Зв’язок між цінами на житло та кількістю повітряних тривог: як безпека стає новою валютою на ринку нерухомості

Інтерв’ю з Оксаною Остапчук — керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість

Безпека, як теперішня, так і майбутня, стала новою валютою на ринку нерухомості в Україні. Сьогодні ціна на житло вже не визначається лише локацією або інфраструктурою, а й тим, наскільки відносно безпечним є регіон. Частота повітряних тривог, віддаленість від зони активних бойових дій – ці фактори суттєво впливають на ринок. У статті детальніше розглянемо, як співвідносяться ціни на житло в областях з найбільшою та найменшою кількістю повітряних тривог. Для аналізу ми використали дані* з OLX Нерухомість щодо вартостей, пропозицій та попиту на однокімнатні квартири за серпень 2024 року.

Ситуація з продажем, довгостроковою й подобовою орендою в областях з найбільшою кількістю тривог

Найбільшу кількість повітряних тривог** мають Донецька (5 505), Запорізька (4 668), Харківська (4 667), Дніпропетровська (4 164) та Полтавська (2 805) області. На жаль, понад 50% територій Донецької та Запорізької областей знаходяться під окупацією, тому по них ми маємо менше й даних й не будемо використовувати для аналізу у статті. Зупинимось на Харківській, Дніпропетровській та Полтавській областях.

Щодо першої, з початку повномасштабного вторгнення ринок нерухомості у Харкові зазнав практично колапсу: спільний кордон з рф, окупація території та постійні обстріли змушували людей масово евакуйовуватись із міста. Ціна на нерухомість стрімко впала, як і попит. Проте після деокупації ЗСУ Харківщини у 2022 році, ми побачили як з часом почав відновлюватись ринок, частково до міста повертались люди, які орендували, приїхали студенти, що призвело до пожвавлення на ринку житла.

Ситуація зараз у Харківській області виглядає наступним чином: кількість оголошень про оренду однокімнатної квартири становлять – 4 644, середня ціна – 5057 грн, кількість відгуків – 19 392. Як бачимо, попри досі напружену безпекову ситуацію запит на житло більш ніж втричі перевищує пропозицію, проте середня ціна оренди в області залишається однією з найнижчих в Україні.

У Полтавській області, яка знаходиться “одразу за Харківською” кількість оголошень про однокімнатну квартиру складає – 682, середня ціна – 12 004 грн, кількість відгуків: 16 394. На Дніпропетровщині показники по цифрах довгострокової оренди виглядають наступним чином: кількість пропозицій – 2 207, середня вартість – 11 572 грн, кількість відгуків – 52 969. По запиту бачимо досить непогану ситуацію на ринку, що притаманно цій області. Дніпро – одне з найбільших міст України та характеризується досить жвавим ринком житла, проте тут знову ж таки на ситуацію наклала відбиток близька відстань до лінії бойових дій.

“Попри частоту тривог, люди купують нерухомість”

Ринок продажу нерухомості в Харківській, Дніпропетровській та Полтавській областях ще досі перебуває у фазі “відновлення”, проте він функціонує, люди купують та продають і це гарний сигнал. Нижче розглянемо детальніше ситуацію щодо продажу однокімнатних квартир у згаданих областях на вторинному ринку:

• У Харківській області кількість оголошень становить – 4 870, середня вартість купівлі квартири на вторинному ринку – 790 тис. грн, кількість відгуків – 14 051.
• Дніпропетровська область: кількість оголошень – 3 294, середня вартість – 868 тис. грн, кількість відгуків – 8 641.
• Полтавська область: кількість оголошень – 1 075, середня вартість – 1 млн грн, кількість відгуків – 3 825.

У зазначених областях попит на квартиру у 2-3 рази перевищує пропозицію, проте більшою мірою через безпекову ситуацію ціни залишаються відносно нижчими.

На ринку подобової оренди у Харківській, Дніпропетровській та Полтавській областях ситуація наступна кількість оголошень про подобову оренду становить 728, 821 та 359 відповідно. Щодо середньої вартості подобової оренди: Харківська область – 557 грн, Дніпропетровська – 803 грн, Полтавська – 771 грн. Попит на подобову оренду житла досить високій, число відгуків на оголошення: 11 431 у Харківській області, 25 460 у Дніпропетровській та 8 321 – у Полтавській.

Ситуація на ринку нерухомості в областях з найменшою кількістю повітряних тривог

З початку повномасштабного вторгнення найменша кількість повітряних тривог прозвучала в Закарпатській (533) Чернівецькій (595) та Івано-Франківській (606) областях.
Ситуація на ринку довгострокової оренди тут виглядає наступним чином (на прикладі аналітики по однокімнатних квартирах платформи OLX):

• Закарпатська область: кількість оголошень – 888, середня ціна на оренду – 27 540, число відгуків на оголошення – 7 325.
• Чернівецька область: кількість оголошень – 343, середня ціна на оренду – 11 210, число відповідей на оголошення – 6 389.
• Івано-Франківська область: кількість оголошень – 1 174, середня ціна на оренду – 15 451, число відповідей на оголошення – 11 210.

На ринку продажу житла у згадуваних областях все досить добре, це підтверджують і дані з аналітики. Так, наприклад, величина оголошень та відгуків про продаж однокімнатної квартири на вторинному ринку у Закарпатській області становить 260 оголошень та 1 178 відгуків на них, в Івано-Франківській – 776 оголошень та 2 205 відгуків, у Чернівецькій – 222 оголошення та 1 343 відгуки. Середня вартість за яку можна придбати однокімнатну квартиру: Закарпатська область та Івано–Франківська області – 1,6 млн, Чернівецька – 1,4 млн.

Дітям раді, а тваринам не дуже? Як змінились вимоги орендодавців до мешканців

Ситуація з подобовою орендою в Закарпатській, Чернівецькій та Івано-Франківській дуже хороша, маємо такі показники:

• Закарпатська область: кількість оголошень – 295, середня ціна – 1 046 грн, число відповідей на оголошення – 10 055.
• Івано-Франківська область: кількість оголошень – 148, середня ціна на оренду – 829, число відповідей на оголошення – 8 599.
• Чернівецька область: кількість оголошень – 103, середня ціна на оренду – 958, число відповідей на оголошення – 4 382.

Що у підсумку?

Кількість пропозицій по довгостроковій оренді у Харківській, Дніпропетровській та Полтавській областях у кілька разів більша, ніж у Закарпатській, Чернівецькій та Івано-Франківській. Проте в останніх значно вища середня ціна на зняття житла. Така тенденція по цінах почала формувати після початку повномасштабного вторгнення та вимушеного переїзду сотень тисяч українців у західні області. Це сформувало колосально високий попит та вплинуло та ціни. Звісно, зараз вони значно знизились з часу весни-літа 2022 року, проте все ж високі, якщо порівнювати із загальноукраїнським рівнем. Щодо попиту на оренду, то в областях з більшою кількістю тривог, які ми розглядали попит залишається високий, це частково повʼязано з евакуацією людей із міст наближених до лінії фронту.

Така ж сама ситуація і на ринку продажу квартир: кількість пропозицій та відгуків вища в Харківській, Дніпропетровській та Полтавській областях, проте вартість приблизно у 2 рази більша у Закарпатській, Чернівецькій та Івано-Франківській

Коли ж ми беремо до уваги цифри, що стосуються попиту на подобову оренду житла, то тут слід зважати на те, що у Харківській та Дніпропетровській областях велику частку запитів формують військові та волонтери. У західних областях роль відіграла сезонність, адже серпень сезон відпусток, які українці часто зараз проводять у Карпатах.

У підсумку, з даних вище можна сказати, що частота повітряних тривог стала важливим показником, який впливає на ринок нерухомості в Україні. Вона прямо корелює з рівнем безпеки, а отже, і з цінами на житло. Західні області, де тривог значно менше, демонструють вищі ціни, тоді як області, що знаходяться ближче до зони бойових дій, мають нижчі ціни на житло, але більш активний попит через знижену пропозицію.

*Аналітика в статті з платформи OLX Нерухомість стосується оренди або продажу однокімнатних квартир, серпень 2024.

**За даними Air-alarms.in.ua, станом на 30 серпня 2024 року.