комісії;
• необхідність розв’язувати питання із забудовником — після укладання договору претензії можуть бути спрямовані лише компанії-забудовнику, а не продавцю;
• відсутність розстрочки — на початкових етапах будівництва будівельні компанії часто пропонують оплату частинами, а ось у випадку переуступки доведеться сплачувати всю суму одразу (виняток — іпотечна програма).

Однак, переуступка права власності дає можливість придбати гарну квартиру для себе або під оренду. Якщо ви хочете отримати нерухомість швидко (а не чекати роками на завершення будівництва), покупка в інвесторів буде вигідним варіантом. Головне — враховувати юридичні тонкощі та співпрацювати з надійними забудовниками та інвесторами.