Підстави для визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомості

Можливість розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна передбачена законодавством України. За виконання певних умов і продавець, і покупець можуть відмовитися від своїх зобов’язань в односторонньому порядку.

Підстави для розірвання договору купівлі-продажу квартири

Умови, при яких можливе скасування договору купівлі-продажу, зазвичай вказані в самому договорі, це може бути:

• невідповідність нерухомості вказаним заздалегідь характеристикам;
• зрив термінів з виконання зобов’язань однією зі сторін договору;
• одностороння зміна форми виплати, графіка виплати, валюти покупцем.

Також сторони можуть прийняти спільне рішення про анулювання угоди.

Ознаки порушення угоди за договором купівлі-продажу нерухомості

До ознак порушення угоди належать:

• психічно неадекватний стан продавця;
• передача нерухомості, на яку продавець не має права власності;
• пригнічений стан продавця (наприклад, під фізичним впливом).

Також угода може бути порушена, якщо продавець після продажу майна не отримав суму в повному обсязі.

Чи можна оскаржити договір купівлі-продажу?

Будь-який продаж нерухомості пов’язаний зі складанням договору в письмовій формі, який необхідно нотаріально посвідчити та зареєструвати. Варто знати, що процес розірвання угоди можна запустити на різних етапах укладання. Але легкість розірвання напряму буде залежати від того, як швидко ви почнете цей процес.

У практиці рієлторів є підписання попередньої угоди. Вона фіксує, що покупець бажає стати власником нерухомого майна, але на цей час ним ще не є. За бажанням продавця може бути також підписана угода про задаток. Розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири не потребує складних дій, від цієї угоди можна відмовитися в будь-який момент, адже такий документ не передбачає реєстрацію.

Якщо йдеться про справжній договір, реєстрація якого вже відбулась, то для скасування необхідно вдатися до особливої процедури.

Причини визнання договору купівлі-продажу недійсним

Крім вищезгаданих є ще деякі причини визнання недійсним договору купівлі-продажу. Це фіктивний та удаваний правочин.

За умови фіктивного правочину укладання угоди має під собою іншу мету, наприклад, штучне виведення нерухомого майна. Щоби правочин вважався фіктивним, іншої мети мають прагнути обидві сторони угоди.

При удаваному правочині процес купівлі та продажу приховується іншим процесом. Наприклад, це може бути дарування. Сторони угоди прагнуть обійти податки чи приховати певні протиправні дії.

Порядок розірвання договору купівлі-продажу

Угоду можна розірвати за згодою сторін або одна зі сторін може виступати в ролі ініціатора в разі наявності підстав.

Розірвання договору без суду

Можлива ситуація, коли обидві сторони домовляються між собою щодо скасування договору. Вони не звертаються до суду, а просто складають зворотну угоду в нотаріальній конторі, де їхні ролі змінюються (колишній продавець стає покупцем, а покупець — продавцем). Угода набуває чинності після підписання.

Судовий розгляд у разі розірвання договору

Якщо покупець бажає розірвати договір, необхідне звернення до судової інстанції, судовий розгляд вершиться на підставі цивільного законодавства. Для складання позовної заяви можна скористатися зразком (він розміщений на сайті судової інстанції). У позові прописується вимога щодо розірвання угоди, а також вимога про повернення майна (грошових коштів). Якщо не вказати вимогу про повернення майна, то договір буде розірвано, але кошти не повернуть. Доведеться позиватися знову.

Іноді ініціатором скасування може бути продавець, якого обманув покупець і не виплатив основну суму грошових коштів. Продавець може взяти з покупця розписку, щоб убезпечити себе, але й це не може вберегти від шахрайства.

Рекомендуємо скористатися послугами юриста з нерухомості, що допоможе скласти позовну заяву, вкаже підстави, а також проконсультує, які документи потрібні.

Після того, як Суд ознайомиться з позовною заявою, сторонам буде запропоновано врегулювати суперечку в досудовому порядку. Якщо це можливо, буде складено зворотній договір. Термін розірвання договору купівлі-продажу квартири й повернення грошей — 10 робочих днів.

Майте на увазі, що Суд приймає претензії сторін лише протягом певного часу, що складає 3 роки.

Як убезпечити себе при купівлі нерухомості?

Купівля та продаж будинків пов’язані із численними ризиками, тож важливо заздалегідь подумати, як убезпечити свої кошти. Обов’язково додайте в документ чітко регламентовані терміни передачі майна. Вкажіть чітку суму оплати. У документі має бути пункт з описанням усіх умов розірвання договору, вкажіть не лише підстави й терміни, але й нюанси процедури. Якщо ви не впевнені, що зможете самостійно все передбачити, тоді можна скористатися послугами юриста в цивільних справах або рієлтора.

Питання розірвання договору купівлі-продажу в разі наявності підстав може бути вирішено кількома способами, і чим раніше ви почнете цей процес, тим легше він пройде.