Що таке обтяження нерухомого майна

Завдяки інтернету процедура вибору та купівлі нерухомості значно полегшилась. Однак щоб уникнути неприємних клопотів у майбутньому, ще до підписання угоди покупцеві варто ретельно перевірити об’єкт за низкою критеріїв, зокрема юридичних. Один із них — наявність обтяження на нерухоме майно. Що це таке, у яких випадках накладається і які ризики несе для покупця — читайте в статті.

Що таке обтяження нерухомого майна?

Обтяження нерухомого майна — це обмеження прав власника вільно розпоряджатися та/чи користуватись об’єктом. Процедура є легальною і регламентується ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Обтяження нерухомого майна можуть бути 2 типів:

• за волею власника (іпотека);
• з примусу (арешт, податкова застава, заборона відчуження тощо).

Накладення обтяження на нерухоме майно у формі примусу може здійснюватися з низки причин:

• заборгованість перед податковою службою;
• наявністю боргів за виконавчими провадженнями;
• невирішені майнові спори;
• кримінальна справа;
• цивільний позов.

Більш детально про підстави для обтяження на земельну ділянку чи іншу нерухомість йдеться в законі за цим посиланням.

Залежно від конкретної ситуації та юридичних підстав, об’єктом обтяження може стати як уся нерухомість власника, так і лише певний об’єкт — земельна ділянка, будинок, квартира тощо.

Якщо було здійснено обтяження прав на земельну ділянку чи інший нерухомий об’єкт, інформація про це фіксується в єдиному реєстрі. Підставою до процедури вважається документ, який вимагає обмеження прав власника розпоряджатися та користуватись об’єктом із тієї чи іншої причини (постанова державного виконавця, судова ухвала, акт опису майна боржника, документ, що підтверджує заставу тощо).

Угоди з нерухомістю, на яку накладені обтяження, є ризикованими для покупців та орендарів. Обмеження щодо нерухомого майна не анулюються зі зміною власника. Тобто купуючи чи беручи в оренду таку нерухомість, новий власник також опиняється в ситуації, коли не може вільно користуватися чи розпоряджатися об’єктом. Причому ця вимога має силу, незалежно від того, був покупець попередженим про обтяження на момент купівлі чи ні.

Для власної безпеки до підписання угоди купівлі-продажу необхідно перевірити, чи не внесено об’єкт у реєстр обтяжень на нерухоме майно. Особливо, якщо брати до уваги факт, що такого роду обмеження, залежно від виду, можуть бути не лише тимчасовими, а й постійними.

Види обтяження на нерухоме майно

Майнові обтяження можуть бути публічними або приватними. Перші є результатом дії певного закону чи судового рішення. Приватні розділяють на забезпечувальні (результат виконання зобов’язань перед третьою особою) та інші договірні. Про це йдеться в статті 4 ЗУ «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень». Далі розглянемо особливості найбільш поширених видів обмежень, що стосується нерухомості.

Іпотечне обтяження

Іпотека — це довготривале кредитування із заставою нерухомості, яку особа планує придбати. Це чи не найпоширеніший різновид обтяження земельної ділянки, квартири чи будинку. У такому випадку об’єкт нерухомості переходить у статус заставного майна банку. На період погашення іпотеки будь-які юридичні процедури щодо заставленого майна можливі виключно з дозволу банку. Якщо така нерухомість до погашення боргу отримує нового власника, то зобов’язання за іпотекою автоматично переходять на нього.

У випадку, якщо позичальник систематично порушує умови кредитного договору, банк має право на реалізацію заставленого майна через аукціон.

Податкові обтяження

Податкові обтяження можуть бути реалізовані у формі арешту майна чи податкової застави.

Арешт — найсуворіше обмеження у використанні земельної ділянки чи іншої нерухомості. У випадку застосування такого обтяження прав на землю, житло чи іншу будівлю, власнику забороняється продавати чи здійснювати інші юридичні дії щодо обтяженого майна.

Іноді майно, на яке накладається арешт, вказується як «невизначене». Коли об’єкт обтяження — невизначене майно, це означає, що арешт накладається не на конкретний об’єкт нерухомості, а на все майно боржника. Заборона зберігається доти, доки обтяження не буде знято, відповідно до законодавства.

Обмеження у формі накладення арешту на нерухоме майно застосовується на основі ухвали слідчого судді чи суду. Підставою до цього може стати порушення умов кредитного договору, наявність боргів, причетність власника до злочину тощо.

Обмеження прав на землю чи житло у формі податкової застави застосовується у випадку невиконання платником податків своїх зобов’язань. На період податкової застави власник може користуватися майном, але будь-які юридичні дії з нерухомістю можливі тільки за згодою органу, що контролює таку діяльність.

Оренда нерухомості

Нерухомість в оренді — це передача певного об’єкта в тимчасове користування орендодавцю на договірних засадах. На період договору на власника накладається тимчасове часткове обмеження прав на земельну ділянку чи житло, надані в оренду. Зокрема, орендодавець мусить забезпечити наймача можливістю вільно користуватися тимчасовою власністю та не заважати йому. Тому навіть за умови зміни власника нерухомого майна договір оренди залишається чинним, а орендар продовжує користуватися нерухомістю, відповідно до укладеної раніше угоди.

Кілька співвласників нерухомого майна

Співвласники нерухомості — це двоє чи більше осіб, які мають спільне право на володіння, користування та розпорядження одним і тим самим об’єктом. Співвласність може бути частковою (кожному співвласнику належить певна частка від майна, наприклад, половина, третина будинку тощо) чи сумісною (без визначення частки).

Якщо в нерухомості є кілька власників, то обтяження може накладатися не на весь об’єкт, а лише на його певні частини. Будь-які правочини щодо такої земельної ділянки чи будівлі можливі тільки за згоди всіх власників.

Такого типу обтяження зазвичай стосуються майна, придбаного в шлюбі, отриманого в спадок тощо. Навіть якщо на момент продажу об’єкта, що перебуває в співвласності, подружжя розлучилося, для легальності угоди знадобиться письмовий дозвіл обох співвласників.

Довірче управління

Довірче управління — це різновид цивільно-правових відносин, у межах яких довірена особа здійснює всі операції з майном від імені довірителя. Операції здійснюються за рахунок і на користь інтересів довірителя, а довірена особа не отримує прав власника. На період довірчого управління власник частково обмежується в правах — не може втручатися в роботу довіреної особи, але може запросити звіт про діяльність. Один із прикладів довірчого управління нерухомістю — передача майна рієлторській компанії.

Сервітут на земельну ділянку

Земельний сервітут — це право обмежено користуватися чужою нерухомістю на платній чи безоплатній основі. Сервітут на ділянку може встановлюватися рішенням суду поза волею власника, встановлюючи обтяження на його право власності, чи в рамках договору, укладеного сторонами. Прикладами земельного сервітуту можуть бути право на розміщення на ділянці трубопроводу, кабельних чи ліній електропередачі, тимчасових споруд, право на проїзд чи прохід тощо.

Сервітут не позбавляє власника права володіти, користуватися чи розпоряджатися нерухомістю. Зі зміною власника об’єкта сервітутне обмеження (обтяження земельної ділянки) зберігається.

Як перевірити обтяження нерухомого майна?

Перед тим, як купити нерухомість — житлову, комерційну чи у вигляді земельної ділянки, її треба перевірити на наявність обмежень щодо користування.

Усі об’єкти з обмеженнями щодо користування вносяться у єдиний реєстр обтяження нерухомого майна відповідно до вимог, прописаних у законі про речові права на нерухоме майно. Перевірити обтяження нерухомого майна перед купівлею можна самостійно або замовивши юридичні послуги у фахівця, який виконає комплексну перевірку об’єкта нерухомості. Така інформація зберігається в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Щоб скористатися послугою, необхідно написати відповідну заяву та оплатити послуги.

Як зняти обтяження з нерухомого майна?

Припинення обтяження нерухомого майна відбувається в ситуації, коли причина, що стала підставою до цього, усунена. Процедура зняття обтяження може дещо відрізнятися, залежно від його виду та його першопричини.

Для отримання необхідних документів заявник має звернутися до суб’єкта державної реєстрації, суду чи виконавчої служби. Після цього дані про припинення обтяження вносять у єдиний реєстр. За цю послугу заявникові доведеться сплатити адміністративний збір (0, 05 прожиткового мінімуму для працездатної особи).